Yếu tố quyết định sự thành công của dự án bất động sản

Dự án bất động sản thất bại vì thiếu kế hoạch sử dụng đất

Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam, cho biết kế hoạch sử dụng đất tạo ra một đề án chi tiết và hiệu quả về phân bổ quỹ đất và nguồn lực, từ đó hướng đến sự phát triển bền vững của dự án bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Bằng cách xác định loại hình phát triển bất động sản, quy mô, giai đoạn, giá cả và chiến lược bán hàng, kế hoạch sử dụng đất đảm bảo rằng việc phát triển là hiệu quả, giảm thiểu tác động môi trường, khả thi tài chính và cuối cùng là mang lại một cộng đồng thành công.

Những dự án bất động sản thất bại và bị bỏ dở giữa chừng không còn là điều gì quá xa lạ tại thị trường Việt Nam. Mặc dù có nhiều nguyên nhân dẫn đến điều này, song trong báo cáo của Savills Việt Nam đã phân tích tầm quan trọng của kế hoạch sử dụng đất khi phát triển dự án. 

“Kế hoạch sử dụng đất không thành công là khi dự án phát triển các sản phẩm, hệ thống cơ sở hạ tầng và tiện ích không mang lại lợi ích về tài chính, kinh tế xã hội và môi trường. Một kế hoạch kém sẽ dẫn đến hệ quả phát triển các sản phẩm không phù hợp với thị trường, cơ sở hạ tầng và tiện ích không đáp ứng nhu cầu của cộng đồng. Kế hoạch sử dụng đất không tốt hoặc không thực hiện đúng kế hoạch đã đề ra có thể khiến các bên liên quan phải chịu rủi ro tài chính lớn và thậm chí là đầu tư thất bại” ông Troy Griffiths chia sẻ.

Đơn cử tại khu Nam Hà Nội, một chủ đầu tư đã phát triển dự án căn hộ 9.000 căn với quy mô 3.500 m2. Tuy nhiên, doanh nghiệp này không tuân thủ kế hoạch ban đầu mà chuyển đổi văn phòng và không gian thương mại thành căn hộ chung cư, khiến các căn hộ nhỏ hơn và tăng số lượng căn hộ một cách đáng kể. Những thay đổi này đặt áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng và các tiện ích không đủ cho số lượng cư dân. Từ đó dẫn đến nhiều mâu thuẫn giữa các nhóm cư dân và chất lượng sống tại dự án bất động sản giảm sút.

Ông Troy Griffiths cũng cho biết ngay cả khi dự án bất động sản có các sản phẩm nhà ở hoặc thương mại phù hợp nếu thiếu đường giao thông, hệ thống thoát nước và các tiện ích công cộng thì chất lượng cuộc sống vẫn không được hoàn chỉnh và thiếu thuận tiện. Dẫn đến những khu đô thị “ma” không có người sinh sống.

Một ví dụ khác được Savills nhắc đến là thành phố Nha Trang, nơi nhiều dự án có mật độ xây dựng lên đến 70%. Việc xem nhẹ các yêu cầu xây dựng của thành phố đã dẫn đến mức độ phát triển không tương thích với quy hoạch hạ tầng và quy hoạch cơ sở hạ tầng xã hội của Nha Trang. Các dự án bất động sản thất bại không chỉ là nỗi lo tài chính đối với các đơn vị phát triển và người mua mà còn có thể gây ra những thách thức lớn về nguồn lực, đạo đức và môi trường.

Bài học cho sự phát triển các dự án bất động sản

Theo Savills, ngành bất động sản Việt Nam có những ví dụ thành công về kế hoạch sử dụng đất toàn diện và tối ưu. Đơn cử, Phú Mỹ Hưng ở Quận 7 (TP. HCM) và Ecopark ở tỉnh Hưng Yên là hai ví dụ minh chứng cho việc lên kế hoạch phát triển sản phẩm, phân giai đoạn và chiến lược bán hàng hỗ trợ sự thành công của dự án.

Theo phân tích của Savills, dự án bất động sản Phú Mỹ Hưng ở Quận 7, TP. HCM có kế hoạch phát triển toàn diện rõ ràng theo từng giai đoạn kéo dài trong 30 năm. Trong quá trình đó, chủ đầu tư đã tuân thủ các tiêu chuẩn phát triển quốc tế, bao gồm phát triển bền vững, đảm bảo xây dựng phù hợp với phát triển kinh tế xã hội và tuân thủ tất cả các quy định thiết kế và xây dựng. 

Trong khi đó, tại Khu đô thị Ecopark với diện tích hơn 500 ha và tập trung xây dựng cuộc sống xanh cao cấp, tập trung vào giáo dục, kinh tế, giải trí. Dự án này được xem là mô hình phát triển bền vững khi chủ đầu tư đã đầu tư đa dạng các sản phẩm nhà ở và thương mại đa dạng, bao gồm căn hộ, biệt thự, nhà phố và căn hộ dịch vụ. Dự án bất động sản này đã được triển khai theo nhiều giai đoạn, cho phép quá trình phát triển được lập kế hoạch cẩn thận và dần dần. Phương pháp phân giai đoạn cho phép các nhà phát triển thích nghi với sự thay đổi của cầu thị trường, tích hợp phản hồi và đảm bảo sự thành công chung của dự án.

“Trước khi bắt đầu xây dựng hoặc đầu tư, việc kế hoạch cẩn thận và kỹ lưỡng là cần thiết. Những quyết định đúng đắn dựa trên các chỉ số thị trường khách quan, các nghiên cứu trường hợp phát triển và các đề xuất được xem xét. Phân tích thị trường là yếu tố quan trọng để hiểu loại phát triển và quy mô phù hợp. Khả năng tài chính cũng phải được xác định thông qua dự báo dòng tiền để xác định loại phát triển nào là khả thi nhất, vào thời điểm được triển khai”, ông Troy Griffiths nhận định.

Ngoài ra, ông Troy Griffiths cũng nhấn mạnh kế hoạch sử dụng đất là một công cụ quan trọng cho việc phát triển bất động sản, đảm bảo quỹ đất được sử dụng tối ưu. Những bên liên quan khi phát triển dự án bất động sản mới phải đưa ra quyết định dựa trên những thông tin, phân tích kỹ lưỡng về thị trường, dân số.