“Xé lẻ” dự án BĐS để M&A, sao vẫn nan giải?

“Xé lẻ” từng phần để M&A dự án bất động sản để “hồi sinh dự án chết” vẫn còn quá nhiều rào cản. Ảnh: La liệt dự án chết ở khu Đông TP.HCM

Khó bán, khó “chính danh”

Nhiều năm trước, Công ty L.V.A đã đầu tư xây dựng một phần tại dự án tổng của Công ty COTEC tại huyện Nhà Bè (TPHCM) và được UBND huyện Nhà Bè phê duyệt 1/500, đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng, đã được UBND TP chấp thuận đầu tư và dự án đã có quyết định giao đất. Thế nhưng, chủ đầu tư toàn dự án là COTEC gặp khó khăn về tài chính, chưa đóng thuế sử dụng đất cho toàn dự án. L.V.A xin hướng dẫn thủ tục đóng thuế một phần dự án và tách riêng Sở TN-MT chưa đồng ý.

Lãnh đạo một doanh nghiệp than thở, do thị trường BĐS đóng băng nên dự án công ty ông cũng trùm mền suốt 6-7 năm nay. Ông muốn chuyển nhượng bớt một phần (đất sạch) của dự án nhùng nhằng thủ tục vì cả dự án chưa đền bù xong và còn nợ tiền sử dụng đất. Nhiều DN địa ốc hiện cũng đang có nguyện vọng xin “xé lẻ” từng phần dự án để sang nhượng.

Ở quận 9, không ít chủ đầu tư trước đây xin thực hiện dự án đất nền với quy mô hàng chục ha. Sau khi có quyết định giao đất, quy hoạch 1/500, chủ đầu tư xẻ ra từng khu nhỏ hơn và giao cho các công ty khác đầu tư hạ tầng, bán sản phẩm ra thị trường. Khách hàng mua nền đất từ các công ty thứ cấp này hầu như đều rơi vào tình trạng mòn mỏi chờ cấp sổ đỏ và sổ hồng. Có dự án người dân xây nhà ở cả chục năm nay nhưng không ai có một mảnh giấy lận lưng mà nguyên nhân chính do chủ đầu tư nợ tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, các công ty đầu tư thứ cấp muốn tách thành dự án riêng biệt nhằm chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước và trách nhiệm đối với khách hàng.

Một trường hợp thành công với M&A từng phần dự án là An Gia Investment. Dự án La Casa của Vạn Phát Hưng “trùm mền” cả thập kỷ. An Gia nhảy vào M&A từng block một và lập thành những dự án Angia Riverside và Angia Skyline có tỷ lệ tiêu thụ ấn tượng. Liên doanh An Gia – Creed Group tiếp tục “nhồi” gần 500 tỷ đồng mua lại 7 block  La Casa để lập dự án mới. Dự án chết La Casa trước đây đang hồi sinh mạnh mẽ thông qua chiến lược M&A từng phần. Dẫu vậy, ông Lương Sĩ Khoa, Phó Chủ tịch HĐQT An Gia Investment cho biết, những dự án này vẫn thực hiện theo hồ sơ pháp lý của dự án cũ. Có nghĩa là dù bơm vốn hồi sinh dự án nhưng về nguyên tắc, chủ đầu tư mới nếu thay đổi thiết kế hoặc công năng, vẫn phải dựa trên hồ sơ tổng trước đây để xin điều chỉnh, không thể tách ra từng phần.

Cái khó bó cái khôn

“Hoạt động M&A từng phần dự án vẫn dựa trên sự tin tưởng giữa các bên với nhau. Nếu chờ thử tục hành chính thì mất nhiều cơ hội. Các chủ đầu tư hai phía M&A dự án đều hỗ trợ nhau tối đa trong việc xin thủ tục pháp lý để dự án triển khai nhanh nhất” - ông Khoa nói. Để thành công trong các thương vụ M&A từng phần, cần có tiềm lực tài chính mạnh và đặc biệt là phải có sự tin tưởng tuyệt đối giữa các bên trong nỗ lực hồi sinh dự án chết.

Luật đã có, vì sao DN vẫn gặp khó trong việc M&A từng phần dự án? Giám đốc sở TN-MT TP.HCM ông  Nguyễn Toàn Thắng lý giải, trước khi được giao đất thực hiện dự án, chủ đầu tư phải lập dự án, được chấp thuận, phê duyệt theo quy định, do vậy khi chuyển nhượng một phần dự án đơn vị nhận chuyển nhượng tiếp tục thực hiện phần dự án nhận chuyển nhượng như đã được phê duyệt mà không lập thành dự án độc lập.

Tuy nhiên, tiền sử dụng đất được xác định cho dự án theo mục đích, cơ cấu sử dụng… chủ đầu tư phải nộp xong mới được cấp giấy chứng nhận, sau đó mới được chuyển nhượng. Việc tách dự án là không có cơ sở (vì đã được phê duyệt) và sở không ủng hộ việc này vì lý do: Khi lập quy hoạch và dự án đã xem xét đến các yếu tố kết nối hạ tầng dự án vào hạ tầng chung khu vực, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc, các hạng mục công trình hạ tầng xã hội (trường học, công viên, trạm y tế…). Nếu tách nhỏ dự án thường các vị trí tốt sẽ được đầu tư trước, phần còn lại chậm triển khai thực hiện (đầu tư da beo), cơ sở hạ tầng không đồng bộ, dẫn đến phá vỡ quy hoạch.

La Casa, dự án chết “hồi sinh” bằng việc xé lẻ M&A từng phần

Bên cạnh đó, khi lập dự án, chủ đầu tư đã xác định được năng lực thực hiện, từ đó xác định quy mô và tiến độ dự án, cơ quan nhà nước đã thẩm định, phê duyệt dự án nên không thể lập dự án quy mô lớn, sau đó cắt nhỏ ra để chuyển nhượng kinh doanh, phần hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội chậm đầu tư.

“Có những trường hợp tiền sử dụng đất được xác định cho toàn bộ dự án mà không thể tách riêng phần nào nên chủ đầu tư phải thực hiện toàn bộ, không thể muốn chuyển nhượng phần nào nộp phần đó. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định tại một thời điểm và cho toàn dự án, trường hợp dự án có nhiều mục đích sử dụng khác nhau, chủ đầu tư nộp một phần tiền sử dụng đất và đề nghhị cấp giấy chứng nhận tương ứng với phần diện tích đất đó thì giá trị quyền sử dụng đất phần còn lại chủ đầu tư bị phạt do chậm nộp theo Luật Quản lý” - ông Thắng phân tích.