Khải Hoàn Land trước giờ niêm yết: Rủi ro khi lợi thế vay rẻ không còn

Đầu năm nay, Công ty cổ phần Bất động sản Khải Hoàn Land (Khải Hoàn Land) gây chú ý khi công bố IPO và sẽ nhanh chóng niêm yết trên Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM (HOSE).

Cuối tháng 4 vừa qua, 16 triệu cổ phiếu, tương ứng 10% vốn điều lệ của Khải Hoàn Land đã được đấu giá thành công với mức trúng đấu giá cao nhất 23.000 đồng/cổ phiếu, giá thấp nhất 14.000 đồng/cổ phiếu và giá trung bình 14.435 đồng/cổ phiếu.

Đầu tháng 6 năm nay, Sở Giao dịch Chứng khoán TP. Hồ Chí Minh đã thông báo về việc nhận hồ sơ đăng ký niêm yết của Khải Hoàn Land. Khải Hoàn Land đăng ký niêm yết 175 triệu cổ phiếu tương đương với vốn điều lệ của doanh nghiệp gần 1.750 tỷ đồng.

Tuy nhiên, cổ phiếu của Khải Hoàn Land (mã KHG) sẽ tạm thời giao dịch trên Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) do tình trạng nghẽn lệnh trên HoSE. Công bố thông tin của KHG cho biết, khi tình trạng nghẽn lệnh được xử lý xong, cổ phiếu KHG sẽ được chuyển sang giao dịch trên HoSE. Ngày giao dịch đầu tiên của cổ phiếu Khải Hoàn Land với mã chứng khoán KHG vào ngày 19/7/2021. Giá tham chiếu là 15.000 đồng/cổ phiếu, không có nhiều chênh lệch so với giá IPO bình quân.

Khải Hoàn Land hoạt động chính trong lĩnh vực tư vấn, môi giới và kinh doanh bất động sản.

Khởi sắc nhờ hoạt động môi giới

Trong giai đoạn 2017-2019, tình hình hoạt động của Khải Hoàn Land không có nhiều điểm sáng khi lợi nhuận sau thuế của công ty chỉ đạt 15,6 tỷ đồng, 16,4 tỷ đồng và 10,2 tỷ đồng, rất thấp so với con số 1.200 tỷ đồng vốn góp chủ sở hữu.

Nhưng tới năm 2020, trước thềm IPO, các chỉ tiêu kinh doanh tại Khải Hoàn Land tăng đột ngột. Doanh thu tăng 121% lên 303 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế tăng 848% lên 96,7 tỷ đồng.

Quý 1/2021, trước thềm niêm yết cổ phiếu KHG, nhà đầu tư lại một lần nữa được chứng kiến các chỉ tiêu tài chính của Khải Hoàn Land biến động mạnh theo chiều hướng bứt phá.

Cụ thể, doanh thu về bán hàng và cung cấp dịch vụ quý 1/2021 của Khải Hoàn Land đạt 80,1 tỷ đồng, tăng 53,6 tỷ đồng, tương đương 202% so với quý 1/2020. Bất chấp tất cả các chi phí đều tăng đáng kể, Khải Hoàn Land vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế tăng thêm 5,5 tỷ đồng, tương đương 306% đạt mức 7,3 tỷ đồng.

Khoảng 30% lợi nhuận của Khải Hoàn Land có được trong quý I/2021 đến từ lãi hoạt động tài chính và lợi nhuận khác; phần còn lại đến từ hoạt động kinh doanh cốt yếu - môi giới. Trong khi cùng kỳ năm trước, hoạt động tài chính đã "cứu thua" cho Khải Hoàn Land khi mang về 10 tỷ đồng lợi nhuận, qua đó giúp Khải Hoàn Land ghi nhận lợi nhuận trước thuế 2,3 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa, lợi thế chi phí tài chính rẻ đã không còn ở Khải Hoàn Land, nếu hoạt động kinh doanh chính yếu không hiệu quả, Khải Hoàn Land có thể gặp khó.

Ngoài ra, dù ghi nhận lãi cho vay trong quý I/2021 là 14,7 tỷ đồng đến từ Khải Hoàn - Vũng Tàu, nhưng phần thuyết minh liên quan phải thu khác cho thấy khoản thu lãi nói trên vẫn đang ở trong túi của Khải Hoàn - Vũng Tàu.

Rủi ro khi lợi thế "vay rẻ" không còn

Thuyết minh báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2021 của Khải Hoàn Land cho biết, tại ngày 31/03/2021, Khải Hoàn Land có 400 tỷ đồng vay trái phiếu ngắn và dài hạn với lãi suất biến động từ mức 11% đến 12%/năm.

Tại ngày 31/03/2021, tổng khoản phải thu ngắn và dài hạn khác của Khải Hoàn Land là 1.609 tỷ đồng, chiếm hơn 65% tổng tài sản. Trong đó, hơn 996 tỷ đồng khoản phải thu ngắn và dài hạn liên quan đến Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh; 490 tỷ đồng là khoản phải thu dài hạn liên quan đến Công ty TNHH Tập đoàn Khải Hoàn - Vũng Tàu; phần còn lại là các khoản ký quỹ ký cược ngắn và dài hạn liên quan đến hoạt động môi giới sản phẩm bất động sản.  

Cụ thể, Khải Hoàn - Vũng Tàu và Khải Hoàn Land đã ký hợp đồng vay vốn trung và dài hạn với mục đích tài trợ vốn cho Dự án Khu đô thị mới Gò Găng thành phố Vũng Tàu. Theo đó, số tiền vay vốn là 490 tỷ đồng, thời gian vay là 12 tháng. Lãi suất vay theo thoả thuận và áp dụng theo từng giai đoạn.

Đổi lại, Khải Hoàn Land được tham gia vào 2 tiểu khu của dự án. Ngoài ra, lãi vay mà Khải Hoàn - Vũng Tàu phải trả cho Khải Hoàn Land năm 2020 là 27,1 tỷ đồng. Tính ra, lãi suất trung bình mà Khải Hoàn Land áp cho Khải Hoàn - Vũng Tàu sẽ đạt khoảng 5,53%/năm.Tuy nhiên, quý I/2021, lãi suất cho vay áp dụng 3%/quý.

"Trả tiền hộ" cũng là cách mà Khải Hoàn Land áp dụng. Với khoản tiền 106 tỷ đồng, Khải Hoàn Land thay mặt Công ty TNHH Giao Hưởng Xanh chuyển cho đối tác số tiền tương ứng 10% giá trị hợp đồng thiết kế, giám sát thi công và cung cấp lắp đặt thiết bị cho dự án La Partenza.

Ngoài ra, Khải Hoàn Land góp vốn 800 tỷ đồng vào dự án La Partenza của Giao Hưởng Xanh để nhận 450 căn hộ tại dự án này. Báo cáo tài chính quý I/2021 cho biết, hiện dự án đã gần hoàn thiện thủ tục pháp lý (đã có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500), tương tự thuyết minh trong báo cáo tài chính năm 2020.