Bẫy cam kết lợi nhuận phi lý bằng cách tăng giá bán của CĐT Condotel

Hơn 3 năm trở lại đây, Condotel đã nhanh chóng gây được sự chú ý trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và trở thành một trong những sản phẩm đầu tư thu hút sự quan tâm nhiều nhất trên thị trường. Rất nhiều "ông lớn" bất động sản đã tham gia đầu tư loại hình Condotel, tạo nên sự cạnh tranh rất gay gắt.

Để chiếm được thị trường, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chương trình nhằm thúc đẩy hoạt động bán trước, mà phổ biến hiện nay là cam kết cho thuê trả lợi nhuận cho khách hàng. Mức cam kết lợi nhuận với dòng sản phẩm Condotel trên thị trường dao động phổ biến ở mức 8%-12%/năm (cá biệt có chủ đầu tư cam kết 15%) trong vòng 5-10 năm.

Cam kết lợi nhuận cao đã khiến “chiêu” kinh doanh này thực sự hấp dẫn, và thu hút được rất đông nhà đầu tư xuống tiền, cho dù trên thực địa dự án, tất cả mới chỉ bắt đầu. Nhiều câu hỏi đã được đặt ra thời gian gần đây, cơ sở nào để các chủ đầu tư đưa ra mức cam kết đó, và có khả thi không khi các thị trường bên cạnh như Bali, Phuket chỉ đưa ra mức cam kết khoảng 6-7%/ năm?

Cocobay Đà Nẵng là dự án Condotel vừa tuyên bố thất hứa với khách hàng về cái gọi là "cam kết lợi nhuận" khi hai bên ký hợp đồng mua bán.

Chia sẻ tại “Diễn đàn bất động sản du lịch biển Việt Nam”, ông Nguyễn Mạnh Hà – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: “Thật ra không phải bây giờ chúng ta mới đặt vấn đề về cam kết lợi nhuận. Đã có một số chủ đầu tư không thể thực hiện được lời hứa về lợi nhuận cho nhà đầu tư”.

Theo ông Hà, lợi nhuận hấp dẫn khách hàng, nhưng việc đặt cam kết lợi nhuận quá cao, lên tới 12 – 15% là quá khó khăn. Không phải nơi nào cũng đạt hiệu quả đặt phòng cao. Trong khi đó, lợi nhuận của Condotel và du lịch biển chủ yếu từ khách thuê phòng.

“Chúng ta nên đưa ra cảnh báo. Thứ nhất là quy định pháp luật, để bảo vệ quyền lợi khách hàng. Nhưng tham gia đầu tư cũng là quyền lợi của khách hàng, đồng nghĩa phải chấp nhận rủi ro. Lợi nhuận càng nhiều thì rủi ro càng lớn”, ông Hà nhận định.

Đồng quan điểm với ông Hà, nhiều chuyên gia bất động sản khác cũng nhận định, việc cam kết lợi nhuận khủng nhưng không có cơ sở đảm bảo. Các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng có ưu điểm là đáp ứng nhu cầu đa dạng: vừa có thể dùng để nghỉ dưỡng, khai thác cho thuê và vừa tích lũy tài sản. Tuy nhiên, rủi ro cũng từng diễn ra trong thực tiễn. Một trong số đó là các cam kết lợi nhuận khủng kéo dài trong cả thập niên.

Nhiều chuyên gia đã cảnh báo cam kết lợi nhuận Condotel quá cao là bất hợp lý, rủi ro cho khách hàng...

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhận định, Condotel mọc lên quá nhiều trong thời gian ngắn nhưng không có thực chứng về hiệu quả sinh lời. Ngay cả những khu vực rất thuận lợi về phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng rất hiếm có Condotel nào hoạt động thành công như cam kết. Quảng cáo của chủ đầu tư rất hấp dẫn nhưng tất cả đều dở dang.

Theo ông Hiển, thực tế Condotel chỉ thành công ở những nơi chủ đầu tư có năng lực quản lý, điều hành khách sạn mới có khách du lịch và tạo được lợi nhuận. Người mua lại chỉ dựa vào cam kết sinh lời của chủ đầu tư nhưng không đạt được điều mong đợi nên họ đua nhau bán. Bên cạnh đó, hiện nay chưa có quy định nào về tính pháp lý cho loại hình căn hộ này.

"Điều đó dẫn đến rủi ro cho những nhà đầu tư khi việc chi trả khoản cam kết hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng khai thác của đơn vị vận hành dự án Condotel. Thực tế thời gian qua đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư với khách hàng mua căn hộ condotel vì những cam kết như hợp đồng mua bán không được thực hiện”, ông Hiển phân tích.

Bàn về vấn đề lợi nhuận của Condotel, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện tượng chủ đầu tư chưa thực hiện đúng cam kết lợi nhuận với khách hàng trong nhiều dự án Condotel ở Nha Trang, Đà Nẵng là có. Trong khi đó, pháp luật Việt Nam chưa có khung pháp lý để áp đặt chủ đầu tư bảo đảm quyền lợi cho khách hàng.

Theo ông Châu, hiện tại, quy chuẩn lớn nhất khi đầu tư vào loại hình Condotel là niềm tin của khách hàng đặt vào chủ đầu tư. "Vì vậy, khách hàng nên lựa chọn những chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh, bảo đảm đưa dự án về đích đúng hạn để khai thác lợi nhuận", ông Châu nói.

Cũng liên quan tới cam kết lợi nhuận Codotel, Savills cũng từng có nhiều cảnh báo liên quan đến lợi nhuận căn hộ condotel. Theo công ty này, lợi nhuận căn hộ Condotel đi theo hình Sin, không phải theo đường thẳng tăng tốc mà chủ đầu tư vẽ ra cho khách hàng. Nguyên nhân bởi dự án căn hộ Condotel cũng như một khách sạn, 3 năm đầu thường chịu lỗ bởi chi phí tìm kiếm khách, chi phí marketing, đến năm thứ 4 về điểm hòa vốn và từ năm thứ 5 mới bắt đầu có lãi.

Tin liên quan

"Vỡ trận" Cocobay Đà Nẵng: Chân dung ông chủ Empire Group Nguyễn Đức Thành

Theo Savills, tỷ suất sinh lời còn phụ thuộc khá nhiều vào giá bán. Đối với các căn diện tích nhỏ và mức giá phải chăng, lợi nhuận hoạt động hàng năm có thể đạt mức 8% trên giá bán, còn đối với các căn diện tích lớn và mức giá cao hơn thường chỉ đạt được mức lợi nhuận vào khoảng 4% - 5% trên giá bán. Tỷ suất sinh lợi này còn tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng căn hộ khách sạn của Chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý để có thể vận hành dự án đạt được mức lợi nhuận mong đợi. Trong một số trường hợp, cam kết lợi nhuận được hỗ trợ bởi ngân hàng nhưng phần lớn các dự án hiện nay được cam kết bởi các công ty dự án (SPV – Công ty phục vụ mục đích đặc biệt).

Rủi ro của mô hình Condotel này chủ yếu nằm ở giai đoạn vận hành sau khi việc xây dựng đã được hoàn thiện. Nếu mức cam kết lợi nhuận cho người mua cao hơn dòng tiền thu về từ việc vận hành dự án, khi đó chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn để đảm bảo thực hiện đúng cam kết. Trong nhiều trường hợp, ngay từ giai đoạn hoạch định, chủ đầu tư đã phân bổ chi phí cam kết lợi nhuận sang người mua bằng cách tăng giá bán để đảm bảo việc chi trả trong dài hạn cho khách hàng.

Thực tế, mới đây, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) - Chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng đã có thông báo về việc không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết như đã hứa trong hợp đồng với khách hàng. Đây được coi là một trưởng hợp "vỡ trận" điển hình trong việc cam kết lợi nhuận Condotel ở mức cao.