Khách hàng vay tiền góp vốn nhưng ngân hàng phải phong tỏa nguồn tiền, doanh nghiệp bất động sản chỉ... ngồi nhìn

Trong kiến nghị mới nhất gửi Thủ tướng và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đề xuất việc sửa đổi, bổ sung hoặc bãi bỏ một số quy định không còn phù hợp của Thông tư số 06/2023/TT-NHNN, để thực hiện Công điện số 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Khách hàng vay tiền góp vốn nhưng chủ đầu tư chỉ được... ngồi nhìn

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư 39 ban hành từ năm 2016 về hoạt động cho vay đã có hiệu lực từ đầu tháng 9/2023. Mục tiêu của NHNN khi ban hành thông tư này là góp phần hạn chế rủi ro phát sinh, kiểm soát việc sử dụng vốn đúng mục đích, qua đó nâng cao chất lượng tín dụng.

"Mặc dù NHNN đã phải ngưng hiệu lực thi hành với những quy định được phản ánh là chưa phù hợp, thế nhưng sau 2 tháng, nhiều doanh nghiệp bất động sản vẫn kêu khó về một số quy định trong thông tư", ông Châu nói.

Dẫn chứng, Chủ tịch HoREA nêu tại Điểm b Khoản 2 Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại điểm c khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) và Khoản 5 Điều 26 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được bổ sung tại điểm b khoản 9 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN), quy định tổ chức tín dụng "phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay theo quy định của pháp luật, thỏa thuận của các bên tại thỏa thuận cho vay cho đến khi chấm dứt nghĩa vụ bảo đảm".

Quy định này hết sức bất cập. Bởi chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai (bên nhận đặt cọc) bị "phong tỏa tiền đặt cọc", không được sử dụng "tiền đặt cọc" là bất hợp lý, không bảo đảm quyền sở hữu của chủ tài sản, trong đó có quyền sử dụng số "tiền đặt cọc" này.

"Điểm b Khoản 2 Điều 22 và Khoản 5 Điều 26 Thông tư 39/2016/TT-NHNN cũng không phù hợp, thậm chí "trái" với các quy định có liên quan của Bộ Luật Dân sự", Chủ tịch HoREA nhận xét và nhấn mạnh quy định này chỉ "làm lợi" cho các tổ chức tín dụng.

"Khách hàng và chủ đầu tư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau. Thế nhưng theo quy định này, khách vay tiền để góp vốn mà ngân hàng phải phong tỏa nguồn tiền thì chỉ có lợi cho ngân hàng, vì nguồn tiền vẫn nằm tại ngân hàng. Trong khi đó người nhận tiền thanh toán (chủ đầu tư) lại không được sử dụng số tiền này. Đây là những rào cản cần được nhanh chóng tháo gỡ", ông Châu nói thêm.

Doanh nghiệp không trực tiếp vay vốn nhưng vẫn bị kiểm soát

Một vấn đề bất cập khác, tại Điểm b Khoản 2 Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định tổ chức tín dụng phải quy định cụ thể việc "kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích".

Tuy nhiên, theo Chủ tịch HoREA, tổ chức tín dụng gần như không thể thực hiện được trách nhiệm phải "kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích" đối với trường hợp cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư, hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án.

Nguyên do là người sử dụng vốn vay "cuối cùng" là chủ đầu tư dự án, là "bên thứ 3", không phải là khách hàng trực tiếp vay khoản tín dụng này.

"Khi đó, ngân hàng không chỉ kiểm soát, giám sát hoạt động của bên đi vay, mà yêu cầu kiểm soát, giám sát cả hoạt động và dòng vốn của cả bên nhận góp vốn. Doanh nghiệp không phải là bên đi vay trực tiếp mà vẫn phải chịu kiểm soát của ngân hàng, phải nộp báo cáo cho nhà băng là vô lý", Chủ tịch HoREA lý giải.

Chưa kể, quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi bổ sung tại điểm d khoản 6 Điều 1 Thông tư 06/2023/TT-NHNN) làm tăng thêm quy trình, thủ tục, tăng "chi phí tuân thủ pháp luật" của tổ chức tín dụng, "gây khó" cho cả tổ chức tín dụng và chủ đầu tư dự án.

"HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bỏ cụm từ "kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích" tại Điểm b Khoản 2 Điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN", ông Châu kiến nghị.

Ngoài ra theo Chủ tịch HoREA, để thực hiện hiệu quả Công điện số 993/CĐ-TTg của Thủ tướng, đề nghị NHNN xem xét "mở rộng hơn" một số đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng.

Xem xét sửa đổi, bổ sung Điểm d Khoản 5 Điều 16 Thông tư số 22/2019/TT-NHNN, theo hướng gia hạn thêm 12 tháng đến hết ngày 31/10/2024; cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình...