Hà Nội: "Nhồi chung cư vào bất cứ chỗ nào có thể"

Liên tiếp những vụ cháy chung cư, nhà cao tầng xảy ra thời gian gần đây phần nào cho thấy những vấn đề bất cập trong quản lý, kiểm tra, giám sát, hạn chế tác động xấu của nhà cao tầng trong công cuộc cải tạo và phát triển đô thị. PV báo Dân Việt có cuộc trò chuyện cùng TS.TKS. Khuất Tân Hưng (Đại học Kiến trúc Hà Nội) để hiểu rõ những thực trạng này.  

Sự phát triển không đồng bộ giữa nhà cao tầng và hạ tầng đã khiến cho Hà Nội đang phải gánh chịu hàng loạt các hệ lụy xấu. (ảnh Trần Kháng)

Thưa ông, thực tế cho thấy quá trình đô thị hóa ở nước ta đã xuất hiện rất nhiều nhà cao tầng, tập trung ở nôi đô và các thành phố lớn. Trong đó, Hà Nội là một điển hình. Nhưng dường như sự phát triển này khá lộn xộn, gây nhiều khó khăn trong quản lý đô thị.

- Lướt nhìn bản đồ hiện trạng của Hà Nội, chúng ta có thể thấy rõ phần nào bức tranh về phát triển nhà cao tầng trong nội đô. Ngay bên trong vành đai 1, đã xuất hiện khá nhiều nhà cao tầng xây chen ở phía Đông và phía Nam Hồ Gươm. Tình trạng này lan rộn trên toàn thành phố tạo ra một bức tranh đan xen không mấy thú vị giữa nhà thấp tầng và cao tầng.

Trong đó, không ít nhà cao tầng phát triển cả vào những ngõ hoặc phố rất nhỏ với khả năng tiếp cận hạn chế và mật độ dân cư đông đúc. Nhiều cụm công trình cao tầng với quy mô dân số hàng chục nghìn người được xây dựng... rất “ngẫu nhiên” trên các khu đất trống hay khu vực di dời của các nhà máy cũ, trụ sở cơ quan, nhà tập thể hết hạn sử dụng trong nội đô.

Chẳng hạn tại khu vực các phố Nguyễn Tuân, Vũ Trọng Phụng (quận Thanh Xuân), với chiều rộng lòng đường chỉ hơn chục mét, trong vòng 700m đã có hơn chục dự án chung cư cao tầng mật độ cao với tổng số căn hộ lên tới gần 6000 căn, gây nguy cơ ách tắc cục bộ và đè nặng áp lực lên hạ tầng... Nó cho thấy phần nào sự thiếu định hướng, thiếu nguyên tác trong thoát triển nhà cao tầng tại khu vực nội đô của Hà Nội.

Chung cư với hàng nghìn căn hộ "mọc" trong ngõ phố nhỏ, khu đất di dời nhà máy... (ảnh Trần Kháng) 

Tuy nhiên, việc phát triển nhà cao tầng theo kiểu đô thị nén là đương nhiên trong quá trình phát triển kiến trúc đô thị?

- Đối với Hà Nội, do đất chật người đông nên phát triển đô thị nén là việc nên làm, nhưng “nén” ở đâu và “nén” như thế nào là câu chuyện cần cân nhắc kỹ. Bản chất của đô thị nén là phát triển nhà cao tầng sử dụng hỗn hợp để tạo ra công ăn việc làm tại chỗ, đồng thời giải phóng mặt đất cho các khuôn viên, cây xanh và tiện ích công cộng để khuyến khích đi bộ, đi xe đạp, từ đó tiết kiệm năng lượng và hạn chế ô nhiễm môi trường.

Cách phát triển nhà cao tầng trong nội đô của Hà Nội hiện nay không phải là “nén” mà là nhồi, thậm chí “nhồi” lấy được, “nhồi” vào bất cứ chỗ nào có thể. Không thể tiếp tục để tình trạng cứ có đất trống, đất có nhà máy di dời là cho xây nhà cao tầng, gia tăng mật độ vô hạn độ.

Đồng ý là nhà cao tầng chen trong nội đô có thể đáp ứng một số lợi ích trước mắt như hạn chế đô thị hóa theo chiều rộng, nâng cao hiệu quả sử dụng đất, bổ sung quỹ nhà ở, văn phòng, khách sạn... Nhưng nó cũng gây ra nhiều hệ lụy, bao gồm nạn tắc nghẽn giao thông tràn lan, úng ngập cục bộ, ô nhiễm môi trường. Thêm nữa, nó phá vỡ cấu trúc đô thị trung tâm, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, làm suy giảm chất lượng cuộc sống của người dân đô thị.

Nhiều chung cư cao tầng “chui tọt” vào bên trong ngõ ngách rất chật hẹp, khi có sự cố cháy nổ hay thảm họa sẽ giải quyết ra sao, chưa kể những áp lực hàng ngày diễn ra cho cư dân trong và xung quanh nhà cao tầng.

Hầu hết các quốc gia đều gặp vấn đề xung đột giữa cái mới và cái cũ trong quá trình phát triển đô thị. Nhu cầu lớn về nhà ở, yếu tố kinh tế đôi khi buộc người ta có cách ứng xử mang tính chất trước mắt?

 - Đúng vậy, chúng ta nhiều khi đang quá tập trung vào câu chuyện trước mắt mà chưa thực hiện sự quan tâm đến vấn đề lâu dài. Trong lĩnh vực quy hoạch và phát triển đô thị, thường xuyên có sự thay đổi, điều chỉnh, thể hiện sự lúng túng, yếu kém trong dự báo, chủ thuyết phát triển đô thị không rõ ràng. Các quy hoạch quy tuy lúc mới được thiết lập thường có định hướng và tầm nhìn dài hạn nhưng đa phần đã nhanh chóng trở nên lạc hậu.

Sự xung đột cũ mới trong phát triển đô thị đòi hỏi phải có cơ chế và công cụ quản lý hiệu quả. Năm 2016, việc Hà Nội công bố Quy chế Quản lý Quy hoạch, Kiến trúc Công trình cao tầng trong Khu vực nội đô lịch sử là một bước đi rất đáng khích lệ. Tiếc rằng còn rất nhiều khoảng trống chưa được giải quyết, ví dụ như có đề cập chiều cao nhưng chừa đề cập đến mật độ xây dựng, các yếu tố hạ tầng xã hội, không gian công cộng hay sự kết nối với không gian xung quanh còn chung chung, chưa cụ thể...

Vấn đề nữa là Quy chế này mới chỉ được đề cập đến khu vực nội đô lịch sử, từ vành đai 2 trở vào, tức là những nơi “hầu như đã rồi”, rất ít khả năng can thiệp nữa. Còn từ vành đai 2 trở ra, nơi đang phát triển như vũ bão lại chưa có công cụ quản lý. Đây là lỗ hổng lớn. nếu không nhanh chóng có quy chế quản lý, rất có thể Hà Nội lại phải tiếp tục đối mặt với những “sự đã rồi” ở thì tương lai!

Vậy theo ông, hiện trạng hiện tại, chúng ta nên thực hiện cải tạo phát triển đô thị như thế nào?

- Nguyên tắc phát triển nhà đô thị cao tầng ở các quốc gia bao giờ cũng là “hạ tầng đi trước, sau đó mới phát triển nhà cao tầng”. Nhưng ở ta chủ yếu phát triển nhà cao tầng dựa vào hệ thống hạ tầng có sẵn, tận dụng nó một cách triệt để, trong khi hạ tầng có sẵn rất quá tải, cũ kỹ, tỷ lệ diện tích đường giao thông rất thấp.

Vì vậy: Thứ nhất, phải có sự đồng thuận rất lớn giữa chính quyền với các chủ đầu tư phát triển đô thị về việc phát triển cơ sở hạ tầng, giao thông đồng bộ. Nhà đầu được lợi, có giá trị gia tăng bất động sản từ hạ tầng đô thị thì có trách nhiệm đóng góp đầu tư việc này.

Thứ hai, phải có cơ chế chính sách, công cụ quản lý mạch lạc, nhanh chóng lấp đầy khoảng trống quản lý, bổ sung các chính sách khuyến khích kết nối nhà cao tầng với các không gian chung của thành phố.

Thứ ba, phát huy hiệu quả của công cụ thuế, chẳng hạn tùy vào từng khu vực cụ thể có thể đánh thuế lấy tiền nếu gia tăng hệ số sử dụng đất hoặc ngược lại, lấy nguồn đó đầu tư cho công đồng và bổ sung tiện ích đô thị.

Thứ tư, phải phát triển nhà cho thuê, bởi nếu dồn quá nhiều vốn vào đầu tư bất động sản sẽ làm giảm nguồn vốn đầu tư xã hội. Với nhà cho thuê, chủ đầu tư sẽ có trách nhiệm hơn, bởi bất động sản khi ấy gắn với cả cuộc đời doanh nghiệp, thay vì kiểu “chìa khóa trao tay” hay “mua đứt bán đoạn” như hiện nay. Họ sẽ buộc phải cân nhắc, tính toán sao cho ngôi nhà của mình luôn hấp dẫn trong mắt người thuê, thậm chí ngày càng gia tăng giá trị... Như vậy, tất cả mọi người, chủ đầu tư, người dân và thành phố đều được hưởng lợi.

Xin cám ơn ông!