Kinh doanh trồi sụt, Long Giang Land rậm rịch bay cao cùng BĐS

Chung cư Rivera Park Sài Gòn của LGL đã bán gần 70% số lượng căn hộ nhưng đang được hoàn thành thủ tục bán nhà trong tương lai?

Thua lỗ, lợi nhuận đì đẹt

Đầu 2016, công ty CP Đầu tư & Phát triển đô thị Long Giang (Long Giang Land) gây sốc thị trường bằng việc đầu tư 2 dự án (Rivera Park Hà Nội tại 69 Vũ Trọng Phụng, Hà Nội và Rivera Park Sài Gòn – hay còn gọi là chung cư Thành Thái tại TP.HCM). Nguyên nhân khiến giới đầu tư địa ốc bị choáng, là tổng mức đầu tư cho 2 dự án nêu trên đạt tới 2.664 tỷ đồng – vượt hơn 7 lần vốn chủ sở hữu của Long Giang Land thời điểm đó.

Giới thạo nghề địa ốc đặc biệt chú ý tới thông số kinh doanh đì đẹt của Long Giang Land suốt 9 tháng đầu 2016. Quý III, Long Giang Land ghi nhận lợi nhuận gộp vỏn vẹn 9,3 tỷ đồng. Luỹ kế 9 tháng đầu năm, Long Giang Land chứng kiến khoản lỗ gần 2,3 tỷ đồng - cùng kỳ, DN lãi 26,5 tỷ đồng.

Trước đó, kết thúc quý II.2016, DN này lỗ 7,5 tỷ đồng. Tháng 10.2016, cổ phiếu LGL (của Long Giang Land) bị rơi vào diện không được giao dịch ký quỹ theo thông báo của HOSE.

Đáng nói, tình trạng ngập trong thua lỗ của LGL diễn ra gần như song song với thời kỳ gia tăng đầu tư vào 2 dự án trị giá nghìn tỷ của ông chủ Lê Hà Giang. Chỉ tính đến cuối tháng 9.2016, nợ của LGL tăng đột biến (gấp 2,7 lần) lên mức 1.267 tỷ đồng tổng nợ phải trả. Hệ số tổng nợ phải trả/vốn chủ sở hữu lên tới 3,55 lần – hệ số khá cao với DN trong ngành xây dựng – địa ốc. Kết thúc năm 2016, lợi nhuận sau thuế của Long Giang Land khiêm tốn ở mức 15,02 tỷ đồng (năm 2015 là 8,1 tỷ đồng).

Cuối tháng 9.2016, LGL chứng kiến nhiều khoản phải thu lớn từ các DN “họ Long Giang” như: công ty CP Long Giang Hà Nội (17,9 tỷ đồng); Tập đoàn Long Giang (39,4 tỷ đồng); công ty CP xây dựng Long Giang (6,8 tỷ đồng). Các khoản đầu tư tài chính dài hạn của LGL cán mức 171,7 tỷ đồng (đa phần đổ vào các công ty con, công ty liên kết, đơn vị khác). Tính đến cuối 2016, các khoản tài chính đổ vào công ty con, liên kết, đơn vị khác của LGL đã ngót nghét 196 tỷ đồng. Bên cạnh đó, tổng tài sản hợp nhất của DN ngót 1.832,5 tỷ đồng nhưng tổng nợ phải trả cũng leo đến mốc 1.479,2 tỷ đồng.

Một chi tiết khác, Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh năm 2016 của Ban điều hành lập đầu năm 2017 cũng thừa nhận: "Việc triển khai đồng loạt 2 dự án quy mô lớn tại Hà Nội và TP.HCM là một thách thức lớn với Công ty" và "Nguồn vốn chủ sở hữu công ty còn nhỏ so với quy mô hoạt động".

Nhà băng làm bệ phóng?

Năm 2016, đặt trong bối cảnh tài chính xám xịt, rất nhiều nhà đầu tư đã đặt dấu hỏi về khả năng Long Giang Land sẽ đuối sức khi gồng mình "nuôi" 2 dự án quy mô cùng lúc. Lời giải khi ấy, là nguồn dinh dưỡng từ những hợp đồng vay nợ nhà băng, công ty tài chính (SHB, Agribank, BIDV, OCB, Vietcombank...).

Sau những dự án nghìn tỷ như Rivera Park Hà Nội còn khắc khoải dòng tiền, LGL đã vội lên kế hoạch nhảy vào một dự án nghỉ dưỡng khác ở Bình Thuận

Đơn cử, SHB cấp hạn mức tín dụng ngắn hạn (tối đa 12 tháng) là 352 tỷ đồng cho Long Giang Land vay để làm dự án Rivera Park Sài Gòn. Tài sản đảm bảo là toàn bộ dự án chung cư trong tương lai. Dư nợ đến hết tháng 9/2016 là 186,9 tỷ đồng. Ở dự án này, dòng tín dụng "giật nóng" của SHB chỉ đáp ứng xấp xỉ 26% tổng mức đầu tư.

Tương tự, năm 2016 ghi nhận BIDV cho Long Giang Land vay vốn làm 2 dự án. Với dư nợ vay ngắn hạn là 192,6 tỷ đồng (theo Hợp đồng tín dụng 01/2016/262693/HĐTD đầu tư dự án Rivera Park Hà Nội) và 70 tỷ đồng dư nợ vay dài hạn (thuộc hợp đồng tín dụng với hạn mức 70 tỷ đồng đã ký từ năm 2013, để mua một phần trung tâm thương mại dịch vụ 173 Xuân Thuỷ, Cầu Giấy, Hà Nội). Khá thú vị, tới cuối năm, lượng vốn BIDV cho Long Giang Land vay chênh lệch nhiều với thông số “khoản vay 500 tỷ đồng” đến từ nhà băng này mà lãnh đạo Long Giang Land "khoe" trước đó với cổ đông (về thỏa thuận đạt được với BIDV).  

Như vậy, lần lượt cả SHB và BIDV mới chỉ cho Long Giang Land vay ngắn hạn để phục vụ dự án – trong khi, 2 siêu dự án của ông chủ Lê Hà Giang đều đòi hỏi nguồn vốn trung -  dài hạn!?

Trung tuần tháng 4.2017, Long Giang Land thông qua kế hoạch chi ngót 130 tỷ đồng nhằm thành lập một loạt pháp nhân mới phục vụ khai thác kinh doanh BĐS. Tiêu biểu, góp 30,6 tỷ đồng (51% vốn điều lệ) thành lập Công ty CP Rivera Park Hà Nội để đầu tư, khai thác phần diện tích thương mại thuộc dự án Rivera Park 69 Vũ Trọng Phụng. Tiếp đến, góp 65 tỷ đồng (tương đương 65% vốn điều lệ) thành lập Công ty CP Rivera Long Biên để đầu tư, khai thác dự án khu đất CC-05 tại KĐT mới Việt Hưng, quận Long Biên. Ngoài ra, chi thêm 39 tỷ đồng để mua lại 3,9 triệu cổ phần của Công ty CP Minh Phát nhằm "nhảy vào" dự án Khu du kịch kết hợp căn hộ cao cấp nghỉ dưỡng, kinh doanh biệt thự để bán hoặc cho thuê tại Bình Thuận (Minh Phát đang làm chủ đầu tư). Một lần nữa, dòng tiền "tươi" phục vụ các kế hoạch táo bạo của Long Giang Land sẽ đến từ đâu khi lợi nhuận sau thuế rất khiêm tốn?