Giá đất các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ... hiện chỉ được tính bằng 1/4 giá thị trường

Trong góp ý mới nhất về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, quy định xây dựng "bảng giá đất theo khu vực, vị trí" là đúng và hợp lý.

Tuy nhiên, quy định "xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn" đối với nơi "có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất" là chưa khả thi và chưa phù hợp với thực tế vì hiện nay "chưa có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất" đầy đủ, chính xác, đáng tin cậy, được cập nhật theo thời gian thực.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, giá đất trong Bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 gần như là quy định "mức giá trung bình của giá đất được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định". Vì vậy, giá đất theo quy định này chỉ bằng 20-30% giá đất thị trường.

"Bảng giá đất" hiện nay "được xây dựng theo khu vực, vị trí" tương tự như "phương pháp định giá đất hàng loạt", thể hiện giá đất của "bảng giá đất" theo từng tuyến đường, từng đoạn đường tại khu vực nội thành, nội thị, thị trấn có các tuyến đường có tên trong bảng giá đất ở, hoặc theo khu vực ở các khu dân cư nông thôn và theo vị trí của đất nông nghiệp, có nghĩa là các thửa đất tại cùng tuyến đường, đoạn đường, cùng khu vực thì có mức giá sàn giống nhau.

Ví dụ, giá đất ở của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1, TP.HCM) có mức giá cao nhất thành phố là 162 triệu đồng/m2 tính trên toàn tuyến đường.

Mức giá này áp dụng cho mọi thửa đất mặt tiền đường, không phân biệt vị trí cụ thể của thửa đất, không phân biệt thửa đất có 2 mặt tiền, ở góc đường, đầu đường, cuối đường hay nằm giữa các thửa đất khác hay nằm ở đoạn đường sung túc nhất hay nằm ở đoạn đường ít sung túc hơn hay thửa đất bị tác động bởi các yếu tố có lợi hoặc yếu tố bất lợi khác.

Vì vậy, căn cứ Quyết định 05/2023/QĐ-UBND của UBND TP.HCM quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1), thì khu vực 1 có hệ số k1 = 3,5 thì đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ có mức giá đất là 162 triệu đồng/m2 (x) 3,5 = 567 triệu đồng/m2, rất thấp so với giá thị trường, khoảng 2 tỷ đồng/m2.

Thậm chí, TP.HCM đã không sử dụng thẩm quyền được quy định "mức giá đất tối đa" của Bảng giá đất cao hơn 30% so với "mức giá đất tối đa" của khung giá đất.

"Nếu thực hiện "thẩm quyền" này thì 3 tuyến đường trên đây sẽ có mức giá lên đến 162 triệu đồng/m2 (x) 30% (x) 3,5 =  737,1 triệu đồng/m2 cao hơn mức giá 567 triệu đồng/m2 theo quy định hiện nay", ông Châu dẫn chứng.

Đối với đất nông nghiệp được "phân khu vực và vị trí đất", theo 3 khu vực gồm: "Khu vực I: thuộc địa bàn các quận; Khu vực II: thuộc địa bàn các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi; Khu vực III: thuộc địa bàn huyện Cần Giờ". 

Theo 3 vị trí như sau: "Vị trí 1: tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 200 m; Vị trí 2: không tiếp giáp với lề đường (đường có tên trong bảng giá đất ở) trong phạm vi 400 m; Vị trí 3: các vị trí còn lại.

Bảng giá đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa có mức giá đối với khu vực I như sau: Vị trí 1: 250.000 đồng/m2; Vị trí 2: 200.000 đồng/m2; Vị trí 3: 160.000 đồng/m2.

"Với phương thức và kết quả xây dựng Bảng giá đất trên đây đã cho thấy "giá đất" của Bảng giá đất chỉ là "mức giá trung bình của giá đất trên toàn tuyến đường, đoạn đường, khu vực" và có thể nói giá đất trong Bảng giá đất gần như là "mức giá trung bình của giá đất được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định", ông Châu nói.

Vì vậy, HoREA đề xuất cần sớm xây dựng "bản đồ số giá đất" trên nền "bản đồ số địa chính" để tăng cường năng lực quản lý nhà nước về tài chính đất đai và "thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất" theo thời gian thực.

"Với tình trạng khai thấp giá mua bán, giao dịch bất động sản, nhà đất, kể cả một số trường hợp giá trúng đấu giá "chưa phản ánh đúng giá thị trường" do "đấu giá cuội, quân xanh quân đỏ, thông đồng". 

Chưa kể, do hạn chế về công nghệ, chưa cập nhật được giá đất theo thời gian thực (update realtime), nên "cơ sở dữ liệu giá đất đầu vào" hiện nay chưa chính xác, chưa đầy đủ, chưa đáng tin cậy (do hiện tượng khai thấp giá mua bán, giao dịch, chuyển nhượng) nên chưa thể sử dụng cơ sở dữ liệu này làm căn cứ để xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất", ông Châu nói thêm.