Chuyển Condotel thành chung cư là... tai họa quy hoạch

“Hồn Trương Ba, da hàng thịt”

Bày tỏ quan điểm của mình, Luật Sư Ngô Huỳnh Phương Thảo, Công ty Luật TAT Law firm, cho rằng căn hộ Condotel là từ sự kết hợp giữa Condo và Hotel có ý nghĩa là khách sạn - căn hộ hay Căn hộ - Khách sạn. “Bản chất đây là những dự án mà Nhà đầu tư xin giao đất sản xuất kinh doanh, cụ thể là để xây dựng Khách sạn, Khu nghỉ dưỡng, một hoạt động điển hình của Kinh doanh du lịch nhưng khi tiến hành xây dựng thì lại chào bán, theo kiểu mua đứt bán đoạn, giống với hoạt động Kinh doanh Bất động sản (nhà ở, đất ở)”, bà Thảo nhận định.

Theo bà Thảo, quy định của Luật Đất đai năm 2013 quy định về “đất ở tại nông thôn” và “đất ở tại đô thị”, “đất xây dựng khu chung cư”…; còn Luật nhà ở năm 2014 chỉ có các khái niệm “nhà ở”, “nhà ở riêng lẻ”, “nhà chung cư”, “nhà ở thương mại”, “nhà ở công vụ”, “nhà ở xã hội”.

“Điểm chung của tất cả các khái niệm này đó đều là phục vụ cuộc sống, ăn ở thường xuyên của người dân, còn đối với thuật ngữ “Đất ở không hình thành đơn vị ở” (như một giải pháp thí điểm hiện nay) là một khái niệm hoàn toàn mới và chưa được ghi nhận tại bất cứ văn bản pháp luật nào”, bà Thảo nhấn mạnh.

Đà Nẵng có tiếp tay sửa sai cho chủ đầu tư "vỡ trận cam kết" Condotel?

Bà Thảo cũng nhấn mạnh thêm, đất giao sản xuất kinh doanh du lịch không thể trở thành đất ở, nếu không phải đất ở thì cũng không được xây dựng nhà ở. Trong trường hợp “sổ hồng”, “sổ đỏ” được cấp cho từng căn hộ nghỉ dưỡng du lịch (Condotel) thì đây là hiện tượng “Hồn Trương Ba, da hàng thịt”. Các loại đất khác nhau sẽ gắn liền với các quy phạm pháp luật điều chỉnh khác nhau, do đó không có căn cứ để cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ (du lịch nghỉ dưỡng) trong trường hợp này.

“Chúng ta đang đặt ra vấn đề là “chưa có luật điều chỉnh” loại hình bất động sản Condotel, từ đó “nảy sinh nhu cầu” cần tạo ra hành lang pháp lý cho nó, nhưng thực tế Luật Đất đai đã có những quy định cho loại hình này (đất sản xuất kinh doanh), thực chất đây là loại đất phục vụ cho hoạt động khách sạn lưu trú, do đó chúng ta không cần phải xây dựng thêm bất cứ quy định pháp luật nào cho nó, nếu chúng ta cấp “sổ hồng” cho căn hộ Condotel thì đồng nghĩa với việc “Vẽ đường cho hươu chạy”, gây thất thoát ngân sách từ việc thu tiền sử dụng đất, các loại thuế và góp phần phá nát quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở địa phương. Việc làm này có thể có lợi cho một vài nhà đầu tư nhưng lại gây phương hại đến toàn xã hội”, bà Thảo nói thêm.

Quy hoạch sẽ bị bóp méo

Liên quan đến việc chủ đầu tư dự án Condotel Đà Nẵng chính thức thừa nhận sẽ không thực hiện được việc chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12%/năm như đã ký với khách hàng, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và 5 Bộ: Xây dựng; Kế hoạch và Đầu tư; Tài nguyên và Môi trường; Tư pháp; Văn hóa Thể thao và Du lịch về việc đề nghị sớm hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển bền vững thị trường căn hộ du lịch - Condotel và đảm bảo lợi ích hợp pháp của khách hàng - nhà đầu tư thứ cấp”.

Theo ông Châu, việc điều chỉnh quy hoạch từ Condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch cho nên không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.

Chuyển Condotel thành chung cư sẽ trở thành tai hoạ quy hoạch. 

Ngoài ra, ông Châu thừa nhận, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng là quy hoạch rất quan trọng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, đã có tình trạng điều chỉnh quy hoạch theo yêu cầu và theo hướng có lợi cho nhà đầu tư, ảnh hưởng xấu đến lợi ích cộng đồng.

“Việc điều chỉnh giảm quy hoạch sử dụng đất du lịch, làm tăng đất ở, hình thành khu dân cư ngay tại khu vực nhiều tiềm năng phát triển du lịch sẽ tác động tiêu cực đến sự phát triển bền vững của địa phương. Đất du lịch mà nhồi vào đó một khu dân cư thì sẽ làm biến dạng và làm giảm đi giá trị, sự hấp dẫn đầu tư phát triển du lịch”, ông Châu nhấn mạnh.

Cùng với đó, vị Chủ tịch HoREA cho rằng, việc điều chỉnh quy hoạch từ Condotel sang nhà chung cư mà không có căn cứ khoa học và thực tiễn, là bóp méo quy hoạch, là tai họa về quy hoạch. Điều đó sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, tác động tiêu cực đến việc thực hiện chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn của địa phương. Không thể chỉ vì giải quyết khó khăn trước mắt của chủ đầu tư mà điều chỉnh quy hoạch.

Vì vậy, ông Lê Hoàng Châu đề nghị Chính phủ, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên Môi trường, Bộ Văn hóa Thể thao và Du lịch chỉ đạo các địa phương thực hiện chặt chẽ quy trình xem xét điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất du lịch, điều chỉnh dự án (một phần dự án) khu du lịch nghỉ dưỡng thành khu nhà ở.

“Đất du lịch” chỉ được sử dụng cho mục đích du lịch, không được tùy tiện biến thành đất ở của các hộ gia đình để tránh làm quá tải hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của khu vực, có thể dẫn đến làm phá vỡ quy hoạch du lịch và tác động tiêu cực đến môi trường thu hút đầu tư phát triển du lịch”, ông Châu nhấn mạnh.