Tranh luận quy định chuyển đổi đất đai: ‘Đất giữa Bờ hồ cũng chỉ phải trả 312 triệu/m2’

Thí điểm quy định chuyển đổi đất đai: ĐBQH lo ngại thất thoát, phong trào gom đất đẩy giá lên cao

Phó Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Ngô Trung Thành đánh giá cao Chính phủ nhận diện vướng mắc, đề xuất sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở.

Tuy nhiên, vấn đề ở đây không hề đơn giản mà phải xem xét thấu đáo, đánh giá kỹ lưỡng tác động.

Theo ông Thành, nếu thực hiện đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô mang lại cho nhà nước rất lớn. ĐBQH lấy ví dụ nổi bật nhất thời gian qua là đấu giá 1 ha đất Thủ Thiêm mang lại 24.500 tỷ đồng (tương đương 1 tỷ USD). Nếu diện tích này, không đấu thầu, nhà đầu tư nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, thử tính 100 triệu đồng/m2 thì chỉ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của bán đấu giá.

Như vậy, việc sửa đổi theo phương án trên thì nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho dự án cũng không thu được bao nhiêu. Chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về nhà đầu tư, chủ dự án. Đây là vấn đề rất bất hợp lý.

Cũng theo vị ĐBQH này, nếu sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng trên thì chỉ tháo gỡ vướng mắc cho dự án triển khai được. Nhưng lợi ích đem lại chỉ cho chủ dự án, người gom đất được hưởng. Đối với nhà nước sẽ dẫn tới nguy cơ lãng phí nguồn lực đất đai.

Ông lưu ý, với nội dung sửa đổi như vậy, người nào gom được đất có khả năng được chuyển đổi để đầu tư dự án thì có lợi. Điều này chắc chắn dẫn đến phong trào gom đất. Giá đất bị đẩy lên cao hệ lụy sẽ phát sinh nhiều và rất lớn.

"Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đã khó càng khó. Khiếu nại tố cáo trong đất đai sẽ càng tăng, càng nóng nhiều hơn", ông Thành nói và cho hay, nguyên nhân sâu xa chủ yếu là chênh lệch giá bồi thường với giá trên thực tế.

Còn theo ĐBQH Hoàng Văn Cường (Hà Nội), việc sửa đổi sẽ có hậu quả là gây ra tình trạng thất thoát vì khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ cần trả tiền theo quy định là lấy giá đất nhân với hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất).

Ông Cường lấy ví dụ, ở Hà Nội hiện nay hệ số K cao nhất là 2,15. Như vậy, dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa khu vực Hoàn Kiếm hoặc TP.HCM trên đường Nguyễn Huệ cũng chỉ phải trả tiền đất 312 triệu/m, điều này sẽ tạo sự băn khoăn rất lớn về nguồn lực của Nhà nước. Vì vậy việc này phải hết sức cân nhắc.

Ông nói, nếu "buộc lòng" sửa đổi phải tính tiền đất theo giá thị trường.

Thất thoát hay không là do cơ quan có thẩm quyền, chứ không phải do lỗi của luật

ĐBQH Phan Thái Bình (Quảng Nam) đồng tình về băn khoăn nếu sửa đổi điểm c, khoản 1, Điều 75 Luật Đầu tư có thể chênh lệch địa tô, thất thu cho nhà nước.

Tuy nhiên, theo đại biểu này, nếu nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất và các phù hợp khác; đồng thời nếu trong diện tích đất sử dụng hợp pháp người ta cần thì được chuyển mục đích sử dụng đất.

"Theo quy định của Luật Đất đai và các quy định về giá, thì giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, thất thoát hay không là do định giá không sát với thị trường chứ không phải do sử dụng", ĐBQH Bình nhấn mạnh.

Do đó, đại biểu đồng tình với tờ trình của Chính phủ là sửa luật và đề nghị phải định giá sát với thị trường. Cũng theo ông Bình, thất thoát hay không thất thoát là do cơ quan có thẩm quyền định giá, chứ không phải do lỗi của luật.

Báo cáo thêm về nội dung sửa này, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và đầu tư Nguyễn Chí Dũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc sửa đổi quy định về chuyển đổi đất đai.

Theo Bộ trưởng, quy định hình thức sử dụng đất để làm dự án nhà ở thương mại theo Luật Nhà ở đã phát sinh vướng mắc trong thời gian dài, từ năm 2014. Sau đó, vướng mắc này đã sửa đổi tại điều 75 Luật Đầu tư 2020. Nhưng thực chất chưa xử lí được bất cập tạo ra sự phân biệt đối xử đối với các trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở, hoặc không có phần đất ở thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư.

"Điều này gây lãng phí nguồn lực, thiếu hụt nguồn cung, khiến giá nhà ở tăng lên", ông Nguyễn Chí Dũng nói.

Bộ trưởng cho hay, các quy định nêu trên không thống nhất với quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư khi họ đã có quyền sử dụng đất theo khoản 4 điều 29 Luật Đầu tư. Và quy định người sử dụng đất được quyền chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án trong trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất theo điều 52,57, 58 Luật Đầu tư.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội, nhiều dự án thương mại kiểu này bị ách tắc. Hà Nội có 102 dự án, TPHCM có 150 dự án, Bình Dương 40 dự án… Bộ trưởng cho biết. 

Về phương án sửa đổi, Bộ trưởng cho biết, Chính phủ đề xuất sửa điều 75 Luật Đầu tư cho phép nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất đối với 3 loại đất phù hợp kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở thương mại theo phương thức chấp nhận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không cần thông qua đấu giá, đấu thầu.

Đồng thời, để kiểm soát chặt chẽ việc chuyển đổi, tránh lợi dụng chính sách, chuyển đổi tràn lan, nội dung đề xuất sửa đổi của Chính phủ đã quy định loại trừ các trường hợp phải thu hồi đất theo quy định bao gồm: Thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu; bán tài sản công theo luật tài sản công… Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Xác định nghĩa vụ tài chính theo sát giá thị trường, đúng quy định Luật đất đai.

Bộ đã gửi lấy ý kiến địa phương, 21/24 địa phương đồng ý. Một số địa phương đề nghị sửa đổi mạnh mẽ hơn đối với các quy định tại khoản 4 điều 23 Luật Nhà ở.

Nhấn mạnh đây là vấn đề lớn, khó, nếu không xử lý thì sẽ ách tắc, không khơi thông được nguồn lực cho phát triển, nhưng nếu làm không chặt chẽ, thận trọng thì sẽ gây hậu quả, Bộ trưởng cho rằng, vì thế cần được nghiên cứu thận trọng, đầy đủ hơn, đảm bảo sự chặt chẽ, hài hòa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư, nhân dân.

Qua ý kiến đại biểu và cơ quan thẩm tra, Bộ trưởng đề xuất 2 phương án. Phương án thứ nhất như Chính phủ trình, có rà soát lại chặt chẽ quy định chuyển đổi sử dụng đất.

Phương án 2 là theo đề xuất của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội, đó là đề nghị xây dựng đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức xử lý đối với loại đất khác không phải đất ở để trình kỳ họp thứ 3 tháng 5/2022 của Quốc hội đối với những người đang có quyền sử dụng đất phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất.

Nêu quan điểm, Bộ trưởng Bộ Tư Pháp Lê Thành Long nói, cái khó ở đây chúng ta phải đánh giá tổng thể các quan hệ mà được xử lý đây có một cụm các luật khác nhau từ nhà đầu tư xây dựng cho đến đất đai, Chính phủ đặt vấn đề này để sửa Khoản 1 Điều 75 của Luật đầu tư hay Khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở và chỉ để làm rõ một cái khó khăn, vướng mắc.

"Tuy nhiên, điều băn khoăn của các đại biểu Quốc hội là phù hợp có câu chuyện có thể bị trục lợi, chính sách thế thì quan điểm của Chính phủ là chúng ta phải cân nhắc tính toán. Điều này hết sức cẩn thận một trong những đề xuất của Ủy ban Pháp luật của một số đại biểu Quốc hội và kể cả của Bộ trưởng Kế hoạch đầu tư", Bộ trưởng Lê Thành Long nhấn mạnh.

Sau khi tiếp thu, giải trình, dự thảo luật sẽ được trình Quốc hội quyết định cuối cùng vào phiên bế mạc, chiều 11/1.