Khai thác “đất vàng” dọc các tuyến metro để tăng ngân sách

Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM mới đây đã kiến nghị lên UBND TP.HCM việc lập đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh những nhà ga các tuyến metro nhằm khai thác quỹ đất này.

Theo đó, có tất cả 34 khu vực đã được đề xuất lập đồ án thiết kế đô thị riêng tỷ lệ 1/500. Trong đó, có 9 đồ án đã được chấp thuận danh mục, ghi vốn và đang thực hiện; 10 đồ án đã được chấp thuận danh mục nhưng chưa được ghi vốn để triển khai thực hiện và 15 đồ án mới được UBND TP chấp thuận chủ trương.

Vừa tăng ngân sách, vừa đẹp đô thị

Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP.HCM, đối với các khu vực dọc tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), có 11 đồ án quy hoạch riêng.

Đối với các khu vực xung quanh các nhà ga dọc tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương), hiện có 10 đồ án thiết kế đô thị riêng. Trong đó, có 4 đồ án thiết kế đô thị riêng đã được chấp thuận danh mục, ghi vốn thực hiện; 2 đồ án (ga Tao Đàn và ga Bảy Hiền) được chấp thuận danh mục nhưng chưa ghi vốn thực hiện; 1 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh nhà ga Phạm Văn Hai đang triển khai thực hiện và 3 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực xung quanh ga Lê Thị Riêng, Dân Chủ và Hòa Hưng đang triển khai đấu thầu lựa chọn tư vấn.

Ngoài ra, các khu vực liên quan đến nhà ga các tuyến metro khác như tuyến 3a, tuyến 3b, tuyến số 5 giai đoạn 1 có 6 đồ án đã được UBND TP.HCM chấp thuận danh mục nhưng chưa được ghi vốn.

Đối với các khu vực dự án khác có 7 đồ án. Trong đó, có 5 đồ án thiết kế đô thị riêng khu vực nút giao thông dọc đường cao tốc Long Thành - Dầu Giây - TP.HCM và quốc lộ 1 đã được chấp thuận danh mục, ghi vốn triển khai thực hiện. 1 đồ án khu vực trung tâm TP đã được chấp thuận danh mục, chưa ghi vốn thực hiện và 1 đồ án khu vực bờ sông Sài Gòn đoạn từ bến Nhà Rồng đến Ba Son được chấp thuận chủ trương.

Theo kế hoạch, thành phố sẽ quy hoạch các khu đất trong bán kính 500-800m xung quanh các nhà ga dọc tuyến metro số 1, số 2, các tuyến cao tốc, vành đai, dọc sông Sài Gòn... để đấu giá công khai, tạo nguồn thu bổ sung ngân sách thành phố và tái đầu tư cho các dự án khác.

Theo ghi nhận của Dân Việt, dọc hai bên tuyến metro số 1 (Bến Thành - Suối Tiên), nhiều khu đất trong diện quy hoạch của thành phố có diện tích rộng từ hàng nghìn mét vuông đến hàng trăm héc ta. Đơn cử như Nhà máy Xi măng Hà Tiên cũ, khu vực ga Thảo Điền, An Phú, Cảng Trường Thọ cũ;... (tại TP.Thủ Đức) được xem là những khu "đất vàng" để thành phố quy hoạch, chỉnh trang, xây dựng đô thị.

Tương tự, quỹ đất dọc theo tuyến metro số 2 (Bến Thành - Tham Lương); nút giao thông đường Mai Chí Thọ - cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây; ven sông Sài Gòn…cũng được thành phố chấp thuận danh mục, ghi vốn và đưa ra đồ án quy hoạch… Nếu các khu đất này được đem ra đấu giá sẽ tăng nguồn thu rất lớn cho ngân sách TP.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định, việc khai thác quỹ đất dọc các tuyến metro, quỹ đất hai bên các con sông, kênh, rạch… đúng ra TP cần làm sớm hơn nhằm tăng thu cho ngân sách, đem lại công bằng cho những người dân phải di dời làm công trình, tăng sự minh bạch và tạo ra một bộ mặt đô thị văn minh, hiện đại.

Chấm dứt nhà… siêu mỏng, siêu méo

Thực tế, từ trước tới nay, thành phố chỉ tập trung giải tỏa làm đường theo lộ giới mà không có quy hoạch hai bên. Hệ quả là việc này không chỉ khiến nhà nước thất thu ngân sách mà tạo hệ lụy xấu là sau khi giải tỏa, hai bên đường còn những khoảng đất rất nhỏ nhưng trở thành "đất vàng" nên người dân tiếp tục xây những căn nhà… "siêu mỏng, siêu méo", làm nhếch nhác bộ mặt đô thị.

Không những thế, lợi ích từ việc tăng giá đất hai bên đường đã chảy vào túi một số doanh nghiệp khi các đơn vị này nắm được quy hoạch trước đó, đã nhanh tay đi mua gom đất, xây chung cư, xây nhà để bán thu lợi rất cao.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, việc mở rộng hay làm mới các tuyến đường như hiện nay khiến nhà nước phải bỏ ra những khoản tiền khổng lồ, có khi lên đến hàng chục nghìn tỷ đồng. Điều này vượt quá khả năng ngân sách, khiến ngân sách chịu áp lực rất lớn. Trong khi đó, người dân bị giải tỏa để thực hiện dự án thì chịu thiệt thòi, trong khi những người trong hẻm sau khi triển khai dự án lại được ra mặt tiền đường, hưởng lợi gấp nhiều lần từ việc tăng giá bất động sản.

"Trước nay, bởi không có quy hoạch hai bên đường nên người dân có nhà trong hẻm bỗng chốc thành nhà mặt tiền, được hưởng lợi nhưng lại không đóng góp gì. Và nhà đầu tư nắm bắt cơ hội thâu tóm đất, làm công trình bán giá cao cũng không trả phí cho Nhà nước. Từ đó gây bất công, khiếu kiện tại nhiều nơi. Không những thế, bộ mặt đô thị không đẹp vì xuất hiện những căn nhà siêu mỏng, siêu méo", ông Châu nói.

Vì vậy, theo Chủ tịch HoREA, nếu thành phố khai thác tốt quỹ đất hai bên các tuyến đường mới mở hay tại các nhà ga của các tuyến metro sẽ không gây thất thoát tài sản nhà nước, tạo môi trường kinh doanh minh bạch trong đấu giá và sẽ hạn chế việc khiếu kiện.

Không những thế có thể còn thu được tiền về cho ngân sách, bù đắp được khoản tiền đã bỏ ra đầu tư hạ tầng, từ đó đem tái đầu tư ở các dự án khác.

Còn theo LS Lê Bá Thường, thành viên Đoàn Luật sư TP.HCM, ở các nước, việc điều chỉnh lợi ích tại những nơi được nhà nước đầu tư hạ tầng mang lại bằng cách mua mở rộng quỹ đất hai bên đường, quy hoạch lại các quỹ đất gần các nhà ga metro để phát triển các dự án trung tâm thương mại, nhà ở, bãi đậu xe phục vụ cho chính các tuyến metro và giúp nhà nước thu được nguồn tiền khổng lồ…

Vì vậy, kế hoạch thu hồi bán đấu giá phục vụ tiện ích cho dự án là hợp tình, hợp lý. Tuy nhiên, cơ quan thực hiện việc thu hồi đất, bố trí tái định cư, bồi thường phải có những phương hướng rõ ràng, cụ thể.

"Chính sách này muốn đi vào thực tiễn phải bảo đảm công bằng, công khai, minh bạch, đúng pháp luật. Giải tỏa, đền bù đất đai luôn đi kèm với những tranh chấp, khiếu kiện kéo dài. Do đó, TP.HCM cần hết sức lưu ý", luật sư Thường nhấn mạnh.