Vì sao Luật Nhà ở chỉ nên quy định 2 loại nhà ở xã hội?

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa tiếp tục góp ý đến Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Bộ Xây dựng, bổ sung một số quy định về chính sách nhà ở xã hội của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Trong góp ý này, HoREA tiếp tục kiến nghị chỉ nên quy định 2 loại nhà ở xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho hay, Luật Nhà ở 2005 chỉ quy định 2 loại nhà ở xã hội gồm: Nhà ở xã hội cho thuê và nhà ở xã hội thuê mua. Nhưng, kể từ năm 2010 đến nay thì Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Luật Nhà ở 2014 và Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đều quy định 3 loại gồm: Nhà ở xã hội cho thuê, nhà ở xã hội cho thuê mua và nhà ở xã hội để bán.

"Trong quá trình góp ý trước khi ban hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và Luật Nhà ở 2014, HoREA đã kiến nghị: Không quy định "nhà ở xã hội để bán" mà chỉ nên quy định 2 loại nhà ở xã hội là "nhà ở xã hội để cho thuê" và "nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn". Rất tiếc, đề xuất này đã không được chấp thuận", ông Châu giải bày.

Vì sao chỉ nên quy định 2 loại nhà ở xã hội?

Theo ông Lê Hoàng Châu, quy định "nhà ở xã hội để bán" là kiểu "mua đứt, bán đoạn", bán nhà ở xã hội để thu tiền ngay là không phù hợp với chính sách nhà ở xã hội. 

Cách gọi "nhà ở xã hội để bán" dễ dẫn đến sự nhìn nhận sai lệch là nhà ở xã hội được "mua đứt, bán đoạn" trả tiền ngay, mà việc "mua đứt, bán đoạn nhà ở" nên để cho doanh nghiệp tư nhân đầu tư kinh doanh dự án nhà ở thương mại. 

Điển hình, khoản 5 Điều 63 Luật Nhà ở 2014 đã quy định phương thức thanh toán nhà ở xã hội không khác gì quy định về "thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai" đối với nhà ở thương mại tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Trên thực tế, từ năm 2010 đến nay, phương thức "cho thuê mua nhà ở xã hội" hoặc "bán nhà ở xã hội" được thực hiện "na ná" nhau, hầu như chỉ khác nhau về "tên gọi".

Ngoài ra, "nhà ở xã hội để bán" đã được thực hiện theo phương thức "bán trả góp dài hạn" nên cách gọi "nhà ở xã hội để bán" là không chính xác. Đồng thời, phương thức thanh toán "nhà ở xã hội cho thuê mua" cũng có nhiều điểm tương đồng với "nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn".

Do vậy, hoàn toàn có thể sử dụng khái niệm "nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn" thay thế cho "nhà ở xã hội cho thuê mua" và "nhà ở xã hội để bán".

"Thực tiễn 17 năm qua cũng cho thấy đa số người mua nhà lựa chọn "nhà ở xã hội để bán" (nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn) là hợp lý vì dễ hiểu và dễ thực hiện", ông Châu nhận định.

Vì vậy, HoREA đề nghị thay thế cách gọi là "nhà ở xã hội thuê mua" và "nhà ở xã hội để bán" quy định tại Chương VI Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) bằng cách gọi là "nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn" theo cách gọi "dân gian" và thông lệ quốc tế. 

Như vậy, Luật Nhà ở chỉ còn quy định 2 loại nhà ở xã hội gồm "nhà ở xã hội cho thuê" và "nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn".

Đề nghị Ngân sách Nhà nước tập trung vào "nhà ở xã hội cho thuê"

Theo báo cáo số 80/BC-BXD ngày 07/04/2023 của Bộ Xây dựng đã công bố, TP.HCM trong giai đoạn 2015 - 2020 chỉ có 23 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành đưa vào sử dụng với 18.085 căn hộ.  Trong số này, chỉ có 2 dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nước với 366 căn hộ và 1 dự án sử dụng vốn hỗn hợp gồm vốn ngân sách nhà nước và vốn doanh nghiệp với 718 căn hộ (gồm 254 căn hộ thuộc vốn ngân sách nhà nước, 464 căn hộ thuộc vốn doanh nghiệp). 

Như vậy, thành phố đã sử dụng vốn ngân sách nhà nước đầu tư xây dựng được 620 căn hộ "nhà ở xã hội cho thuê mua", chỉ chiếm tỷ lệ 3,43% trong số 18.085 căn hộ nhà ở xã hội.

Còn lại 19 dự án nhà ở xã hội với 17.001 căn hộ do doanh nghiệp tư nhân đầu tư trong giai đoạn 2015 - 2020 đều thực hiện phương thức "nhà ở xã hội để bán" chiếm tỷ lệ 96,57%, mà thực chất là thực hiện phương thức "nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn".

Còn nếu xét theo luật, Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định: Nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư xây dựng bằng vốn ngân sách nhà nước để cho thuê là rất hợp lý, phù hợp với khả năng ngân sách nhà nước "có hạn".

Nhưng khoản 1 Điều 53 Luật Nhà ở 2014 đã bổ sung thêm loại "nhà ở xã hội để cho thuê mua" được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước. Có nghĩa, điều này cho phép ngân sách nhà nước đầu tư xây dựng 02 loại nhà ở xã hội là "nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua".

Việc bổ sung thêm loại "nhà ở xã hội để cho thuê mua" do Nhà nước đầu tư bằng ngân sách là không phù hợp với Luật Đầu tư công và Luật Ngân sách nhà nước.

Càng bất hợp lý hơn khi khoản 1 Điều 77 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lại quy định bổ sung thêm loại "nhà ở xã hội để bán" cũng được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước. 

"Như vậy, theo quy định này thì ngân sách nhà nước đầu tư xây dựng cả 03 loại nhà ở xã hội là "nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua" là không phù hợp với Luật Đầu tư công và Luật Ngân sách nhà nước", ông Châu chỉ rõ.

Vì vậy, HoREA đề nghị ngân sách nhà nước chỉ nên đầu tư "nhà ở xã hội để cho thuê" do khả năng ngân sách nhà nước "có hạn" để đáp ứng nhu cầu thuê nhà ở xã hội rất lớn của cán bộ, công chức, viên chức nhà nước...  

"HoREA cũng đề nghị ngân sách nhà nước không đầu tư "nhà ở xã hội bán trả góp dài hạn" và "nhà ở xã hội để bán", mà nên để cho doanh nghiệp tư nhân lựa chọn thực hiện dự án "nhà ở xã hội để bán trả góp dài hạn" hoặc "nhà ở xã hội để cho thuê", ông Châu đề xuất.