LS.Trương Anh Tú nêu điểm bất hợp lý về đề xuất xây căn hộ 25m2

Không thể đặt Nhà nước vào sự đã rồi bằng “biện pháp kỹ thuật”

Trao đổi với Dân Việt, Luật sư Trương Anh Tú - Chuyên gia từng có nhiều góp ý trong lĩnh vực bất động sản cho biết: “Tôi thấy rất bất ngờ, không hiểu căn cứ vào đâu mà Bộ Xây dựng lại hướng dẫn về quy chuẩn căn hộ khi đưa Officetel và Condotel vào chung văn bản hướng dẫn về nhà chung cư. Căn hộ chung cư là chỗ ở riêng biệt của một gia đình trong một khu nhà lớn, bao gồm buồng ở, bếp, buồng vệ sinh. Như vậy, căn hộ được hiểu là nhà ở. Vậy, tại sao Bộ Xây dựng lại lồng ghép tiêu chuẩn của những loại hình xây dựng khác vào văn bản điều chỉnh về nhà ở”. 

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law firm (Đoàn luật sư TP.Hà Nội) 

Cũng theo ông Tú, chức năng ngành của Bộ Xây dựng là quản lý nhà nước, là cơ quan của Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về xây dựng, vật liệu xây dựng, nhà ở và công sở, kiến trúc, quy hoạch xây dựng... Trong khi quy chuẩn của Condotel là theo quy chuẩn của tiêu chuẩn Việt Nam và quy chuẩn các tiêu chuẩn kỹ thuật của ngành Du lịch, của Luật du lịch và thuộc chức năng quản lý ngành của Bộ Văn hoá Thể thao & Du lịch nhưng Bộ Xây dựng lại “quá nhiệt tình” khi “nhảy” vào lĩnh vực của ngành Văn hoá Thể thao & Du lịch. Tương tự như vậy là Officetel, nhà nước hiện nay vô thừa nhận, theo đó không thể thừa nhận sự đã rồi của các chủ đầu tư. 

Bên cạnh đó, vị luật sư cũng thẳng thắn bày tỏ: “Thực tế những loại đất này là đất thương mại dịch vụ cho việc xây dựng văn phòng chứ không ai cho ở mà gắn từ “tel” vào, và bằng hình thức ra văn bản của Bộ Xây dựng thì vô hình chung  đã thừa nhận nó, chấp nhận cho vi phạm tồn tại bằng việc hợp pháp hóa nó.

Sự thừa nhận này là chẳng khác nào “cầm đèn chạy trước ô tô”, khi Quốc hội chưa có ý kiến, chưa sửa luật để cho phép. Phải chăng đặt Nhà nước vào sự đã rồi bằng “biện pháp kỹ thuật”.”

Căn hộ 25m2 sẽ tạo ra khu ổ chuột?

Liên quan đến phần diện tích tối thiểu 25m2 căn hộ chung cư, Chủ tịch TAT Law firm cho biết, quy định căn hộ thương mại tối thiểu 45 m2 được đưa ra trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở 2005 đến nay mặc dù đã hết hiệu lực thi hành. Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực từ 1/7/2015 đã bỏ quy định giới hạn diện tích tối thiểu của căn hộ là 45 m2.

“Đối với căn hộ chung cư thì phải thiết kế, xây dựng theo kiểu căn hộ khép kín, có sàn căn hộ theo tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng” - Luật Nhà ở 2014 quy định, về quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng theo Quy chuẩn 2008/BXD. Như vậy, hiện cũng chưa có điều luật nào cho phép căn hộ 25m2 tồn tại.

Căn hộ tối thiểu 25m2 sẽ tạo ra ổ chuột trên cao?

Tuy nhiên, theo ông Tú, quan điểm về diện tích tối thiểu 45m2 đó vẫn cần phải được giữ lại, bởi không phải tự nhiên mà trước đây các nhà khoa học xây dựng, đô thị hay kiến trúc đã đưa ra diện tích tối thiểu này, bởi căn hộ được hiểu là một không gian sinh sống và phải đầy đủ các chức năng phòng khách, bếp, nhà vệ sinh có chức năng đồng bộ.

“Chức năng đồng bộ như vậy mà chúng ta để 25m2 có phù hợp hay không? Phải khẳng định chúng ta rất khó bố trí được nhiều chức năng như thế trong không gian vẻn vẹn 25m2”, ông Tú nói.

Vị luật sư này cũng nhận định, ngay cả việc tại sao tiêu chuẩn “cứng” về diện tích tối thiểu 45m2, lại “biến mất” trong luật mới (2014) cũng như một số điều luật phù hợp khác, cũng là vấn đề đáng băn khoăn (?!). “Trong khi tôi được biết các chủ đầu tư bất động sản họ đưa rất nhiều công văn kiến nghị, phát động cả một chiến dịch tuyên truyền cho căn hộ 25m2. Có dự án đã rao bán những căn hộ 25m2 rồi, vậy có phải chúng ta đang “đi” hợp thức hoá cho sai phạm?”, ông Tú chia sẻ.

Nhận định thêm về vấn đề căn hộ tối thiểu 25m2, ông Tú cho rằng, về lâu về dài không thể phát triển với những căn hộ 25m2 được. Nó gây ra quá tải hạ tầng, nguy cơ tạo ra những khu ổ chuột mới.

“Vấn đề về nhà chung cư, diện tích tối thiểu chúng ta phải có tầm nhìn 50 năm, 70 năm chứ không thể thiển cận nói về việc giải quyết vấn đề trước mắt hiện nay về nhà ở được. Có nhiều cách để giải quyết nhà ở cho người dân mà không phải vấn đề 25m2 hay 45m2. Không phải cân nhắc mà không thể cho phát triển căn hộ 25m2”, ông Tú nhấn mạnh.