Chưa thí điểm đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2 tại TP.HCM

Chưa đưa việc đánh thuế sở hữu bất động sản thứ 2 vào dự thảo

Bộ Kế hoạch và Đầu tư vừa báo cáo Thường trực Chính phủ về việc triển khai xây dựng Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về cơ chế, chính sách thí điểm tạo động lực phát triển TP.HCM. Trong đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư chưa đưa đề xuất của TP.HCM về việc đánh thuế sở hữu bất động sản thứ hai vào nội dung dự thảo.

Theo đó, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, đối với một số cơ chế, chính sách do chính quyền TP.HCM đề xuất còn nhiều ý kiến khác nhau. Cụ thể, Bộ này cho biết hầu hết ý kiến của các bộ, cơ quan trung ương thống nhất về sự cần thiết xây dựng Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54. Đối với 48 cơ sở chính sách chính quyền thành phố đề xuất, có 10 cơ chế đã được quy định tại Nghị quyết 54, ba chính sách được một số địa phương đang áp dụng, 9 chính sách có trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) dự kiến trình Quốc hội trong thời gian tới.

Với 26 cơ sở chính sách mới chưa được thí điểm tại các địa phương và quy định tại các luật hiện hành, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và các bộ, ngành thống nhất về sự cần thiết phải xây dựng. Tuy nhiên, còn một số nội dung có nhiều ý kiến khác nhau, phạm vi tác động lớn cần xin ý kiến chỉ đạo của Thường trực Chính phủ.

Cụ thể là việc đánh thuế cao đối với người sở hữu nhà thứ hai tại TP.HCM. Đây là cơ chế tạo nguồn thu ngân sách cho thành phố và kết quả thí điểm là cơ sở xem xét áp dụng trên phạm vi rộng hơn. Tuy nhiên, qua thảo luận còn tồn tại các bất cập.

Chẳng hạn, chính sách này có thể không đảm bảo tính công bằng trong nhiều trường hợp, như người chỉ có một nhà ở, đất ở diện tích lớn hoặc giá trị lớn thì không bị đánh thuế, trong khi người có hai nhà ở, đất ở trở lên có diện tích hoặc giá trị nhỏ lại bị đánh thuế; chưa phù hợp với điều kiện thực tế vì các giao dịch mua bán bất động sản chủ yếu thực hiện trên hệ thống văn bản giấy tờ và việc áp dụng công nghệ thông tin vẫn còn hạn chế nên nhiều tổ chức, cá nhân sẽ tìm cách lách thuế bằng cách cho người khác đứng tên.

Bên cạnh đó, cơ chế này còn tác động đến thị trường bất động sản, làm giảm cả cung và cầu thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố. Đặc biệt, hiện có rất ít quốc gia trên thế giới đánh thuế cao đối với việc sở hữu nhà đất thứ hai trở lên. Vì vậy, Bộ Kế hoạch và Đầu tư đề nghị cân nhắc chưa đưa vào dự thảo Nghị quyết.

Nhiều tác động thị trường nếu đánh thuế bất động sản thứ 2

Trước đó, theo Nội dung dự thảo Nghị quyết thay thế Nghị quyết 54 trình Bộ Kế hoạch và Đầu tư, UBND TP.HCM kiến nghị 2 phương án. Bao gồm: tăng thu thuế nhà, đất mà người sở hữu không trực tiếp sử dụng (phương án 1); hoặc thu thuế bất động sản thứ 2 trở lên (phương án 2) như tăng lệ phí trước bạ khi mua, nhận chuyển nhượng nhà đất thứ hai trở lên, thuế thu nhập cá nhân từ hoạt động này, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Cụ thể, là tăng lệ phí trước bạ chuyển nhượng nhà, đất thứ hai lên 2% giá chuyển nhượng (hiện nay là 0,5%).

Trong đó, UBND TP.HCM lựa chọn phương án 2 với các ưu điểm có thể xem xét điều chỉnh hành vi đầu cơ nhà đất trên địa bàn để làm cơ sở, tiền đề cho việc ban hành sắc thuế mới. Chính sách này cũng giúp điều tiết được hành vi của một bộ phận trong việc quản lý, sử dụng nhà đất trên địa bàn. Tạo thêm cơ sở thực tiễn khi tổng kết, đánh giá việc ban hành chính sách để điều tiết hành vi đầu cơ nhà đất...

Nhiều chuyên gia lo ngại việc đánh thuế này có thể gây tác động đối với thị trường bất động sản TP.HCM. Thực tế, từ nửa cuối năm 2022, thị trường bất động sản TP.HCM đã lâm vào cảnh "ảm đạm" do phải đối mặt với nhiều khó khăn. Việc thắt chặt tín dụng cùng điểm nghẽn pháp lý đã giáng đòn nặng nề vào thị trường khiến thanh khoản lao dốc. 

Ông Võ Hồng Thắng - Phó giám đốc R&D DKRA Group cho rằng thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn nếu đề xuất đánh thuế nêu trên được thông qua, trong ngắn hạn sẽ làm cho sức cầu thị trường vốn đã rất thấy sẽ sụt giảm tiếp, nhà đầu tư sẽ "dè chừng" hơn trong quyết định đầu tư, kéo dài thời gian hồi phục của thị trường.

Đối với địa phương được chọn thí điểm như TP.HCM, nếu đề xuất thông qua ngay lúc này có thể làm thị trường bất động sản TP.HCM rơi vào trạng thái lê liệt kéo dài do nhà đầu tư cân nhắc lựa chọn đầu tư vào thị trường khác thay vì chọn TP.HCM vì phải chịu thêm một khoản thuế.

Ông Thắng cho rằng, nếu thí điểm thu thuế bất động sản thứ 2 tại TP.HCM chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến tâm lý nhà đầu tư cũng như thị trường bất động sản. Vấn đề ít hay nhiều phụ thuộc vào chính sách thuế áp dụng. Để hạn chế tác động đến thị trường cần có lộ trình cụ thể, tránh trường hợp áp dụng đột ngột gây sốc thị trường nhất giai đoạn khó khăn như hiện nay. Cùng với, có bảng biểu thuế phù hợp với từng phân khúc, vị trí, và diện tích bất động sản.

Bên cạnh đó, nhiều chuyên gia cho rằng việc thu thuế bất động sản thứ 2 trở đi cần có lộ trình cụ thể, có thể là 3-5 năm ở các thành phố lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, Cần Thơ… Còn thời điểm hiện tại, khi thị trường đang gặp khó khăn, trầm lắng, nếu thí điểm đánh thuế bất động sản thứ 2 sẽ góp phần khiến thị trường "đóng băng" và khó phục hồi.