TP.HCM: Lần đầu tiên trong vòng 5 năm qua, giá căn hộ sơ cấp mới giảm

Chủ đầu tư trì hoãn bán hàng, nguồn cung căn hộ giảm mạnh

Báo cáo thị trường bất động sản của CBRE trong 6 tháng đầu năm cho thấy nguồn cung căn hộ tại TP.HCM tiếp tục sụt giảm với chỉ hơn 4.100 căn, giảm hơn 70% so với cùng kỳ năm ngoái. Phần lớn số lượng căn hộ mở bán mới đến từ phân kỳ tiếp theo của các dự án đã mở bán giai đoạn trước, chiếm tới 65% tổng nguồn cung mới trong 6 tháng đầu năm.

Riêng trong quý II, không có dự án mới nào được mở bán. Chỉ có phân khúc cao cấp và trung cấp ghi nhận nguồn cung mới. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm 12% số lượng mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023 so với 6 tháng cuối năm 2022, và chỉ bằng 28% số lượng mở bán mới của giai đoạn cùng kỳ năm trước.

Mặt khác, phân khúc căn hộ trung cấp có sự cải thiện nhẹ, với hơn 1.200 căn hộ được mở bán mới trong 6 tháng đầu năm 2023, tăng 9% so với cùng kỳ năm trước. Khu Đông tiếp tục là nơi tập trung nhiều nguồn cung căn hộ mới, với hơn 80% nguồn cung mới đều đến từ TP.Thủ Đức.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết nhiều chủ đầu tư có xu hướng chờ đợi thị trường nên trì hoãn mở bán mới xuyên suốt tháng 4 và tháng 5, các động thái mở bán mới và sự kiện trước mở bán chính thức đều rơi vào khoảng thời gian giữa cuối tháng 6.

Ngoài ra, thay vì các đợt mở bán tập trung, một số chủ đầu tư chỉ mở bán mới số lượng ít và tư vấn riêng lẻ cho khách hàng. Nguyên nhân là do các chủ đầu tư còn e ngại trước tốc độ hấp thụ kém của thị trường từ giai đoạn trước, dù các dự án vẫn đang được đẩy nhanh quá trình thi công.

Giá căn hộ sơ cấp đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2

Chuyên gia của CBRE cho rằng, hầu hết các giao dịch thành công ghi nhận trong quý II đều đến từ lượng căn hộ đã chào bán từ các giai đoạn trước. Trong đó, giá bán sơ cấp giảm và các chính sách bán hàng vượt trội được xem là động thái tiên quyết từ phía các chủ đầu tư nhằm kích cầu thị trường. Điều này đã giúp tăng tỉ lệ hấp thụ cho thị trường căn hộ tại TP.HCM trong 3 tháng gần đây.

Cụ thể, giá sơ cấp trung bình trong quý II đạt mức dưới 60 triệu đồng/m2, giảm 4,8% so với quý trước và lần đầu tiên ghi nhận mức giảm trong 5 năm trở lại đây kể từ năm 2018. Nhiều dự án đã mở rộng biên độ giá bán ứng với các điều kiện thanh toán khác nhau nhằm thu hút khách hàng, đặc biệt với các căn hộ nằm trong phân khu đã được bàn giao.

Đơn cử, một số dự án cao cấp ở khu Đông có giá bán giai đoạn trước từ 50-75 triệu đồng/m2 đã điều chỉnh khoảng giá xuống 35-65 triệu đồng/m2 ứng với các tiến độ thanh toán khác nhau. Vì vậy, trung bình giá của dự án cũng giảm đáng kể so với giai đoạn trước. Cũng nhờ điều chỉnh khoảng giá bán, tỉ lệ hấp thụ của các dự án này trong quý gần nhất đạt gần 80%.

Hoặc một dự án khác tại TP.Thủ Đức đã điều chỉnh mức giá bán từ 60 triệu đồng/m2 xuống còn gần 50 triệu đồng/m2 để đối với người mua thanh toán 70% giá thành sản phẩm. Đây là hình thức linh động, giúp chủ đầu tư có thể huy động tiền mặt trong bối cảnh thắt chặt tín dụng. Đồng thời, khách hàng cũng có cơ hội tiếp cận bất động sản giá hợp lí.

Mặt khác, ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn tiếp tục thể hiện xu hướng giảm, giảm 4% so với quý 1/2023 và giảm gần 5% so với cuối năm 2022. Mức giảm này chủ yếu tập trung ở phân khúc hạng sang và cao cấp, với mức giảm có thể lên đến 20-30% so với cuối năm 2022 đối với một số dự án tại khu vực TP. Thủ Đức.

Ở chiều ngược lại, giá thứ cấp của phân khúc trung cấp và bình dân trong nửa đầu quý II vẫn tăng, lần lượt là 6% và 4% so với cuối năm 2022, do mức giá trên thị trường sơ cấp khá cao, người mua nhà có xu hướng tìm tới các dự án đã bàn giao có giá bán hợp lý.

Về nguồn cầu, các chuyên gia đánh giá, thị trường căn hộ ở TP.HCM vẫn rất thu hút người mua. Sau 3 tháng đầu năm thấp kỷ lục, số lượng căn hộ bán tại TP.HCM trong quý 2 đã một lần nữa ghi nhận cao hơn số lượng căn hộ mở bán mới trong quý. Ngay khi các chủ đầu tư áp dụng thay đổi chính sách ưu đãi giúp người mua dễ tiếp cận giá bán hơn, số lượng căn hộ tiêu thụ tăng đáng kể, với gần 1.500 giao dịch trong quý II tại TP.HCM.

Vào cuối tháng 6, thị trường ghi nhận gần 2.000 giao dịch đặt chỗ của một số dự án dự kiến sẽ chính thức mở bán ra thị trường trong thời gian tới. Lượng đặt chỗ này hứa hẹn một tỷ lệ bán tốt trong quý 3.

Theo bà Dương Thùy Dung, ở thời điểm hiện tại, vấn đề đầu tiên người mua quan tâm nhất chính là mức giá phù hợp, sau đó là tính pháp lý của dự án. Các dự án áp dụng nhiều chính sách giãn tiến độ nhưng do không có sự điều chỉnh mức giá phù hợp nên vẫn gặp khó khăn trong việc thanh khoản sản phẩm.

"Trong 6 tháng cuối năm, thanh khoản của thị trường căn hộ TP.HCM sẽ dồi dào hơn trong nửa năm sau. Đến cuối năm 2023, dự kiến sẽ còn nhiều ngân hàng bắt đầu giảm lãi suất cho vay khi áp lực chi phí vốn từ các ngân hàng đã phần nào hạ nhiệt. Bên cạnh đó, việc đẩy nhanh giải ngân đầu tư công cùng với nỗ lực gỡ vướng pháp lý cho hàng loạt dự án bất động sản sẽ là trợ lực cho thị trường. Các tháng cuối năm 2023 sẽ là giai đoạn tiền đề, tác động lớn lên sự phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM trong năm 2024", chuyên gia CBRE dự báo.