TS Nguyễn Xuân Thành nói gì về chi phí làm 4 con đường Thủ Thiêm của tỷ phú Trần Bá Dương?

Ông Nguyễn Xuân Thành, Giám đốc Phát triển, Trường Đại học Fulbright Việt Nam (Ảnh: I.T)

Cơ chế BT và phương thức thanh toán

Theo Hợp đồng BT, chủ đầu tư là Công ty Đại Quang Minh của tỷ phú Trần Bá Dương sẽ xây 4 con đường chính với tổng chi phí xây dựng tính vào năm 2013 là 8.265 tỷ đồng. Nếu kể cả chi phí lãi vay và dự phòng lạm phát thì lên tới 12.182 tỷ đồng.

Nhà nước sẽ thanh toán cho chủ đầu tư bằng giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) được định giá vào cùng năm 2013 là 12.491 tỷ đồng. Vì hưởng đất giá trị cao hơn chi phí xây dựng, nên chủ đầu tư sẽ phải nộp vào ngân sách số tiền bằng đúng mức chênh lệch là 4.226 tỷ đồng. Trong đó, 2.376 tỷ đồng đã nộp và 1.850 tỷ đồng sẽ nộp sau).

Đường vùng châu thổ R4 dài 2,5 km, mặt cắt ngang 11,6 m kết nối các khu đất phát triển trong vùng ngập nước phía nam khu đô thị. Tuyến đường này nối từ Đại lộ vòng cung chạy vòng qua khu đô thị Sala tới Đại lộ Mai Chí Thọ (Ảnh: Zing)

“Tìm đi tìm lại hợp đồng BT không thấy nói gì về lợi nhuận mà chủ đầu tư được hưởng. Nhìn vào phương thức thanh toán thì hiểu rằng toàn bộ giá trị quyền sử dụng đất mà chủ đầu tư được hưởng chỉ đủ để trang trải đúng cho chi phí xây dựng bỏ ra và không cho chi phí lãi vay và dụ phòng lạm phát. Hơn thế nữa, nếu chi phí quyết toán sau này thấp hơn con số 8.265 tỷ đồng thì chủ đầu tư cũng không được lợi, vì Nhà nước sẽ chỉ thanh toán tiền sử dụng đất theo con số quyết toán.

Còn trong kinh tế thị trường thì chủ đầu tư chắc chắn phải có lợi nhuận. Mà nếu vậy thì lợi nhuận chỉ có thể có được nếu chi phí xây dựng thực tế thấp con số 8.265 tỷ đồng hay giá trị QSDĐ là cao hơn con số 12.491 tỷ đồng”, ông Nguyễn Xuân Thành chia sẻ.

Chi phí xây dựng 4 con đường Thủ thiêm đắt hơn làm đường hầm

Nếu chia tổng mức đầu tư (TMĐT) 12.182 tỷ đồng cho 11,9 km đường thì suất đầu tư lên tới 1.023 tỷ đồng/km.

Ông Nguyễn Xuân Thành tiếp tục phân tích: “Con số này không phải là đắt nhất mà còn đắt hơn cả chi phí làm đường hầm (khoảng 40 triệu USD/km). Nhưng theo đúng như hợp đồng thì con số chi phí xây dựng làm căn cứ tính toán chỉ là 8.265 tỷ đồng. Suất đầu tư như vậy là 695 tỷ đồng/km (33,3 triệu USD) theo giá năm 2013. Có làm cầu và xử lý nền đất yếu cũng không đắt như vậy. Còn chi phí đền bù và giải tỏa thì dự án này không chịu. Giá mà có được các con số tính toán ban đầu của liên doanh Chodai -Yooshin để thẩm tra thì tốt. Mà giờ tìm cái liên doanh này cũng không thấy.

Đường R2 (đường Ven hồ trung tâm) dài 3 km, mặt cắt ngang 29,2 m, đã hoàn thiện phần lớn chiều dài. Tuyến này thuộc đường cấp 2, kết nối từ đường Trần Não đến khu phức hợp thể thao - giải trí (Ảnh: Zing)

Không biết khi hoàn thành trong thời gian tới đây, 4 con đường này sẽ được quyết toán thế nào để thể hiện cho sự hợp lý của suất đầu tư trên. Còn hiện tại, chi chí xây dựng dở dang của 4 con đường được tính là 4.248 tỷ đồng tại thời điểm 30.6.2017 khi chưa có kiểm toán, còn sau khi kiểm toán tại cùng thời điểm này thì là 2.776 tỷ đồng; và đến 31.12.2017 là 2.095 tỷ đồng”.

Giá trị quyền sử dụng đất Thủ Thiêm

Trước thông tin Đại Quang Minh của tỷ phú Trần Bá Dương được hưởng khu đất Thủ Thiêm diện tích 78,9ha khi đầu tư 4 con đường. Đất được định giá 12.491 tỷ đồng, bình quân 15,6 triệu đồng/m2, ông Thành cho rằng, nếu căn cứ vào số này thì đúng là quá rẻ.

Tại tuyến đường ven sông Sài Gòn, ký hiệu R3 dài 3 km, mặt cắt ngang 28,1 m chạy dọc theo bờ sông Sài Gòn, hiện đoạn từ hầm Thủ Thiêm tới cầu Thủ Thiêm 2 vẫn chưa tiếp tục thi công (Ảnh: Zing)

“Tìm cách lý giải hợp lý hơn, thực ra, chủ đầu tư không được kinh doanh hết diện tích 80ha này. Bởi 33,3 ha là đất giao thông và công viên (312.500 m2 đất giao thông và 17.900 m2 đất công viên). Hãy coi diện tích đất công cộng này được định giá bằng 0 xét từ khía cạnh là CĐT không kinh doanh được.

Đất trường học, nhà văn hóa và bến du thuyền có diện tích 10,7 ha (71.356 m2 đất trường học, nhà văn hóa và bến du thuyền 35.221 m2). Đất này không có giá trị như đất ở, nhưng chủ đầu tư vẫn kinh doanh và/hay cho thuê được. Nhưng hãy tạm coi 11 triệu đồng/m2 đối với đất này là hợp lý.

Còn lại, đất ở, đất thương mại và đất dịch vụ tổng hợp có tổng diện tích 36,1 ha (chính xác là 361.249 m2). Để có được con số tổng 12.491 tỷ đồng, thì 36,1ha đất này được định giá 31,3 triệu đồng/m2, tương đương hay cao hơn một chút so với đất nằm ngay ngoài Khu ĐTM Thủ Thiêm được giao dịch lúc đó. Lập luận nói rằng cho sự hợp lý của giá đất đó là: đất chưa có hạ tầng đầy đủ.

Nhưng đây là cái vòng tạo lợi nhuận lớn cho chủ đầu tư: tiền đất phải trả được định trong bối cảnh chưa có hạ tầng; biết chắc là sẽ có hạ tầng trong tương lai gần; tiền làm hạ tầng cuối cùng là do nhà nước chịu”, ông Thành phân tích.