Chậm trễ đàm phán, lợi nhuận ròng của ngành BĐS khu công nghiệp ước giảm 23%

Công ty CP Chứng khoán SSI vừa công bố báo cáo ngành BĐS khu công nghiệp với dự báo lợi nhuận của các doanh nghiệp ngành này chỉ đạt 4,9 nghìn tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ.

Covid-19 khiến đàm phán thuê đất bị trì hoãn

Do dịch Covid-19 bùng phát, các chuyến bay quốc tế đến và đi khỏi Việt Nam đã bị hạn chế đối với hầu hết các hoạt động kinh doanh và đi lại trong thời gian qua. Điều này đã gây ra áp lực đáng kể ảnh hưởng đến việc xúc tiến đầu tư và tiến độ cho thuê các khu công nghiệp (KCN).

Hầu hết các giao dịch thành công được ghi nhận trong năm nay đều đến từ những khách hàng đã hoàn tất thương thảo từ năm ngoái và trước khi dịch bệnh bùng phát.

Bước sang vào đầu tháng 9, chính sách miễn trừ yêu cầu về kiểm dịch mới đối với các chuyên gia và nước ngoài và nhà đầu tư đã giúp giải tỏa phần nào tình trạng trên. Mặc dù thông tin về việc miễn trừ mới là một tin đáng mừng cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước, nhưng tần suất các chuyến bay vẫn ở mức rất thấp và ước tính các chuyến bay tới Việt Nam chỉ đạt 5.000 chuyến trong tháng 9.

"Chúng tôi tin rằng vấn đề này sẽ vẫn là một yếu tố kéo dài quyết định đàm phán và đầu tư đến ít nhất là 6 tháng cuối năm 2020, có thể dẫn đến diện tích thuê mới theo khu vực giảm 12% so với cùng kỳ. Đợt bùng phát dịch Covid-19 lần thứ 2 gần đây có thể đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến số lượt khách đến và đi tại Việt Nam với số liệu cụ thể vẫn chưa được công bố. 

Tuy nhiên việc dỡ bỏ chính sách giãn cách xã hội vào đầu tháng 9 khiến chúng tôi phần nào lạc quan hơn về tình hình. Nhưng một trong những điểm vẫn còn tồn tại là khó khăn hiện hữu trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng vẫn gây nên sự thiếu hụt nguồn cung tổng quỹ đất có thể cho thuê của các KCN", chuyên gia phân tích của SSI (SSI Research), lo ngại.

Cũng theo báo cáo từ SSI Research, công ty này ước nguồn cung quỹ đất có thể tăng nhẹ 5% trong 6 tháng cuối năm 2020. Về mặt bằng giá đất KCN, ước tính giá thuê tăng 10% so với cùng kỳ ở miền Nam và trong khoảng 7-8% so với cùng kỳ ở miền Bắc trong 6 tháng cuối năm 2020.

Với những yếu tố trên, SSI Research ước tính lợi nhuận ròng của các công ty KCN trong phạm vi nghiên cứu chỉ đạt 4,9 nghìn tỷ đồng, giảm 23% so với cùng kỳ.

Trong đó, lợi nhuận ròng của Sonadezi Châu Đức (SZC) ước tính giảm mạnh -63% so với cùng kỳ do không có khách hàng mới. Tương tự, lợi nhuận ròng của Phát triển Đô thị Công nghiệp số 2 (D2D) ước tính giảm 68% so với cùng kỳ do doanh thu ghi nhận từ việc bán các khu dân cư Lộc An thấp hơn.

Với "ông lớn" Becamex (BCM), lợi nhuận ròng 6 tháng cuối năm 2020 của BCM ước tính giảm 56% so với cùng kỳ do thiếu hụt các nhà đầu tư thuê đất mới tại KCN Bàu Bàng mở rộng. Trong khi đó, ước tính Long Hậu (LHG) sẽ cho thuê 10ha từ KCN Long Hậu 3, với giá cho thuê là 120 USD/m2 đối với mỗi chu kỳ dự án (+14% so với cùng kỳ), nâng lợi nhuận ròng ước tính trong 6 tháng cuối năm 2020 lên 83 tỷ đồng (+53% so với cùng kỳ).

Còn về Nam Tân Uyên (NTC), ước tính doanh thu 6 tháng cuối năm 2020 có thể đạt 300 tỷ đồng (+2,8% so với cùng kỳ) và lợi nhuận ròng có thể đạt 155 tỷ đồng (+49% so với cùng kỳ), giả định công ty sẽ cho thuê ~10 ha đất khu công nghiệp Nam Tân Uyên 3 trong Q4/2020 với mức giá cho thuê là 90 USD/m2.

Cổ phiếu KCN vẫn rất "sáng"

Triển vọng về ngành BĐS khu công nghiệp vẫn sẽ hấp dẫn khi đại dịch Covid-19 lắng xuống. Một trong những động lực là hiện nay giá thuê đất công nghiệp ở Việt Namcũng thấp hơn trong khu vực Đông Nam Á, cụ thể, giá đất KCN tại Việt Nam thấp hơn khoảng 30% -40% so với Indonesia và Thái Lan, đây có thể là một lợi thế thu hút dòng vốn FDI lớn hơn và dư địa tăng giá cho thuê đất cao hơn (dự kiến, giá đất KCN năm 2021 ước tính tiếp tục tăng 7-8% ở miền Nam và 5-6% ở miền Bắc).

Mặt khác, Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa sản xuất của các doanh nghiệp toàn cầu trong năm 2021. Việc chuyển dịch nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam có thể được thúc đẩy mạnh mẽ hơn sau Covid-19. Một số tập đoàn lớn đã lên kế hoạch di dời như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn...

Chính sách khuyến khích từ Nhật Bản và Việt Nam cũng có thể tạo cơ hội cho một số doanh nghiệp Nhật mở rộng sản xuất ở Việt Nam như Shin-Etsu Chemical, HoYa Coporation, Matsuoka, Meiko Electronics, Yokowo và Nikkiso... Hầu hết công ty này đã có cơ sở sản xuất tại miền Bắc.

Đặc biệt, các yếu tố hỗ trợ chính cho khu công nghiệp trong thời gian tới bao gồm: Quy hoạch các khu công nghiệp mới của Chính phủ cho giai đoạn 2021-2025 có thể giúp tăng diện tích các KCN mới trong tương lai, đặc biệt là đối với các KCN lớn có tổng diện tích đất từ 1.000 ha trở lên, có thể đáp ứng nhu cầu về đất của các tập đoàn FDI lớn.

Đồng thời, việc cải thiện cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, cao tốc Dầu Dây Phan Thiết, cao tốc Bắc Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn cho các KCN.