Sớm khắc phục quan niệm xem nhà ở xã hội là “nhà rẻ tiền” có chất lượng thấp

Góp ý gửi Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), nhấn mạnh, để thực hiện mục tiêu phát triển 428.000 căn hộ nhà ở xã hội (NOXH) vào năm 2025, vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần phải nỗ lực xây dựng, hoàn thiện chính sách về NOXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Kết quả phát triển NOXH chưa đạt kế hoạch

Theo HoREA, tính đến hết năm 2022, cả nước đã hoàn thành 307 dự án NOXH khu vực đô thị với khoảng 157.100 căn chỉ đạt 41,7% kế hoạch và đang triển khai thực hiện 418 dự án với khoảng 432.400 căn. 

Trong đó, NOXH dành cho công nhân khu công nghiệp đã hoàn thành 126 dự án với khoảng 62.700 căn hộ và đang triển khai 127 dự án khoảng 160.900 căn hộ. NOXH cho người có thu nhập thấp đô thị, đã hoàn thành 181 dự án với khoảng 94.390 căn hộ và đang triển khai 291 dự án với khoảng 271.500 căn hộ. 

Riêng tại TP.HCM đã hoàn thành đưa vào sử dụng 23 dự án NOXH với 18.085 căn trong giai đoạn 2015 - 2020 đạt 75% kế hoạch và dự kiến triển khai đầu tư xây dựng 25 dự án NOXH giai đoạn 2021 - 2025 với tổng số căn hộ là 30.610 căn.

Tuy nhiên, cần lưu ý, kết quả có 307 dự án với 157.000 căn hộ NOXH đã hoàn thành đưa vào sử dụng là số lượng lũy kế từ năm 2011 đến nay, nên chưa cho thấy rõ kết quả phát triển NOXH theo từng năm, nhất là trong các năm gần đây. Nhưng Báo cáo tổng kết năm 2020, 2021, 2022 của Bộ Xây dựng cho thấy, công tác phát triển NOXH của cả nước tiếp tục sụt giảm mạnh, chỉ hoàn thành 19 dự án đưa vào sử dụng với 4.671 căn. 

Trong đó năm 2020 chỉ hoàn thành 8 dự án với 1.677 căn, năm 2021 chỉ hoàn thành 5 dự án với 1.694 căn và năm 2022 cũng chỉ hoàn thành được 6 dự án với 1.300 căn.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/04/2023 phê duyệt "Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Trong đó đặt ra mục tiêu phát triển 428.000 căn NOXH trong giai đoạn 2021 - 2025 và 572.000 căn trong giai đoạn 2026 - 2030, nhưng kết quả đạt được còn rất khiêm tốn.

Cụ thể, dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy từ năm 2021 đến ngày 18/5/2023, cả nước mới hoàn thành 41 dự án NOXH khu vực đô thị với khoảng 19.516 căn, chỉ đạt 4,55% kế hoạch của giai đoạn 2021 - 2025 và đang triển khai thực hiện 294 dự án với khoảng 288.499 căn.

"Để đạt được mục tiêu phát triển 428.000 căn hộ NOXH vào năm 2025 thì vấn đề quan trọng nhất hiện nay là cần phải tập trung nỗ lực xây dựng, hoàn thiện chính sách về NOXH của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để tháo gỡ vướng mắc, khó khăn về cơ chế, chính sách, tạo quỹ đất, tạo nguồn vốn ưu đãi tín dụng NOXH để hỗ trợ cho người mua, thuê mua.

Đặc biệt, cần huy động thêm nhiều nguồn lực xã hội hoá từ khu vực tư nhân tham gia đầu tư phát triển NOXH, tạo điều kiện cho các tập đoàn và doanh nghiệp bất động sản lớn thực hiện cam kết đầu tư phát triển khoảng 1,5 triệu căn NOXH đến năm 2030", ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh.

Khắc phục quan niệm xem NOXH là "nhà rẻ tiền", chất lượng thấp

Trên thực tế, theo HoREA, thời gian qua, đã có một số dự án NOXH có chất lượng xây dựng công trình không tốt, bị thấm, dột, nhanh xuống cấp hoặc thiếu các tiện ích, dịch vụ tại chỗ và thiếu các tiện ích, dịch vụ đô thị trong khu vực lân cận, không kết nối giao thông thuận tiện, nên đã có dự án rao bán đến vài chục lần vẫn không có người mua. 

Hoặc, có một số dự án bị khách hàng khiếu nại, nên đã xuất hiện cách nhìn nhận chưa đúng về chất lượng NOXH hoặc xem là "nhà rẻ tiền".

"Có thể do nhận thức chưa đúng về NOXH và chỉ nhằm tìm cách làm giảm giá thành hoặc xem NOXH là "nhà rẻ tiền", nên đã có một số quy định pháp luật về NOXH chưa theo hướng bảo đảm chất lượng tương đương nhà ở thương mại cùng loại.

Vì vậy, Hiệp hội đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần khẳng định NOXH là nhà ở có chất lượng tương đương nhà ở thương mại cùng loại", ông Châu đề xuất.

Cụ thể, theo Chủ tịch HoREA, có nhiều nguyên nhân khiến nhiều người quan niệm chưa đúng về chất lượng NOXH.

Thứ nhất, quy định bắt buộc sử dụng gạch không nung cho dự án NOXH là chưa hợp lý.

Thứ hai, có quy định chưa thật hợp lý là "suất vốn đầu tư xây dựng công trình NOXH dạng chung cư" thấp hơn khoảng 30% so với "suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (không phải chung cư NOXH)". Như quy định tại Mục 11120.10 suất vốn đầu tư xây dựng công trình NOXH dạng chung cư ≤ 20 tầng có 1 tầng hầm, suất đầu tư là 8,844 triệu đồng/m² sàn và tại Mục 11110.05 suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (không phải chung cư NOXH) ≤ 20 tầng có 1 tầng hầm, suất đầu tư là 11,612 triệu đồng/m² sàn cao hơn 2,768 triệu đồng/m² sàn, cao hơn 31% so với suất vốn đầu tư chung cư NOXH cùng loại.

"Không rõ là vì sao cùng loại nhà chung cư 20 tầng có 1 tầng hầm như ví dụ trên đây mà suất vốn đầu tư chung cư NOXH thấp hơn 31% so với suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư khác, làm sao bảo đảm chất lượng NOXH tương đương nhà ở thương mại cùng loại?", ông Châu đặt vấn đề.

Ngoài ra, HoREA cũng nhận thấy, các nước cũng rất quan tâm "chuẩn hóa" NOXH, kiểm soát giá thành, giá bán là "nhà ở giá thấp (low cost housing)" hoặc "nhà ở giá vừa túi tiền (affordable housing) dành cho người có thu nhập thấp (low income)" có chất lượng như nhà ở thương mại, nhưng được sử dụng vật liệu hoàn thiện, trang thiết bị nội thất có giá thông thường để làm giảm giá thành.

"Hiệp hội đề nghị Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần phải khẳng định NOXH có chất lượng tương đương nhà ở thương mại, không phải là nhà rẻ tiền", ông Châu nói.