Quy hoạch đô thị ngầm và cơ hội cho BĐS “dưới lòng đất”

Tầm nhìn quy hoạch

Theo Bộ phận nghiên cứu Savills, tuyến đường sắt ngầm đầu tiên trên thế giới, Metropolitan Railway, hình thành tại Anh vào năm 1863. Hệ thống sau đó mở rộng đến 270 nhà ga với chiều dài 402km và chính sự xuất hiện của công trình giao thông ngầm này đã tạo tiền đề cho sự phát triển của khu vực ngầm “ăn theo” metro - góp phần đưa London trở thành trung tâm kinh tế hàng đầu của Châu Âu và thế giới.

Một trung tâm thương mại hình thành trong thành phố ngầm tại Canada (ảnh I.T)

Ngày nay, hệ thống tàu điện ngầm và những hạ tầng giao thông đồng bộ đã trở thành một phần không thể thiếu, với những cải tiến liên tục để đáp ứng nhu cầu hoạt động của những siêu đô thị trên thế giới. Ở Châu Á, Nhật Bản là quốc gia đầu tiên đánh giá được tầm quan trọng của hệ thống tàu điện ngầm và bắt đầu tiếp cận quy hoạch từ năm 1905. Tuy nhiên, để hoàn thiện tuyến đầu tiên tại Tokyo, Nhật cũng đã mất đến hơn 20 năm.

Từ sự thịnh hành của metro, quy hoạch hệ thống đô thị ngầm được hình thành gần như song song và đã tạo nên những thay đổi lớn cho đô thị của các quốc gia (như thành phố ngầm RESO ở Montreal, Canada hoặc Crysta Nagahori ở thành phố Osaka, Nhật Bản).

Theo ông Sử Ngọc Khương, GĐ Đầu tư Savills Việt Nam, với quốc gia có nền kinh tế đang phát triển như Việt Nam, kinh nghiệm xây dựng đô thị ngầm của các nước trên thế giới sẽ là bài học quý giá đối với các đô thị như Tp.HCM. Đây cũng là khuynh hướng phát triển đô thị nén (Compact city) cho các thành phố lớn ở Việt Nam cũng như các nước trên thế giới.  

Ông Khương nhận định, đây là một xu thế tất yếu theo quỹ đạo phát triển đô thị hiện đại khi những thành phố lớn sẽ phát triển theo chiều dọc để vẫn có thể đảm bảo thuận tiện về thời gian đi lại cho cư dân. Hiện tại, dù tiến độ thi công của hệ thống metro đầu tiên đang tạm thời chậm so với dự kiến, nhưng quy hoạch đô thị ngầm - bắt đầu từ những đồ án quy hoạch không gian ngầm đô thị - đã là mục tiêu, sự phát triển tất yếu mà các nhà hoạch định đô thị đã đặt ra và các nhà đầu tư nước ngoài đang nhắm tới, bởi tiềm năng thương mại to lớn tại các khu vực xung quanh tuyến metro tại Tp.HCM.

Hình dung cơ bản, không gian đô thị ngầm chủ yếu được hình thành từ các công trình ngầm như giao thông vận tải, dân dụng, hạ tầng kỹ thuật ngầm, công nghiệp và phần ngầm của các công trình xây dựng-kiến trúc lộ thiên… Là một nội dung thuộc quy hoạch đô thị, quy hoạch đô thị ngầm luôn gắn liền với nhu cầu phát triển của đô thị cũng như đồng bộ, thống nhất với những công trình đã và sẽ xuất hiện trên mặt đất.

Khi tất cá các yêu cầu về thiết kế quy hoạch, kết nối liên hoàn, tương thích được đảm bảo, cộng thêm những chính sách khuyến khích, hỗ trợ thủ tục từ chính phủ, đô thị ngầm sẽ chứng tỏ được những sự phát triển phù hợp với kỳ vọng của nhà đầu tư, thông qua những hoạt động kinh tế hiệu quả.

Cơ hội dưới lòng đất

Đơn vị tư vấn cho biết, một khi thành phố có được một không gian đô thị ngầm đi vào hoạt động ổn định, người dân thành phố sẽ có thêm không gian sinh hoạt và từ đó thay đổi thói quen tiêu dùng hàng ngày. Thực tế trên dẫn đến việc các cơ sở hoạt động kinh doanh cũng có thêm cho mình những cơ hội mới để mở rộng và phát triển thay vì chỉ phải cố định vào các địa điểm trên mặt đất như hiện tại.

Điều này cũng sẽ giúp thị trường BĐS có thêm một mảng sản phẩm hoàn toàn mới đó là các mặt bằng không gian kinh doanh ngầm trong thành phố, tạo thêm  sôi động cho thị trường. Hiện tại, những khu vực xung quanh tuyến metro như phố đi bộ Nguyễn Huệ, công viên 23/9, công viên Lê Văn Tám, cùng khu vực công viên Tao Đàn, sân vận động Hoa Lư… cũng đã nằm trong phân vùng quy hoạch đô thị ngầm.

GĐ Sử Ngọc Khương nhìn nhận, các sản phẩm BĐS ngầm mới sẽ trở thành một đề tài nổi bật của thị trường khi đô thị ngầm được hình thành. Đây cũng chính là điểm thu hút các nhà kinh doanh bán lẻ, ăn uống và dịch vụ sẽ khi tiếp cận những địa điểm ngầm gần các khu vực công cộng có đông người dân qua lại, như ga tàu điện, để mở rộng hoạt động kinh doanh.

Điều này góp phần tạo đa dạng cho thị trường và bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng sẽ chú ý nhiều hơn đến việc tham gia vào các dự án ngầm như trung tâm thương mại, siêu thị, thậm chí là kho bãi công nghiệp, chuỗi cung ứng… Các yếu tố này sẽ giúp tạo ra nhiều hoạt động trên thị trường, từ đó góp phần mở rộng thêm các lợi ích, dịch vụ, sản phẩm mà các công ty kinh doanh/tư vấn BĐS có thể khai thác. 

Tuy nhiên, Savills cũng lưu ý, “Vì đây là một bước tiến mới, hầu như chưa có tiền lệ của thị trường tại Việt Nam, các DN/nhà đầu tư tại thời điểm này sẽ còn khá cẩn trọng với loại hình sản phẩm mới từ đô thị ngầm này” – trong khi các nhà đầu tư nước ngoài có nhiều kinh nghiệm “chinh chiến” hơn. Dẫu vậy, theo Savills, các nhà đầu tư và DN “nội” hoàn toàn có thể bắt đầu nghiên cứu các thị trường đi trước, từ đó lên kế hoạch đón đầu xu thế phát triển tất yếu này.