Thận trọng với những cơn sốt "ảo" đất xây dựng sân bay

Sân bay không phải là "đũa thần" để làm kinh tế khởi sắc

Những năm gần đây, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chứng kiến nhiều đợt sốt đất, không chỉ tại các dự án ở các thành phố lớn, mà còn ở các thành phố vệ tinh như: Đồng Nai, Thạch Thất (Hà Nội), Vân Đồn (Quảng Ninh), Đồng Nai, Phú Quốc... và gần đây nhất là tại Hớn Quản (Bình Phước).

Theo các chuyên gia, sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần các cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông, khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn. 

Các cơn sốt đất dễ trở thành sốt đất "ảo", khi giá trị đất không phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế, mà dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi. Trong các cơn sốt đất, thì nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh, mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Gần đây nhất, cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước), sau khi có thông tin lãnh đạo Tỉnh uỷ đi khảo sát khu vực được cho là sẽ quy hoạch xây dựng sân bay lưỡng dụng Técnich, với diện tích 500ha.

Hậu quả là đất nông nghiệp bị đẩy giá lên cao gấp hàng chục lần, giá đất mặt tiền ở các tuyến đường liên xã tại An Khương trước Tết Nguyên đán có giá từ 60-70 triệu đồng một mét ngang. Đầu tháng 3, giá tăng lên 350 - 500 triệu đồng/1 mét ngang, có nhiều nơi, giá còn lên đến 600 triệu đồng/1 mét ngang. Giá đất rẫy điều, vườn cao su ở sâu bên trong rẻ hơn, trung bình một sào đất nông nghiệp bán từ 2-3 tỷ đồng.

Tuy nhiên chỉ sau một tuần, hiện tượng sốt đất đã nguội, dòng người tìm đến cũng không còn, "bong bóng" vỡ.

Tiến sĩ Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam khuyến cáo: Sân bay Técnich được cho là sẽ xây dựng tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước, không phải là cây "đũa thần" làm cho nền kinh tế của tỉnh và thị trường bất động sản địa phương khởi sắc chỉ trong thời gian ngắn như thế. Việc xây dựng một sân bay ở địa phương còn chưa phát triển, không thể sớm tạo một bước ngoặt cho kinh tế toàn tỉnh trong thời gian ngắn.

Theo TS. Khương, đây chỉ mới là chủ trương đang đợi khảo sát thực địa, xem xét rồi mới tính đến khâu phê duyệt. Bên cạnh đó, việc giá thị trường bất động sản tại tỉnh có thật sự tăng hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. 

Chẳng hạn như sự tăng trưởng của nền kinh tế, các chính sách hỗ trợ, các gói tài khóa, tín dụng... Vì thế, việc bùng nổ giá đất chỉ vì một lý do khảo sát mở rộng sân bay tại Bình Phước thật sự cần được cân nhắc kỹ càng.

Cũng theo TS. Khương, hiện tượng sốt đất tại nước ta đã xuất hiện từ những năm 1993, từ việc ra đời của Bộ Luật Đất Đai năm 1993. Việc cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách dễ dàng và thuận tiện hơn đã tạo ra cơn sốt đất khắp cả nước.

Từ đó đến nay, sau 30 năm phát triển, thị trường bất động sản đã chứng kiến nhiều vụ sốt đất khắp nơi trên cả nước. Với tiêu điểm là hai lần xuất hiện bong bóng nhà đất cục bộ vào đầu những năm 2000 và 2007.

Cả hai đợt "bong bóng" đều đẩy thị trường lập tức rơi vào cảnh đóng băng kèm theo rất nhiều hệ lụy. Sau những thăng trầm của thị trường và với những hệ lụy mà toàn xã hội đã chứng kiến sau những lần sốt đất, tưởng như hiện tượng này sẽ không còn. 

Thế nhưng, những cơn sốt đất sân bay gần đây tại Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An và Bình Phước cho thấy rủi ro và hệ quả tiêu cực tiềm ẩn, để lại do những cơn sốt gây ra, vẫn chưa được nhận thức sâu sắc trong toàn xã hội.

Cơn sốt đất đi qua, nỗi sầu ở lại

Trở lại với câu chuyện sốt đất ở huyện Hớn Quản (tỉnh Bình Phước), người dân nơi đây từ bao đời nay chỉ biết làm bạn với nương rẫy, trồng cây cao su và cạo mủ để mưu sinh.

Khi giới đầu cơ đất kéo đến tạo cơn sốt ảo, người dân địa phương vì thấy lợi nhuận quá "khủng" nên đã vội bán đi những mảnh đất từng là nguồn thu nhập chính được giới chuyên gia đánh giá là quan ngại bởi đây chính là "nồi cơm" nuôi sống cả gia đình họ.

Đây là một vấn đề rất cần sự quan tâm của các cấp quản lý. Việc quy hoạch hợp lý và đề cao tuyên truyền nhằm nâng cao nhận thức cho người dân. 

Đặc biệt là ở vùng nông thôn khi đa phần người dân ở đây thiếu tiếp cận với nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy và phổ quát, sẽ tránh xảy ra bong bóng nhà đất.

Đồng thời nếu nhìn từ góc nhìn vĩ mô hơn, thì việc mọi người chỉ tập trung vào hưởng lợi từ việc lên giá đất mà không chú trọng đến việc tăng giá trị thặng dư từ lao động sản xuất sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng đến nền kinh tế.

Hiện tượng sốt đất vẫn đang tiếp diễn và có thể dẫn đến những hệ quả trước mắt là người dân địa phương mất đi nguồn thu nhập chính. Đồng thời đối với những nhà đầu tư cá nhân mạo hiểm đã dùng đến đòn bẩy kinh tế thì họ rất có thể sẽ mất khả năng chi trả nếu thị trường không đạt như kì vọng và gánh nặng tài chính quá lớn.