Nhà ở xã hội: Chủ đầu tư và người dân đều khó "chạm" đến

Nhà ở xã hội: Câu chuyện "mong muốn" không đi đôi với "được"

Tại diễn đàn "Bất động sản Việt Nam 2025" mới đây, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng VARS IRE cho biết, số lượng dự án nhà ở xã hội triển khai, mở bán ở các đô thị rất khiêm tốn. Phần lớn các dự án nhà ở xã hội nằm ở ngoại ô, xa trung tâm, chưa thuận tiện cho người lao động làm việc tại đô thị.

Bên cạnh đó, tiêu chuẩn mua nhà ở xã hội còn khắt khe, quá trình xét duyệt còn phức tạp và việc xác minh các điều kiện, đặc biệt là thu nhập... còn nhiều hạn chế. Một số trường hợp chuyển nhượng trái phép hoặc mua đi bán lại bởi các đối tượng không thuộc diện ưu tiên, làm giảm cơ hội tiếp cận của người có nhu cầu thực sự.

Doanh nghiệp than "ngán nhất khâu thủ tục"

Bà Miền nhận định, về phía chủ đầu tư: Nhiều doanh nghiệp rất muốn làm nhà ở xã hội để tận dụng các chính sách ưu đãi và đáp ứng nhu cầu về nhà ở rất lớn và ổn định của phân khúc này.

Trao đổi với Dân Việt, ông Nguyễn Anh Quê, Chủ tịch Tập đoàn G6 chia sẻ: Dù bộ 3 Luật đã được áp dụng sớm từ 1/8 nhưng vẫn chưa thể vận hành thông suốt. Quy trình pháp lý làm nhà ở xã hội trong "vòng vây" thủ tục.

Dù đã có quy định riêng cho nhà ở xã hội nhưng trên thực tế, thủ tục hành chính chưa được rút gọn.

Chưa kể, giá bán và lợi nhuận phát triển dự án nhà ở xã hội bị khống chế thấp, trong khi chi phí phát triển (đất, xây dựng, lãi vay…) liên tục tăng. Theo quy định, doanh nghiệp được hưởng lợi nhuận tối đa 10% và chi phí bán hàng nhà ở xã hội cho phép là 2%, tổng cộng là 12%. Tuy nhiên, trên thực tế, chi phí này lên tới hơn 6% nên lợi nhuận chỉ còn 6%, chưa kể phát sinh.

Có bất cập hiện nay là Luật Nhà ở quy định doanh nghiệp bỏ tiền xây dựng nhà ở xã hội thì giá bán doanh nghiệp tự quyết định nhưng không được vượt khung giá Nhà nước ban hành.

Doanh nghiệp làm nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng vẫn phải đi mua đất làm nhà nên chi phí doanh nghiệp xây nhà ở xã hội sẽ cao hơn Nhà nước đứng ra đầu tư.

Ông Quê cũng chia sẻ, những năm qua nước ta không phát triển được loại hình gói ưu đãi 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội vì doanh nghiệp làm không có lời, thậm chí lỗ nên không ai làm.

Chuyên gia đề nghị cần đổi mới tư duy

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP, HCM (HoREA) đề xuất, cần cho phép dự án nhà ở xã hội được điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất hoặc mật độ xây dựng lên tối đa 1,5 lần, nhằm tận dụng hiệu quả diện tích đất và tạo ra nhiều căn hộ hơn.

Về quỹ đất, Luật Nhà ở yêu cầu địa phương phải bố trí quỹ đất phát triển nhà ở xã hội theo kế hoạch phát triển nhà ở.

Tuy nhiên, thực tế nhiều địa phương vẫn đang trông chờ vào quỹ đất 20% bắt buộc trong các quỹ đất phát triển nhà ở thương mại, thay vì phát triển độc lập quỹ đất riêng. Việc tạo lập quỹ đất riêng cần có lộ trình và không thể giải quyết ngay khi luật vừa có hiệu lực.

Chính vì vậy, ông Châu cho rằng, để bứt tốc về loại hình nhà ở xã hội, trong thời gian tới đây cần phải tập trung phát phát triển quỹ đất độc lập, bổ sung nguồn vốn đầu tư vào loại hình nhà ở xã hội và đồng thời đẩy mạnh các dự án bằng vốn đầu tư công. Những điều này kỳ vọng sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở trong thời gian tới.

Để đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội thực sự có cơ hội về đích, bà Phạm Thị Miền đề nghị Nhà nước cần tiến dần hơn về phía “chủ trì” thay vì chỉ là cơ quan ban hành các cơ chế, chính sách và theo dõi, giám sát như hiện tại.