Uy tín ban lãnh đạo cũng là “thước đo” để đầu tư cổ phiếu bất động sản

Chiếm tới 24,5% vốn hóa thị trường (chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng) - nhóm cổ phiếu bất động sản (BĐS) là một trong những nhóm ngành có ảnh hưởng mạnh đến diễn biến thị trường chứng khoán. 

Tuy nhiên, giữa bối cảnh thị trường chứng khoán thăng hoa và bứt phá ngoạn mục lên (lên ngưỡng 1.400 điểm), nhóm cổ phiếu BĐS lại tỏ ra yếu thế hơn khi không có nhiều mã đột phá, mặt khác còn có sự phân hóa giữa các cổ phiếu.

Thống kê của SSI Research, tính đến 31/7, mức tăng của cổ phiếu một số ngành rất mạnh, như cổ phiếu ngành chứng khoán tăng hơn 70%, kế đến là ngành thép tăng 57% và ngân hàng tăng 34% so với VN-Index, trong khi đó cổ phiếu bất động sản chỉ tăng khoảng 30%. Vì sao cổ phiếu BĐS lại có đà tăng trưởng chậm như thế?

Nửa đầu năm, cổ phiếu BĐS "hít khói" nhóm ngân hàng, chứng khoán, thép

Ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia Phân tích Cổ phiếu của SSI Research, cho rằng, sở dĩ giá cổ phiếu BĐS tăng chậm so với VN-Index là vì nhóm này có chu kỳ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận khi các sản phẩm được bàn giao, khác với các ngành khác. Thêm vào đó, chu kỳ kinh doanh của nhóm ngành BĐS cũng dài hơn so với các ngành như thép, chứng khoán, ngân hàng (chu kỳ ngắn).

"Do tính chất chu kỳ nên việc tác động lên giá cổ phiếu BĐS sẽ mang tính chất lâu dài, sẽ tăng chậm hơn so với các nhóm ngành khác", ông Quang nói.

Cũng theo ông Quang, yếu tố tác động đến ngành bất động sản trong thời gian tới, ngoài yếu tố lãi suất thấp còn phải kể đến là yếu tố dòng tiền. Hiện, dòng tiền rất lớn từ F0, từ kiều hối đang cần một số sản phẩm đầu tư để tiếp tục quay vòng.

"Hiện nhu cầu thực tế về nhà ở đang rất lớn, để đạt được nhu cầu người dân, nguồn cung cần thiết là 100.000 -140.000 căn hộ, tuy nhiên mức cung hiện tại do vấn đề về pháp lý nên nguồn cung chỉ dao động khoảng 20.000 căn hộ. Đây là sự chênh lệch khá lớn nên giá BĐS trong tương lai dự báo tiếp tục đi lên do nguồn cầu còn lớn", ông Quang dự báo.

Cũng theo ông Quang, yếu tố cơ sở hạ tầng sẽ tiếp tục giúp DN BĐS phát triển dài hơi trong thời gian tới như các tuyến Metro, Thành phố Thủ Đức, sân bay Long Thành… Điều này giúp thị trường BĐS tiếp tục mở rộng, phát triển ổn định hơn. Từ đó sẽ tác động mạnh đến nhóm cổ phiếu BĐS.

Đồng quan điểm, ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành BĐS - Công ty CP Quản lý Quỹ Dragon Capital, cho hay, cổ phiếu BĐS sẽ tùy theo từng câu chuyện riêng, chu kỳ tăng vốn, chu kỳ ghi nhận lợi nhuận và chu kỳ bán hàng… mà có những chu kỳ tăng giá riêng.

"Trong 6 tháng đầu năm, không có sóng bất động sản, hơi ngược so với các ngành khác. Tuy nhiên, vẫn có nhiều nhóm cổ phiếu BĐS tăng trưởng tốt, nhóm này đều có câu chuyện riêng nhờ kết quả kinh doanh, dự án tốt, hoạt động M&A tích cực… Thời gian tới, lãi suất thấp sẽ tiếp tục hỗ trợ tích cực đến ngành BĐS và cả cổ phiếu ngành này" - ông Thọ nói.

Yếu tố nào để nhà đầu tư "cân nhắc" khi lựa chọn cổ phiếu BĐS

Xác định thời gian tới nhóm cổ phiếu BĐS sẽ hưởng lợi, tuy nhiên, làm sao để chọn được mã cổ phiếu phù hợp không phải dễ dàng.

Theo ông Vũ Ngọc Quang - Chuyên gia Phân tích Cổ phiếu của SSI Research, yếu tố khuyến nghị nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản là nên nhìn vào là tốc độ bán hàng của doanh nghiệp (DN), triển vọng năm sau; những DN nào vẫn bán được hàng tốt trong mua dịch và phân khúc phù hợp, chứ đừng chỉ căn cứ vào lợi nhuận được công bố mà ra quyết định mua hoặc bán.

"Có thể những doanh nghiệp này kết quả quý 3, quý 4/2021 không tốt nhưng chưa chắc giá cổ phiếu đã giảm, vì nhà đầu tư có kinh nghiệm đã nhìn thấy tiềm năng lợi nhuận trong tương lai. Bởi, lợi nhuận năm sau sẽ đến từ bán hàng của năm nay, thậm chí là cả năm trước nữa nên bán hàng là yếu tố quan trọng nhất", ông Quang nói.

Cũng theo chuyên gia này, 2 yếu tố khác để nhà đầu tư ra quyết định là xem xét tính pháp lý của dự án và ban lãnh đạo của Công ty.

"Nhà đầu tư trước khi xuống tiền cần nghiên cứu kỹ về pháp lý của quỹ đất, DN đó đang sở hữu những dự án nào và cơ sở pháp lý để triển khai các dự án đó ra sao, bởi nếu có tin tức pháp lý xấu được đưa ra sẽ ảnh hưởng đến giá cổ phiếu. Yếu tố thứ 2 là ban lãnh đạo giữ đúng cam kết lời hứa của mình hay không bởi nhiều DN BĐS có lãi nhưng tiền lãi lại không chạy về cổ đông mà chảy về công ty sân sau. Vì thế, uy tín của ban lãnh đạo DN cũng là một yếu tố để nhà đầu tư xem xét" - ông Quang nói thêm.

Còn theo ông Hoàng Văn Thọ - chuyên gia phân tích ngành BĐS - Công ty CP Quản lý Quỹ Dragon Capital thì cho rằng, nhà đầu tư nên nhìn vào 2 yếu tố là lợi nhuận và tốc độ bán hàng để cân nhắc đầu tư mã cổ phiếu phù hợp. Theo ông Thọ, nhà đầu tư có nhiều kênh để tham khảo số liệu về tốc độ bán hàng như: Tham khảo từ DN, đọc báo cáo của các công ty chứng khoán, hoặc kết hợp kiểm tra bên ngoài, hỏi trực tiếp môi giới dự án…

"Đầu tư vào cổ phiếu BĐS không nên chỉ nhìn vào lợi nhuận một quý, mà cần cái nhìn chiều dài, bền vững" - ông Thọ nói.