Chênh lệch lớn giữa khung giá đất và thị trường

Thực tế hiện nay, giá đất giao dịch trên thị trường đã khác biệt rất lớn so với giá đất quy định trong bảng giá đất do UBND các tỉnh, thành phố ban hành, thể hiện rõ ở 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM… giá đất chỉ bằng 30-50% giao dịch thực tế.

Một góc đường Alexandre de Rhodes, quận 1, TP.HCM. Ảnh: P.V

Theo nhiều chuyên gia, một trong những nguyên tắc định giá đất là phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” nhưng trên thực tế thực hiện thì hầu như lại thoát ly khỏi giá cả thị trường. Hiện tại, khung giá đất của Nhà nước chỉ bằng khoảng 20 - 30% khung giá đất thị trường. Tại các địa phương, khung giá đất cấp tỉnh cũng chỉ bằng từ 30 - 60% giá đất thị trường. Điều này đã dẫn đến bất cập khi thu hồi đất khiến người bị thu hồi đất thiệt thòi và không đồng thuận. Vì thế khi thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội, dự án công cộng... thì mặt bằng luôn là một trong những “điểm nghẽn” khiến các công trình chậm tiến độ, đây cũng là một trong những tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Theo khảo sát, giá đất hiện nay so với giá sàn Nhà nước quy định quá chênh lệch. Đơn cử, tại quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hai Bà Trưng (Hà Nội)... giá đất có thể lên đến 500-700 triệu đồng/m2, thậm chí cả tỷ đồng mỗi mét vuông; trong khi đó khung giá đất chỉ trên dưới 200 triệu đồng/m2 là cao nhất, như vậy là đang bất hợp lý.

Chia sẻ về vấn đề này, GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, khung giá đất hiện nay thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường. Đây là một trong những bất cập của cơ chế hai giá đất. Với phương án đề xuất tăng giá đất khoảng 20-30% so với khung giá hiện nay đối với 7 vùng kinh tế thì khung giá đất tại Hà Nội và TP.HCM dự kiến có thể tăng tới 50% so với khung giá đất hiện tại.

“Việc điều chỉnh tăng giá đất qua các giai đoạn là đúng, nhưng với mức tăng cao nhất - khoảng 50% tại TP.HCM và Hà Nội cũng chưa thể tiệm cận được với giá thị trường hiện nay. Hiện nay khung giá đất chỉ bằng khoảng 30% giá thị trường. Trong khi Luật Đất đai luôn quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá đất trên thị trường. Chính vì vậy cần điều chỉnh khung giá đất dần tiệm cận với giá thị trường mới phù hợp"- ông Võ nhận định.

Cũng theo ông Võ, khung giá và bảng giá đất ở các địa phương hiện nay chủ yếu sử dụng vào mục đích tính tiền sử dụng đất, tính thuế sử dụng đất. Vì vậy, nếu khung giá và bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, Nhà nước sẽ thất thoát nguồn thu. Do đó, việc điều chỉnh khung giá đất tăng để dần tiệm cận với giá thị trường là điều cần thiết.

Còn theo bà Trần Thị Khánh Linh - Trưởng bộ phận Định giá, Savills TP.HCM, theo quy định, khung giá đất hiện tại chưa phản ánh đúng giá trị trường làm cho người bị thu hồi đất bị thiệt thòi và không đồng thuận. Đồng thời, làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng chậm triển khai và dự án sẽ chậm đi vào hoạt động, là một tác nhân làm thu hẹp nguồn cung.

Đồng thời, theo bà Linh, UBND các tỉnh, thành phố cần được phân quyền chủ động hơn khi ban hành bảng giá đất để bảo đảm được nguyên tắc giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường và phù hợp với thực tế tình hình của từng địa phương. Bởi lẽ, hiện nay ràng buộc của Nghị định 44/2014/NĐ-CP đối với UBND các tỉnh thành phố khi ban hành giá đất (không quá 30% so với mức giá tối đa của khung giá đất) hạn chế tính cập nhật thị trường, làm bảng giá đất luôn có khác biệt lớn so với thực tế giao dịch trên thị trường, ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách.

“Giá đất bị điều chỉnh bởi cung cầu của thị trường nên luôn thay đổi từng ngày từng giờ. Do đó về dài hạn nên thay đổi việc ban hành khung giá đất cố định cho một giai đoạn dài đến 5 năm. Thực tế đã cho thấy sự khác biệt rất lớn giữa giá đất giao dịch trên thị trường và giá đất quy định theo khung giá và bảng giá đất”, Bà Linh nói.

Đồng ý với nhận định khung giá đất hiện tại được đánh giá chưa phản ánh chính xác giá thị trường, PGS-TS Ngô Trí Longcho rằng, toàn bộ quy trình định giá đất đều do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện, người bị thu hồi đất đứng ngoài quy trình. Mặc dù Điều 115 và 116 trong Luật Đất đai có nói đến tư vấn giá đất nhưng cũng chưa có quy định bảo đảm cho tổ chức tư vấn giá đất thực sự có vị trí độc lập... nên giá đất hiện nay còn mang nặng tính “áp đặt”.

Cũng theo vị chuyên gia này, trên thực tế thế nào là giá thị trường thì vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng. Do vậy, nếu tăng bình quân giá đất lên 30% chưa chắc đã sát với giá thị trường, bởi mỗi khu vực đang có một mức giá khác nhau. Khi chưa có khảo sát hợp lý dựa trên những nghiệp vụ, công cụ định giá một cách chuẩn xác thì việc tăng khung giá đất lên đồng đều 30% sẽ chỉ mang tính cảm tính, chưa mang tính thực tiễn.