Cocobay Đà Nẵng "vỡ trận" và nút thắt pháp lý của Condotel

Nút thắt Condotel

Vừa qua, vụ “vỡ trận” cam kết lợi nhuận Condotel của chủ đầu tư dự án Cocobay Đà Nẵng một lần nữa gióng lên hồi chuông cảnh báo tới ngành kinh doanh “con lai” đầy non trẻ này.

Trao đổi vói báo chí, PGS.TS Doãn Hồng Nhung (Đại học Quốc gia Hà Nội) cho biết, trong hoạt động kinh doanh, việc đa dạng hóa hình thức kinh doanh là việc làm cần thiết, Condotel cũng vậy.

Theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, Condotel cần đáp ứng đủ điều kiện giao dịch theo Luật đất đai năm 2013 khi chủ đầu tư dự án đã hoàn thành khách sạn và đi đăng ký biến động đất đai tại thời điểm khách sạn đã xây xong và khánh thành. Chủ đầu tư hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước với thời gian cho đất kinh doanh là dưới 50 năm; thẩm quyền phê duyệt thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.

Các dự án Condotel được coi là nơi chôn vốn hàng trăm tỷ đồng của nhà đầu tư. Ảnh: IT

Cũng theo PGS.TS Doãn Hồng Nhung, một nút thắt rất lớn của Condotel chính là quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp tỉnh không hề có để làm căn cứ cấp giấy chứng nhận là Condotel phù hợp với quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất là điều kiện cơ bản của việc cấp giấy. Do vậy, tính pháp lý của condotel vẫn “treo” ở đó.

Condotel muốn được cấp giấy chứng nhận ở thời điểm hiện tại thì 5 năm trước trong quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, đất cho phát triển Condotel đã phải được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Tuy nhiên, trên thị trường Condotel vẫn được giao dịch khi chưa đủ điều kiện. Đây chính là yếu tố để nhận diện việc kinh doanh đã vi phạm Điều 8 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. 

Những mảng sáng tối

Condotel là loại hình bất động sản kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch. Năm 2017 là năm bùng nổ của hàng loạt sản phẩm bất động sản mới như condotel, office-tel, hometel... Trong đó condotel nhanh chóng phát triển trở thành điểm sáng của bất động sản nghỉ dưỡng ở Việt Nam. 

Đây là mô hình đầu tư bất động sản có tiềm năng, với việc chia sẻ cả lợi ích lẫn rủi ro giữa doanh nghiệp bất động sản là “nhà đầu tư sơ cấp” với người mua các sản phẩm bất động sản là “nhà đầu tư thứ cấp” có kỳ vọng lợi nhuận cao hơn lãi suất tiền gửi ngân hàng. 

Nhiều chủ đầu tư khi cần huy động vốn để thực hiện dự án đã đưa ra cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8 – 10%/năm, thậm chí đến 12-15%/năm trong vòng 5-10 năm. Những cam kết này chỉ là lời hứa suông, chứ không hề có giá trị pháp lý nào cả.

Theo thống kê của Savills Việt Nam, trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn Condotel được chào bán, trong đó tập trung chủ yếu ở các thành phố biển. Số liệu của riêng Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa, hiện có 20 dự án với hơn 10.000 Condotel, trong đó có khoảng 1.000 căn đã đi vào hoạt động.

Trên thực tế, luật pháp liên quan không cho phép người mua căn hộ Condotel được cấp sổ hồng. Nên khi xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ, quyền tài sản và tính thanh khoản của khách hàng là rất thấp.

Bên cạnh đó, người mua còn phải gặp hàng loạt rủi ro khác như phụ thuộc chủ đầu tư có quản lý tài sản tốt hay không; có được cư trú ở đó lâu dài hay không; mức thuế như thế nào;… 

Nhưng tiếc là tiềm năng lớn của sản phẩm cùng với việc các nhà phát triển bất động sản cam kết lợi nhuận khiến loại hình bất động sản này thu hút sự quan tâm rất lớn từ các nhà đầu tư. 

Gần đây, chính quyền các tỉnh giáp biển, nơi các căn hộ Condotel nở rộ nhận được một văn bản từ trung ương. Văn bản này lưu ý, hệ thống pháp luật hiện hành không có quy định nào về khái niệm căn hộ Condotel; các loại đất không phải là đất ở chỉ được sử dụng dưới hình thức thuê và sử dụng có thời hạn. Vì thế, nếu các cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho đất thuê của Nhà nước là trái với quy định của pháp luật. 

Nếu như hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có căn cứ rất rõ ràng về các điều khoản được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản thì trong hợp đồng mua bán Condotel lại chỉ có thể dựa vào Luật Dân sự trên cơ sở những thoả thuận của hai bên chủ đầu tư và khách hàng nên việc xảy ra "thất hứa" hoặc tranh chấp là khó tránh khỏi. 

Trước đây, trong quá trình lấy ý kiến dự thảo các luật đất đai, kinh doanh bất động sản sửa đổi, nhiều nhà chuyên môn, luật sư đã góp phải đưa condotel, officetel vào luật vì chúng đã hình thành trên thực tế, nhưng ý kiến đó không được chấp nhận.