Tranh chấp chung cư: Chính quyền vào cuộc chậm

Chủ đầu tư chỉ quan tâm lợi nhuận bán căn hộ

Trong báo cáo Hội thảo Công tác quản lý vận hành nhà chung cư, đại diện Bộ Xây dựng ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho biết, qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, Bộ Xây dựng nhận thấy việc xảy ra các khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân do, một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng… trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. 

Ngoài ra, các quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp, chưa đầy đủ, chưa đủ mạnh với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế. Một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, pháp luật về PCCC và các pháp luật khác có liên quan… 

Ông Hà Quang Hưng trình bày báo cáo tại Hội thảo. 

“Trong đó có một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư theo quy định”, ông Hưng nêu.

Một nguyên nhân khác cũng được ông Hưng chỉ ra là do, người dân khi mua nhà ở đã không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, trong đó đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao; cũng có trường hợp mặc dù luật pháp đã có quy định giải quyết, nhưng người mua nhà lại chưa nghiên cứu kỹ các quy định của pháp luật hoặc không tham khảo ý kiến tư vấn của các chuyên gia pháp luật nên đưa ra các yêu cầu không hợp lý, không đúng quy định của pháp luật…

Bên cạnh đó, ông Hưng cũng cho rằng, vai trò quản lý Nhà nước của các cơ quan chuyên ngành và chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; chưa thực hiện công tác tuyên truyền, hướng dẫn pháp luật để các chủ thể liên quan hiểu và áp dụng luật pháp thống nhất (bao gồm quyền, nghĩa vụ và chế tài xử lý theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về hành chính, pháp luật về dân sự…)

“Vai trò của chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư và ý thức, trách nhiệm của các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư chưa đáp ứng mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư; các vướng mắc, mâu thuẫn về lợi ích chưa được các chủ thể đối thoại, hòa giải để đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên theo quy định pháp luật”, ông Hưng nhấn mạnh.

Chính quyền vào cuộc chậm

Trao đổi về vấn đề tranh chấp chung cư hiện nay, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay, các nước có nhà chung cư phát triển như: Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore… đều có đạo luật riêng hoặc có văn bản cấp Chính phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư.  Nhà chung cư như một doanh nghiệp cổ phần mà các chủ sở hữu căn hộ có cổ phần tương đương với diện tích mà mình sở hữu để quản lý vận hành toà nhà. Các chủ sở hữu phải đóng góp và cũng có thể thu lợi nhuận qua việc vận hành toà nhà.

“Hầu hết các nước đều quy định các chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư sau khi vào ở ổn định sẽ bầu ra ban quản trị để tổ chức công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhiều nước quy định đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư phải là doanh nghiệp chuyên nghiệp, ban quản trị toà nhà có thể lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành thông qua đấu thầu. Phí dịch vụ được xác định thông qua giá trúng thầu”, ông Hà nêu.

Đề xuất về giải pháp nâng cao chất lượng công tác quản lý, sử dụng chung cư, ông Nguyễn Mạnh Hà nêu: “Cần nâng cao nhận thức, trách nhiệm của chủ sở hữu, chủ sử dụng nhà chung cư, nhiều cư dân, trách nhiệm và quyền hạn của chính quyền địa phương cấp Quận và cấp Phường. Mô hình ban quản trị không gắn với mô hình Tổ dân phố”. 

Nhiều tranh chấp nổ ra liên quan tới công tác quản lý, vận hành toà nhà chung cư. 

Nói về vai trò chính quyền địa phương, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM cũng cho rằng, UBND cấp phường giữ vai trò hết sức quan trọng trong công tác giám sát, quản lý vận hành chung cư. Cần tăng cường hơn nữa vai trò của UBND cấp phường trong việc chủ động tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu, hoặc hội nghị nhà chung cư bất thường trong trường hợp đặc biệt; kể cả trong công tác PCCC, đồng thời phát huy vai trò tổ dân phố, đoàn thể cơ sở.

Luật sư Nguyễn Thanh Tùng (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, thời gian vừa qua, khi các tranh chấp về nhà chung cư liên tục nổ ra, chúng ta có thể thấy sự vào cuộc, hỗ trợ giải quyết của Cơ quan quản lý nhà nước là tương đối chậm, cá biệt có nơi Cơ quan quản lý nhà nước không tham gia giải quyết dẫn đến tranh chấp bùng lên kéo dài, gây ảnh hưởng tới an ninh trật tự.

“Tôi cho rằng, khi tranh chấp tại chung cư phát sinh, Cơ quan quản lý nhà nước cần nhanh chóng vào cuộc tham gia với tư cách là 1 bên liên quan để tìm hiểu nguyên nhân và hỗ trợ hòa giải, sớm tìm ra giải pháp đảm bảo quyền lợi của các bên liên quan. Trường hợp tranh chấp không thể hòa giải được thì phải giải thích, hướng dẫn để các bên liên quan khởi kiện đưa tranh chấp ra giải quyết tại Tòa án, tránh trường hợp để mâu thuẫn căng thẳng lên cao, dẫn tới xô xát giữa các bên, căng băng rôn biểu ngữ gây mất trật tự, phản cảm”, ông Tùng nhận định./.