Kiến nghị siết quy định đặt cọc, HoREA đề xuất "tích hợp" hai phương án mà Quốc hội đề xuất

Góp ý một số quy định của Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gửi Quốc hội và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị "tích hợp" cả 2 phương án thu tiền đặt cọc mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội vừa đề xuất.

"Tích hợp" cả 2 phương án cho đồng bộ

Tại phiên họp Quốc hội sáng 31/10 về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), liên quan đến nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trên cơ sở các ý kiến, Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) đã đề xuất 2 phương án về đặt cọc.

Phương án 1: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.

Phương án này được Chính phủ và 15/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Phương án 2: Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng, khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan nhà nước thẩm định, và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Theo phương án này, số tiền đặt cọc tối đa theo quy định của Chính phủ nhưng không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, bảo đảm phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ, từng loại hình bất động sản.

Phương án này được 20/40 ý kiến của các đoàn đại biểu Quốc hội, cơ quan của Quốc hội lựa chọn.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA lại đề xuất "tích hợp" cả 2 phương án này thành 1 phương án quy định về "đặt cọc" tại khoản 5 Điều 23 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

"Việc tích hợp này nhằm bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 và để cụ thể hóa quy định về 'đặt cọc' trong Luật Kinh doanh bất động sản quy định 'đặt cọc', để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở có sẵn hoặc hình thành trong tương lai", ông Châu nói.

Giải thích rõ hơn về việc tích hợp 2 phương án này, ông Châu cho hay "Phương án 1" của Dự thảo tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích "đặt cọc để bảo đảm thực hiện hợp đồng", mà trên thực tế sau khi đã giao kết hợp đồng thì thường ít xảy ra trường hợp bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc "lừa đảo". Do việc giao kết hợp đồng thường được các bên kiểm tra chặt chẽ, và thực hiện theo quy định của pháp luật và khi thực hiện hợp đồng thì "tiền đặt cọc" thường được cấn trừ vào số tiền thanh toán lần đầu của giao dịch.

Còn "Phương án 2" tương ứng với quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 về mục đích "đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng", mà trên thực tế trước khi giao kết hợp đồng thì mới thường xảy ra tình trạng bên đặt cọc bị bên nhận đặt cọc "lừa đảo", và không thực hiện "giao kết hợp đồng", gây thiệt hại cho bên đặt cọc.

Sửa quy định để hoạt động M&A "thông thoáng"

Ngoài quy định về đặt cọc, HoREA cũng kiến nghị Quốc hội và Bộ Xây dựng xem xét, sửa đổi khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo ông Lê Hoàng Châu, khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản chưa quy định trường hợp "chủ đầu tư chuyển nhượng chưa hoàn thành toàn bộ nghĩa vụ tài chính về đất của dự án, phần dự án chuyển nhượng với Nhà nước", thì bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có thể thỏa thuận, để "bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính" mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành.

Bởi dự án bất động sản, nhà ở thương mại chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước 1 lần, nên quy định "bên nhận chuyển nhượng thực hiện toàn bộ nghĩa vụ tài chính" mà bên chuyển nhượng chưa hoàn thành là phù hợp, và không làm thất thu ngân sách Nhà nước.

"Việc sửa đổi khoản 3 Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản với nội dung đề nghị bổ sung như trên sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) "thông thoáng".

Đồng thời, chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các "điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản", nên Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ hoạt động này", ông Châu khẳng định.

Ngoài ra, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, việc sử dụng cụm từ "mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng" là chưa "chuẩn" trong công tác xây dựng quy phạm pháp luật, nên đề nghị xem xét bỏ cụm từ trên đây.

Bởi lẽ, nếu chủ đầu tư chuyển nhượng đã có Giấy chứng nhận thì chủ đầu tư đã "có quyền" chuyển nhượng dự án, một phần dự án theo ý chí của mình.