mất nhà vì hợp đồng giả cách

Bà Lưu Thị Thu Hà (60 tuổi, ngụ quận Gò Vấp, TP.HCM) phản ánh bà và bà Trương Thu Hồng (64 tuổi, ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM) vốn là bạn bè làm ăn thân thiết với nhau. 

Tháng 6/2007, bà Hà đã cho bà Trương Thu Hồng mượn giấy tờ nhà (căn nhà số 45/12, đường 11, phường 11, quận Gò Vấp, TP.HCM) để vay tiền của bà Lai Dục Thải (ngụ quận Phú Nhuận). Số tiền vay là 500 triệu đồng, hẹn sẽ trả dần trong 14 tháng.

Ký hợp đồng giả cách, mất nhà

Bà Hà cho biết: Để hợp thức hóa khoản vay trên, bà Thải yêu cầu bà Hà ký hợp đồng mua bán căn nhà trên tại phòng công chứng với giá bán căn nhà là 600 triệu đồng. 

Tại điều 2 của hợp đồng có nêu "Bên A (tức bà Hà) nhìn nhận đã nhận trước số tiền 500 triệu đồng; còn lại 100 triệu đồng sẽ thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục đăng bộ". Bà Hà nói: "Bản chất của bản hợp đồng trên là hợp đồng giả cách cho hợp đồng vay tiền giữa bà Hồng và bà Thải. Sau khi ký kết hợp đồng, gia đình tôi vẫn cư trú tại căn nhà, người thân của chúng tôi hiện nay vẫn đang sống tại căn nhà".

Tuy nhiên, quá thời hạn trả nợ, bà Hồng không có khả năng trả nợ và đã bỏ trốn khỏi địa phương. Ngày 10/3/2009 bà Thải đã thực hiện thủ tục cập nhật sang tên giấy chủ quyền nhà của căn nhà trên sang tên bà Thải.

Đến tháng 10/2009, bà Lai Dục Thải kiện bà Hà ra Tòa án nhân dân (TAND) quận Gò Vấp để yêu cầu bà Hà và những người sống trong căn nhà trên giao nhà cho bà Thải.

Tháng 6/2014, TAND quận Gò Vấp đã mở phiên xử sơ thẩm vụ án "Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà" giữa bà Thải và bà Hà. Tòa đã tuyên chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Thải về việc yêu cầu bà Hà và những người sống trong căn nhà trên giao nhà cho bà Thải.

Không đồng ý, bà Hà kháng cáo và ngày 19/11/2014, TAND TP.HCM đã ban hành bản án tuyên hủy bản án dân sự mà TAND quận Gò Vấp đã ban hành.

Bà Thải tiếp tục kiện bà Hà ra TAND TP.HCM. Ngày 24/9/2019, TAND TP.HCM đã mở phiên sơ thẩm vụ án "Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đòi tài sản, hủy cập nhật trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở" giữa bà Thải và bà Hà. 

TAND TP.HCM đã tuyên: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Thải về việc yêu cầu bà Hà và những người liên quan trong nhà thực hiện việc bàn giao căn nhà cho bà Thải.

Bà Hà tiếp tục kháng cáo và ngày 1/7/2020, TAND Cấp cao tại TP.HCM đã ban hành bản án phúc thẩm tuyên y án sơ thẩm mà TAND TP.HCM đã xử.

"Hơn 10 năm nay, tôi tha thiết kêu oan. Cả gia đình chúng tôi bị cuốn vào "cuộc chiến" không hồi kết. Tài sản duy nhất là nhà và đất mà cha mẹ tôi dày công tích góp cả đời để có được đang đứng trước nguy cơ mất trắng" - bà Hà nói.

Trong khi đó, bà Thải cho rằng, căn nhà trên đã được bà mua của bà Hà có hợp đồng công chứng và bà cũng đã giao đủ tiền cho bà Hà, đã hoàn thành các thủ tục đăng bộ, sang tên căn nhà trên theo đúng quy định của pháp luật.

Không nên ký hợp đồng giả cách

Luật sư Trương Hồng Điền - Trưởng Văn phòng luật sư Xuân Phú, Đoàn Luật sư TP.HCM - cho biết: "Hợp đồng giả cách" là một hình thức của giao dịch dân sự giả tạo được quy định tại Điều 124 Bộ Luật Dân sự năm 2015. 

Có thể hiểu là khi các bên trong hợp đồng xác lập giao dịch giả tạo nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác. Mục đích của các bên hướng đến khi xác lập giao dịch giả tạo là để thực hiện giao dịch bị che giấu, hoặc để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên thứ ba.

Hậu quả pháp lý của việc xác lập hợp đồng giả cách được quy định tại Điều 124 Bộ Luật Dân sự năm 2015. Cụ thể: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác, thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực. 

Trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ Luật này hoặc luật khác có liên quan.Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu."

Luật sư Điền phân tích tiếp: "Trong mọi trường hợp, giao dịch giả tạo dù với mục đích gì đều dẫn đến hậu quả bị vô hiệu theo quy định pháp luật. 

Tuy nhiên trên thực tế, việc xác lập các hợp đồng giả cách rất dễ dẫn đến rủi ro phát sinh các tranh chấp, mà rất khó xác định giao dịch nào là thật và giao dịch nào là giả tạo. Do đó, các bên trong hợp đồng giả cách đều có thể đối mặt với nguy cơ mất tài sản hoặc buộc phải thực hiện nghĩa vụ với bên còn lại".

Theo luật sư Điền: "Việc chứng minh giao dịch giả tạo trên thực tế gặp rất nhiều khó khăn, vì hầu hết thỏa thuận giữa các bên liên quan đến giao dịch bị che giấu thường không được ghi nhận một cách rõ ràng. Do đó, không đủ cơ sở để Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng giả cách. 

Chính vì vậy, người dân cần hết sức tỉnh táo, không nên tham gia xác lập các hợp đồng giả cách trong giao dịch dân sự để tránh phát sinh những tranh chấp mà rủi ro mất tài sản là rất rõ ràng, đặc biệt là những tài sản có giá trị lớn như trường hợp nêu trên".