"Soi" pháp lý dự án thế chấp ngân hàng

Vốn ngân hàng vẫn đóng vai trò quyết định

Bên cạnh giai đoạn phát triển BĐS sôi động trong những năm vừa qua, vẫn tồn tại những mảng tối thị trường với các dự án bị dừng thi công, “đóng băng” hoặc không thể triển khai vì nhiều yếu tố khác nhau. Do đó, Savills Việt Nam khuyến nghị, nếu đã đang và sẽ đầu tư vào các dự án vay vốn, thế chấp với ngân hàng, nhà đầu tư cần thận trọng để tránh tổn hại lợi ích cao nhất.

Nhà đầu tư sẽ có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đến bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính

Theo ông Sử Ngọc Khương - GĐ bộ phận Đầu tư (Savills Việt Nam), thực tế việc sử dụng vốn vay chính yếu nhất từ ngân hàng là vô cùng cần thiết và giữ vai trò quan trọng trong việc triển khai nhiều dự án trong thị trường BĐS Việt Nam.

Về bản chất, nợ và thế chấp ngân hàng chỉ là một công cụ vốn tài chính cho nhà phát triển dự án và yêu cầu họ phải đảm bảo được sức khỏe tài chính của DN và dòng tiền ổn định để chi trả phần lãi trên vốn vay. Đây chính là mấu chốt thành bại của nhiều dự án khi chủ đầu tư quản lý tài chính không tốt  cũng như việc triển khai dự án một cách hiệu quả dẫn tới việc thiếu vốn.

Với những dự án chưa triển khai, việc sử dụng vốn vay thường cần thiết để thực hiện việc đền bù, giải tỏa, nộp tiền sử dụng đất sau khi chủ đầu tư đã có được nghĩa vụ tài chính. Trong trường hợp chủ đầu tư không còn đủ khả năng tài chính sau khi thanh toán xong nghĩa vụ nêu trên, họ có thể chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án để một hoặc nhiều nhà đầu tư mới có thể tham gia vào việc tiếp tục triển khai và cơ cấu các khoản vay của dự án.

Savills đánh giá, việc không tìm được nhà đầu tư hợp tác hoặc chậm trễ trong tìm kiếm nguồn vốn mới sẽ dẫn tới dự án bị "đóng băng". Trong trường hợp là một dự án liên doanh thì có thể dẫn tới rủi ro cho những cổ đông còn lại, khi một cổ đông lớn buộc phải nhượng lại cổ phần của mình cho ngân hàng khi không thể chi trả lãi vay.

Tuy nhiên, ông Khương lưu ý tới yếu tố đền bù giải tỏa khi đầu tư vào những dự án mới. Đây là một giai đoạn phức tạp, đòi hỏi không ít thời gian, tiền bạc và ẩn chứa nhiều rủi ro. Cụ thể, nhà đầu tư sẽ có khả năng phải chôn vốn trong dự án nếu không thể giải quyết ổn thỏa và nhanh gọn bài toán đến bù giải tỏa này trong trường hợp sử dụng đòn bẩy tài chính (!)

Đầu tư an toàn: còn tùy từng đối tượng?

Gần đây, sự tái khởi động của một vài dự án lớn dựa vào xu thế M&A, hỗ trợ của ngân hàng hay vốn kiều bào cũng thu hút sự chú ý của thị trường. "Người" Savills cho rằng, gạt đi bớt những hoài nghi về giai đoạn “trùm mền” trước đây, có khá nhiều khía cạnh tích cực từ hiện tượng này.

Đầu tiên, là ý nghĩa nhân văn và xã hội khi đơn vị đầu tư dự án có thể chứng tỏ năng lực “vượt cạn” rất đáng khích lệ, tránh được sự lãng phí về quỹ đất. Thêm vào đó, hiện tại DN và dự án “hồi sinh” nào có ngân hàng bảo lãnh, cung cấp tín dụng cũng đã khẳng định được phần nào uy tín đối với khách hàng.

Bởi quy trình xét duyệt, thẩm định của những ngân hàng lớn luôn diễn ra hết sức gắt gao, và việc tái đầu tư chỉ được thực hiện khi dự án chứng tỏ được tiềm năng có thật của mình, với những sản phẩm đã được tái cơ cấu, thay đổi thiết kế, chiến lược kinh doanh… để có một diện mạo và tương lai mới. 

Nếu đặt ra câu hỏi làm thế nào để có thể đầu tư một cách an toàn vào những dự án sử dụng dòng vốn vay, thì quan trọng nhất là phải định nghĩa rõ sự an toàn đối với từng trường hợp và từng nhà đầu tư. "Với những nhà đầu tư khác nhau với mục tiêu và mức độ chấp nhận rủi ro khác nhau thì định nghĩa an toàn cũng sẽ không đồng nhất" – TS. Sử Ngọc Khương nhận định.

Tuy vậy, một trong những rủi ro trong đầu tư kinh doanh BĐS thường đến từ mặt tiến độ pháp lý của dự án. Đồng thời, khi tham gia góp vốn thì nhà đầu tư phải nắm rõ dự án đang ở giai đoạn nào trong tiến độ hoàn thành, còn những giấy tờ nào cần phải có và sức khỏe tài chính trong suốt thời gian thực hiện. Sau khi đã nắm rõ những yếu tố này, nhà đầu tư hoàn toàn có thể phân tích và đưa ra quyết định phù hợp nhất.