Mua bán nhà đất “hai giá” rất khó xác định giá trị thực

Hiện nay, việc rà soát mua bán nhà đất “hai giá” đang gặp khó khăn. Một trong những nguyên nhân chủ yếu là do khó xác định giá trị thực của bất động sản tại thời điểm mua- bán. Hệ quả là lượng hồ sơ ứ đọng ngày càng nhiều, gây khó khăn cho cả người dân và cơ quan thuế.

Theo thông tin từ Tổng cục Thuế, 3 tháng đầu năm, cơ quan thuế các cấp đã thực hiện rà soát hơn 60.000 tổ chức, cá nhân có hồ sơ chuyển nhượng bất động sản "hai giá", giúp thu ngân sách hơn 320 tỷ đồng.

Bên cạnh hiệu quả tích cực, hoạt động này cũng đang phát sinh nhiều bất cập. Ví dụ như trường hợp anh A chuyển nhượng một lô đất cho chị B có giá trị khoảng 3 tỷ đồng, nhưng khi nộp hồ sơ khai thuế cho cơ quan thuế lại bị trả lại hồ sơ. Nguyên nhân là giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá thị trường sau 3 năm.

Theo Luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico, quy định giá chuyển nhượng bất động sản là căn cứ tính thuế. Tuy nhiên, cơ sở để thẩm định giá nhà đất hiện vẫn còn thiếu.

“Thứ nhất là câu chuyện giá thị trường, cơ quan thuế đang dần đóng vai trò thành cơ quan ấn định giá trị một giao dịch bất động sản, nhưng cũng thiếu cơ sở cho vấn đề này. Chúng ta cũng biết rằng, nhà nước đã ban hành khung bảng giá nhà đất ở mỗi tỉnh, thành nên bây giờ cơ sở nào cho rằng bảng giá đó không phù hợp với giá thị trường, căn cứ nào thẩm định giá thị trường. Tất cả các bên giao dịch có những bằng chứng, chứng từ giao dịch thông qua việc thanh toán, ngay kể cả trong giai đoạn hiện nay cũng phải có chứng từ biên bản giao nhận bằng tiền mặt… Nếu như có hiện tượng làm giả hồ sơ, giấy tờ tài liệu thì những bên tham gia giao dịch sẽ phải đắn đo hơn trước những chế tài, thậm chí chế tài rất nghiêm khắc của pháp luật”, Luật sư Trần Minh Hải lưu ý.

Theo quy định, đối với hoạt động kinh doanh mua bán, chuyển nhượng bất động sản, cá nhân phải nộp thuế thu nhập bằng 2% giá trị chuyển nhượng. Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, việc cơ quan thuế rà soát tình trạng mua bán nhà đất "hai giá" là cần thiết, nhằm tránh thất thu ngân sách và tăng tính minh bạch trên thị trường. Tuy nhiên, việc xác định giá bán phải cao hơn giá ban đầu còn phụ thuộc vào từng trường hợp.

“Chúng ta cần xác định việc kê khai giá theo nhu cầu thị trường bình thường, nhưng chưa tính tới những trường hợp đặc thù, như một gia đình đang gặp một sự cố buộc phải bán nhanh nhà để có nguồn tiền, điều đó rất có thể người ta bán thấp hơn giá thị trường và trên thực tế vẫn có nhiều trường hợp vẫn xảy ra”, ông Châu cho biết.

Theo bà Nguyễn Thị Lan Anh, Vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ và vừa, hộ kinh doanh và cá nhân, Tổng cục Thuế, việc xây dựng cơ sở dữ liệu tích hợp với ngành thuế là cần thiết để xác định được tổ chức, cá nhân cố tình khai giá thấp hơn thị trường nhiều lần. Ngoài ra, các giao dịch cũng cần minh bạch thông qua các chứng từ.

“Đối với cơ quan tài nguyên môi trường có vai trò rất quan trọng trong việc liên thông hoá đơn điện tử và truy vấn, tra cứu hoá đơn điện tử trong trường hợp làm các thủ tục về đất đai và cơ sở dữ liệu, phục vụ cho công tác thanh tra kiểm tra của cơ quan thanh tra, kiểm toán nhà nước về mua bán nhà đất, tiến tới quản lý tất cả các giao dịch nhà đất của cơ quan quản lý thuế…”, bà Lan Anh chỉ rõ.

Để thu thuế chuyển nhượng bất động sản sát giá thị trường, cơ quan thuế cần thiết phải lập một bảng giá đất có hệ số điều chỉnh giá đất riêng, để làm căn cứ áp dụng tính thuế. Về góc độ người mua - bán, nếu kê khai đúng giá thị trường sẽ không phải chịu mức thuế cao cho lần chuyển nhượng tiếp theo.