CII lãi nhờ chuyển nhượng dự án, bức tranh tài chính “ảm đạm” vì gánh nặng nợ vay

Chính vì dòng tiền hoạt động kinh doanh chính không đủ, "ông lớn" ngành BOT liên tục phải huy động nợ vay và vốn chủ sở hữu để tài trợ cho hoạt động mở rộng vào các dự án thâm hụt vốn kéo dài như BOT, BT hay các dự án bất động sản.

Lợi nhuận tăng mạnh nhờ chuyển nhượng dự án

Theo BCTC quý 1 được công bố, CII đạt lãi ròng tới 246 tỷ đồng, tăng 251,5 tỷ đồng so với cùng kỳ (cùng kỳ lỗ ròng 5,5 tỷ đồng). Theo giải trình từ ông Lê Quốc Bình, Tổng Giám đốc CII, lợi nhuận trong quý 1 tăng mạnh nhờ phát sinh khoản lãi chuyển nhượng các khoản đầu tư tài chính.

Cụ thể CII ghi nhận hơn 575 tỷ đồng doanh thu từ hoạt động tài chính. Trong đó, có 386,5 tỷ đồng đến từ việc chuyển nhượng 80% vốn góp trong Dự án Thủ Thiêm River Park cho City Garden - thành viên của Công ty CP Phát Triển và Tài Trợ Địa Ốc R.C (Refico). Theo thuyết minh BCTC hợp nhất, CII cho biết, vào ngày 2/1, công ty đã hoàn tất việc mua lại 79,98% cổ phần tại Thủ Thiêm River Park từ Shining Armor Limited (SAL) - thành viên của Hongkong Land.

Và ngay sau đó, CII chuyển nhượng 80% vốn tại dự án này cho City Garden, giao dịch chuyển nhượng được hoàn tất vào ngày 3/1.

Như vậy, tính đến ngày 31/3, BĐS Thủ Thiêm River Park không còn là công ty liên kết của CII và giá trị khoản góp vốn này không còn được ghi nhận vào khoản mục đầu tư của BCTC quý 1. Thay vào đó, CII hạch toán khoản đầu tư này tại khoản mục đầu tư góp vốn vào đơn vị khác với giá trị trên 315 tỷ đồng.

Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu CII không biến động nhiều sau khi DN này công bố kết quả kinh doanh khả quan trên. Nguyên nhân một phần cũng bởi những thông tin được CII công bố trước đó khá "lạc nhịp" trong mắt giới đầu tư. Chẳng hạn, theo BCTC do CII tự lập trước kiểm toán cho năm 2019, DN này báo lãi ròng lên tới gần 720 tỷ đồng. Tuy nhiên, sau kiểm toán thì khoản lãi ròng này chỉ còn hơn 196 tỷ đồng, giảm 524 tỷ đồng so với con số tự lập.

Lí giải về việc lãi ròng giảm mạnh so với báo cáo tự lập, tại văn bản giải trình chênh lệch trên BCTC hợp nhất kiểm toán 2019 đã dẫn lời ông Lê Quốc Bình, Tổng Giám đốc CII, cho rằng công ty bắt buộc phải thực hiện một số bút toán điều chỉnh làm giảm doanh thu và tăng chi phí…

Trước sự việc trên, CII cho biết công ty có hai phương án lựa chọn: Thứ nhất là chấp nhận cho đơn vị kiểm toán đưa ra ý kiến ngoại trừ, nghĩa là CII giữ nguyên quan điểm phát sinh năm nào thì hạch toán năm đó. Điều này có thể sẽ gây ảnh hưởng đặc biệt nghiêm trọng đối với CII và cổ đông khi cổ phiếu CII có khả năng cao sẽ bị xếp vào diện cảnh báo và không được phép giao dịch ký quỹ theo quy định. Ở phương án thứ hai, CII chấp nhận điều chỉnh BCTC theo ý kiến của kiểm toán viên, điều này dẫn đến chênh lệch lợi nhuận trước và sau kiểm toán.

"Việc CII chấp nhận điều chỉnh BCTC theo ý kiến kiểm toán thì kiểm toán sẽ không có ý kiến ngoại trừ, tạo sự ổn định đối với hoạt động của CII và quý cổ đông", văn bản của CII nêu rõ.

"Áp lực" với dòng tiền trả nợ

Điểm chú ý trong BCTC quý 1 của CII là hàng tồn kho đang chiếm khá lớn. Cụ thể, tồn kho của CII chủ yếu nằm tại 8 dự án bất động sản dở dang của doanh nghiệp này, với giá trị tương đương 6.067 tỷ đồng. Trong đó, Khu căn hộ cao tầng Diamond Riverside chiếm giá trị lớn nhất với gần 1.734,5 tỷ đồng. Đây là dự án do CII góp 80% vốn, có tổng mức đầu tư 1.960 tỷ đồng. Dự án nằm ngay quận 1, TP.HCM, gồm 2 tòa nhà cao 30 tầng, với tổng diện tích sàn xây dựng là 130.693m2, 1.708 căn hộ; kế đến là khu nhà ở chung cư tại lô 3.15 với khoảng 791 tỷ đồng; NBB Garden III với hơn 731 tỷ đồng; NBB Garden II hơn 710 tỷ đồng…

Ngoài ra, hàng tồn kho của CII còn nằm rải rác ở nhiều dự án bất động sản dở dang khác như Khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi, Khu biệt thự Đồi Thủy sản Quảng Ninh, Khu du lịch De - Lagi…

Có thể nói, khi nắm trong tay khối hàng tồn kho lớn, CII đứng trước cơ hội thu hàng ngàn tỷ đồng tiền bán hàng trong năm 2020, khi các dự án trên hoàn thành và bung hàng. Tuy nhiên, nếu dự án chậm hoàn thành hoặc việc bán hàng không thuận lợi, CII sẽ dễ mắc kẹt vốn tại đây, đẩy gánh nặng lớn lên chi phí tài chính khi không thể quay vòng vốn hiệu quả.

Bên cạnh đó, CII còn hơn 5.000 tỷ đồng chi phí xây dựng cơ bản dở dang tại 6 dự án, trong đó dự án BOT mở rộng Xa lộ Hà Nội chiếm 2.924 tỷ đồng.

Kết thúc quý 1, lượng tiền và tương đương tiền của CII đạt hơn 1.932 tỷ đồng. Tuy nhiên, dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của CII vẫn âm (365,5 tỷ đồng), dòng tiền từ hoạt động đầu tư cũng âm (128,5 tỷ đồng). Đặc biệt, tính đến ngày 31/3, nợ phải trả cũng tăng 8% lên mức 22.268 tỷ đồng. Trong đó, dư nợ vay chiếm 70%, ứng với 15.530 tỷ đồng. Riêng nợ từ trái phiếu xấp xỉ 4.926 tỷ đồng.

Lượng tiền mặt không lớn, trong khi áp lực trả nợ vay ngắn hạn đáo hạn đang rất "căng" với CII. Theo thuyết minh BCTC năm 2019, áp lực trả nợ vay trong năm 2020 (nợ vay dài hạn tới hạn trả) của CII lên tới 3.432 tỷ đồng; áp lực trả nợ vay dài hạn cũng tiếp tục kéo dài sang các năm kế tiếp từ 2021 đến 2023 lần lượt là 1.249 tỷ đồng và 1.981,8 tỷ đồng gối đầu lên nhau. Riêng từ năm 2024 trở đi, con số này tăng vọt tới 5.598,2 tỷ đồng…

Gặp khó về dòng tiền, chưa kể tới việc CII vẫn đẩy mạnh thực hiện tiếp dự án BT Thủ Thiêm, hoàn thiện hồ sơ pháp lý để bắt đầu thu phí dự án mở rộng Xa Lộ Hà Nội, tiếp tục xây dựng dự án Trung Lương - Mỹ Thuận… Thế nên, bài toán sắp tới của CII có lẽ sẽ vẫn tiếp tục đẩy mạnh các đợt huy động vốn để có thêm nguồn lực, ít nhất là để thanh toán các khoản gốc, lãi và các chi phí khác liên quan đến các đợt trái phiếu đã phát hành.