Thị trường bất động sản khó khăn, doanh nghiệp vượt khó nhờ… bán công ty con, đầu tư chứng khoán

Bức tranh tài chính của các DN bất động sản vẫn nhuốm gam màu xám khi phần lớn tiếp tục ghi nhận kết quả kinh doanh không mấy khả quan.

Doanh thu nhiều DN bất động sản sụt giảm, lợi nhuận nhờ "bán con"

"Ông lớn" Phát Đạt (Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt; HoSE: PDR) vừa công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2023. Theo đó, trong quý, PDR ghi nhận doanh thu thuần 5,1 tỷ đồng, giảm mạnh so với con số 853 tỷ đồng cùng kỳ, đây là mức doanh thu thuần theo quý thấp nhất của PDR kể từ năm 2019 đến nay.

Đáng lưu ý, nguồn thu chính quý II vừa qua của PDR đến từ hoạt động tài chính, với doanh thu 532 tỷ đồng, tăng mạnh so với hơn 829 triệu đồng cùng kỳ, chủ yếu do có thêm khoản lãi chuyển nhượng cổ phần công ty con (Công ty CP Địa ốc Sài Gòn - KL).

Nhờ đó, PDR thoát lỗ trong quý II và báo lãi sau thuế 276 tỷ đồng, giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Lũy kế 6 tháng, "ông lớn" Phát Đạt đạt doanh thu thuần 197 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 298 tỷ đồng, giảm lần lượt 87% và 57% so với cùng kỳ. Đáng lưu ý, kết quả lợi nhuận này thấp hơn 22,4% so với mức lãi ước tính trước đó của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt tiết lộ tại kỳ họp Đại hội đồng cổ đông thường niên vừa qua (ước lãi tới 384 tỷ đồng).

Tính đến cuối quý II, tồn kho của Phát Đạt có tổng giá trị hơn 12.170 tỷ đồng, chiếm tỷ lệ gần 59% trong tổng tài sản, ghi nhận chủ yếu tại các dự án bất động sản như: The EverRich 2 (3.598 tỷ đồng), dự án Tropicana Bến Thành Long Hải (1.996 tỷ đồng), dự án Bình Dương Tower (2.360 tỷ đồng), dự án Phước Hải (1.521 tỷ đồng)…

Trái ngược với Phát Đạt, kết thúc quý II/2023, "ông lớn" Nam Long (Công ty CP Đầu tư Nam Long; HoSE: NLG) dù ghi nhận doanh thu giảm so với cùng kỳ nhưng lợi nhuận lại tăng 20%.

Cụ thể, trong quý II, Nam Long ghi nhận doanh thu thuần hơn 953 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế lại tăng 20% so với cùng kỳ, ở mức 231 tỷ đồng.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của NLG đạt 1.118 tỷ đồng, giảm 35% so với cùng kỳ. Theo lý giải của lãnh đạo DN, doanh thu chủ yếu trong năm được đóng góp từ doanh thu bán nhà và căn hộ (chiếm 87% tổng doanh thu, đạt 1.038 tỷ đồng). Khoản này đến từ các dự án trọng điểm là Southgate và Akari.

Lợi nhuận thuần 6 tháng đầu năm 2023 tăng 23 tỷ đồng (10%) so với cùng kỳ chủ yếu do việc tăng phần lãi nhận từ công ty liên doanh Mizuki.

Tại ngày 30/6, lượng hàng tồn kho của Nam Long tăng gần 10% lên mức 16.337 tỷ đồng. Trong đó, bất động sản dở dang chiếm tới 99,8% trong tổng hàng tồn kho. Hàng tồn kho của Nam Long tăng trong quý vừa qua chủ yếu do hàng tồn tại dự án Izumi, tăng 712 tỷ đồng lên mức 9.012 tỷ đồng; dự án Waterpoint giai đoạn 1 tăng 84 tỷ đồng lên 3.601 tỷ đồng; dự án Hoàng Nam (Akari) tăng gấp đôi từ 409 tỷ đồng lên 818 tỷ đồng; dự án Cần Thơ tăng 192 tỷ đồng lên 699 tỷ đồng…

Tại Công ty CP Phát triển Đô thị (Becamex UDJ, UpCOM: UDJ), trong  quý II/2023, DN này ghi nhận doanh thu thuần 14,5 tỷ đồng, giảm 68% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế đạt gần 5 tỷ đồng, giảm 73% so với cùng kỳ.

Lũy kế 6 tháng đầu năm, Becamex UDJ đạt 23 tỷ đồng doanh thu thuần và 6,9 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, giảm lần lượt 60% và 68% so với cùng kỳ.

DN bất động sản nhưng "mát tay" đầu tư cổ phiếu

Đáng lưu ý, nhiều DN bất động sản đã công bố BCTC, lợi nhuận trong quý II không đến từ kinh doanh bất động sản mà đến từ đầu tư… chứng khoán.

Trong nhóm này, phải kể đến Công ty CP Đầu tư Thương mại Bất động sản An Dương Thảo Điền (HoSE: HAR). Theo đó, trong quý II, DN này đạt doanh thu thuần chỉ hơn 4,4 tỷ đồng, giảm gần 59% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, doanh thu từ hoạt động tài chính của HAR tăng mạnh lên 15,1 tỷ đồng, gấp 33,6 lần so với cùng kỳ.

Ngoài ra, An Dương Thảo Điền còn ghi nhận doanh thu tài chính khác là gần 13 tỷ đồng và cổ tức được nhận là gần 2,2 tỷ đồng. Đồng thời, chi phí tài chính chỉ vỏn vẹn 49 triệu đồng, trong khi cùng kỳ là 5,8 tỷ đồng. Chi phí quản lý doanh nghiệp trong kỳ chỉ hơn 1,2 tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ.

Kết quả, HAR báo lợi nhuận sau thuế đạt gần 16,9 tỷ đồng, gấp 57,6 lần so với con số 293 triệu đồng trong quý II/2022.

Cũng gây chú ý không kém là Công ty CP Đầu tư Phát triển Nhà Đà Nẵng (HNX: NDN). Theo đó, doanh thu quý II/2023 của NDN tăng "sốc" gấp 88 lần so với cùng kỳ năm trước, đạt tới 97 tỷ đồng. Từ đó, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp cũng "lội ngược dòng" từ lỗ hơn 114 tỷ đồng trong quý II/2022  sang lãi hơn 61 tỷ đồng trong quý II/2023.

6 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Nhà Đà Nẵng đạt 313 tỷ, tăng 311 tỷ so với cùng kỳ (quý II/2022 DN ghi nhận doanh thu 1,62 tỷ đồng)  và lợi nhuận sau thuế đạt 167 tỷ đồng (cùng kỳ lỗ hơn 90,8 tỷ đồng).

Việc chuyển lỗ thành lãi được NDN giải trình là do tiếp tục ghi nhận doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng căn hộ dự án Monarchy B. 

Tuy nhiên, nhìn vào báo cáo tài chính, có thể thấy những "dấu ấn" của DN này trong các hoạt động tài chính, đầu tư chứng khoán…

Cụ thể, trong quý II, hoạt động tài chính cũng đem về cho doanh nghiệp khoản thu tăng trưởng 35% so với cùng kỳ, ghi nhận 13,3 tỷ đồng. Riêng về đầu tư chứng khoán, tại thời điểm ngày 30/6, khoản đầu tư chứng khoán kinh doanh của Nhà Đà Nẵng có giá gốc đạt 367 tỷ đồng, giá trị hợp lý đạt 399 tỷ đồng.

Một số khoản đầu tư có giá trị hợp lý gây chú ý của doanh nghiệp bao gồm 96 tỷ đồng đầu tư cổ phiếu STB, 108 tỷ đồng đầu tư cổ phiếu VHM, 110 tỷ đồng đầu tư cổ phiếu HPG, 14 tỷ đồng đầu tư cổ phiếu TCB… Những khoản đầu tư này đều đang tạm lãi.

Tuy nhiên, chiều ngược lại, VHM  là cổ phiếu khiến NDN phải dự phòng giảm giá lớn nhất với hơn 12 tỷ đồng; TCB đang là cổ phiếu lỗ nặng nhất trong danh mục với mức âm 37%.

Công ty CP Licogi 14 (HNX: L14) trong quý II/2023 cũng đạt doanh thu 13 tỷ đồng, giảm 83% so với cùng kỳ năm trước. Bù lại, doanh thu tài chính được cải thiện từ mức gần 1 tỷ đồng lên hơn 5 tỷ đồng, chi phí bán hàng chỉ còn 400 triệu.

Kết quả, L14 báo lãi sau thuế hơn 5 tỷ đồng, cải thiện mạnh so với mức lỗ 33 tỷ đồng so với cùng kỳ năm trước.

Tại thời điểm ngày 30/6, các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn của Licogi 14 có giá trị xấp xỉ 167 tỷ đồng, tăng hơn 103 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, L14 gửi ngân hàng hơn 134 tỷ đồng, đầu tư chứng khoán kinh doanh hơn 32 tỷ đồng và dự phòng giảm giá đầu tư gần 200 triệu đồng.