TS Lê Xuân Nghĩa chỉ ra nguyên nhân không thể thế chấp đất nông nghiệp để vay vốn

Tại Hội thảo Kiến tạo thị trường bất động sản nông nghiệp do Tạp chí Bất động sản Việt Nam tổ chức vừa qua, TS Lê Xuân Nghĩa, Nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia bày tỏ quan điểm rằng, định nghĩa về bất động sản nông nghiệp là thị trường ruộng đất và đánh giá loại hình này chưa minh bạch và chưa có tính ổn định lâu dài cũng như chưa có sự vững chắc về mặt pháp lý. 

Phân tích về những quan điểm trên, ông Nghĩa nêu: Thứ nhất, quy hoạch đất nông nghiệp của Việt Nam tương đối lỏng lẻo. Thứ hai, hoạt động mua bán không thông qua môi giới, cũng không thông qua tư vấn để điều tra về hiện trạng hàng hóa, do đó, các mua bán phi chính thức, trao tay, giao dịch ngầm, làm thị trường ngày càng trở nên không minh bạch. Thứ ba, không có bảo hiểm về quyền sở hữu đất nông nghiệp.

TS Lê Xuân Nghĩa: Hiện không nhiều người hào hứng với thị trường này vì lo ngại phải đối diện với những rủi ro pháp lý.

Với 3 hạn chế này, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, Việt Nam có thể tham khảo, học hỏi kinh nghiệm từ các nước khác trên thế giới.

Dẫn chứng kinh nghiệm quốc tế, ông Nghĩa đưa ra so sánh thị trường bất động sản nông nghiệp ở các nước Đông Nam Á như Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Philippines với các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc. Trong đó, các nước Đông Nam Á không có quá trình cải cách ruộng đất, không chia ruộng cho nông dân nên diện tích ruộng phần lớn vẫn nằm trong tay các điền chủ, từ đó không tối đa hóa được sản lượng của nông nghiệp. "Chính vì thế, nông dân cứ đi làm thuê, cứ nghèo mãi", ông Nghĩa nói.

Ngược lại, ở các nước Đông Bắc Á như Hàn Quốc, Trung Quốc, nông dân được chia ruộng, từ đó, tối đa hóa được sản lượng nông nghiệp, nâng cao rất nhanh thu nhập của nông dân, tạo ra sức mua rất lớn cho nông dân với hàng công nghiệp. Điều đó dẫn đến hình thành thị trường mua bán, chuyển nhượng đất nông nghiệp.

Ở Việt Nam, người dân chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng. 

Cũng theo ông Nghĩa, tại Mỹ, đất đai thuộc sở hữu của từng hộ gia đình. Quy hoạch đất nông nghiệp ở Mỹ được đánh giá là cực kỳ chặt chẽ. Nước Mỹ cũng có luật bảo hiểm sở hữu tư nhân về đất đai, tức là bảo hiểm quyền sở hữu đất của nông dân. Bảo hiểm sở hữu này là công cụ cơ bản nhất để nông dân Mỹ có thể dùng đất nông nghiệp để thế chấp vay ngân hàng hoặc mua bán, chuyển đổi quyền sở hữu.

Khi được chia đất nông nghiệp, người dân không có quyền sở hữu nên không có quyền "mua đứt, bán đoạn", từ đó xuất hiện hình thức thuê lại. Song, những người đi thuê đất không yên tâm khi bỏ tiền ra mà không được sở hữu.

TS Lê Xuân Nghĩa cũng cho hay ở Mỹ, nông dân có thể thế chấp đất để vay vốn ngân hàng. Song ở Việt Nam, người dân chỉ có thế chấp nhà chứ không thế chấp ruộng.

"Điều đó chứng tỏ, ngân hàng không coi ruộng là tài sản thực sự. Chính xác là chưa có thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp thực sự", ông Nghĩa nêu

Từ đó những phân tích trên, vị chuyên gia này đề xuất phải để ruộng trở thành tài sản đảm bảo để nông dân có thể vay vốn.  Đó là cơ sở để mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê đất nông nghiệp.

"Thực ra, cơ chế tín dụng không quan trọng bằng pháp lý. Khi có pháp lý sẽ hình thành thị trường minh bạch, tức là có thanh khoản. Khi đã có thanh khoản thì ngân hàng sẽ sẵn sàng nhận đất nông nghiệp như một tài sản thế chấp. Vấn đề đặt ra là Chính phủ phải có một chiến lược toàn diện về việc giải quyết vấn đề bất động sản trong nông nghiệp. Quan trọng nhất là đẩy đủ nền tảng pháp lý, phải an toàn, dài hạn cho nhà đầu tư", ông Nghĩa chia sẻ thêm.