Đất nền các tỉnh giáp ranh TP.HCM sẽ là kênh ưu tiên hàng đầu của nhà đầu tư năm 2022

Chia sẻ với Dân Việt, ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển (R&D) DKRA Vietnam, cho hay, về cơ bản, thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc vào tình hình kiểm soát dịch bệnh và phát triển kinh tế nói chung.

"Với chủ trương của Nghị quyết 128/2021, mức độ phục hồi của thị trường bất động sản đang có những tín hiệu rất khả quan", ông Nguyễn Hoàng nhận định.

-Theo ông, năm 2022, thị trường bất động sản ở TP.HCM và vùng phụ cận sẽ phát triển ở những phân khúc nào?

Năm 2022, theo dự báo của DKRA Vietnam, đất nền các tỉnh giáp ranh/lân cận TP.HCM (hoặc các tỉnh thành lớn) vẫn là kênh ưu tiên hàng đầu mặc dù có thể nguồn cung mới sẽ không bằng như những năm trước do nhiều địa phương đang rà soát và siết chặt lại việc phân lô bán nền.

Kế đến, căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo của thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM và Bình Dương. Còn ở Đồng Nai và Long An, loại hình nhà gắn liền với đất (nhà phố/biệt thự/shophouse) sẽ là chủ đạo.

Riêng bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục phụ thuộc vào sự phát triển của du lịch. Theo nhiều dự báo, phải đến năm 2023 ngành du lịch mới có thể quay trở lại như năm 2019 trở về trước và khi đóbất động sản nghỉ dưỡng mới sôi động trở lại. Dù vậy, một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng có thế mạnh vượt trội và tiềm năng thì vẫn có tín hiệu tích cực.

Còn bất động sản thuộc loại hình mặt bằng bán lẻ vẫn còn nhiều thách thức do mức giá thuê đã quá cao từ năm 2019 về trước. Trong giai đoạn dịch bệnh và siết chặt giãn cách xã hội, xu hướng mua sắm online được đẩy mạnh, nhu cầu mặt bằng bán lẻ cũng bị hạn chế.

-Theo ông, đâu sẽ là "lực đẩy" của thị trường bất động sản năm 2022?

Luật Đất đai được dự kiến sẽ trình Quốc hội trong năm 2022 xem xét, sửa đổi, từ đó các luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với sự phát triển của thị trường. Cùng với hàng loạt cơ chế - chính sách - định hướng khác thì đây là những điểm tựa, lực đẩy cho thị trường năm 2022.

Đầu tiên, Nghị quyết 128/2021 về linh hoạt thích ứng và an toàn phòng chống dịch là nền tảng cho mọi hoạt động kinh tế - xã hội được bình thường với những điều kiện mới.

Không còn là dự báo, mục tiêu của Chính phủ về tăng trưởng kinh tế năm 2022 với con số có thể lên đến 6% - 6.5%, đi kèm với kiểm soát lạm phát ở mức phù hợp để thúc đẩy phát triển. Đây chính là yếu tố tác động tích cực cho các hoạt động kinh tế - sản xuất bao gồm cả lĩnh vực xây dựng -  bất động sản (luôn có tỷ lệ đóng góp không nhỏ). Từ đây, sẽ có các chính sách cụ thể cho từng lĩnh vực.

Ngoài ra, Chính phủ đang thúc đẩy đầu tư công, đặc biệt là các gói giải ngân dự án hạ tầng giao thông cho mục đích phục hồi và phát triển kinh tế hậu Covid-19. Hạ tầng giao thông luôn là yếu tố trực tiếp tác động đến thị trường bất động sản.

-Các gói hỗ trợ, chính sách kích cầu liệu có đóng góp nhiều vào việc thúc đẩy sự phục hồi của thị trường bất động sản không, thưa ông?

Thời gian qua, Chính phủ cũng ban hành hàng loạt các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp, gói kích cầu trong sản xuất kinh doanh nói chung, từ vài chục ngàn tỷ đồng đến hàng trăm ngàn tỷ đồng. Có thể khó có gói hỗ trợ trực tiếp cho thị trường bất động sản, nhưng sẽ tác động gián tiếp từ các doanh nghiệp ở lĩnh vực khác khi người lao động được hưởng lợi.

Trong số này, phải kể đến gói hỗ trợ người mua nhà (đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân lao động, chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 - 2030 của Bộ Xây dựng) của Chính phủ phối hợp với các ngân hàng đang được chuẩn bị kế hoạch và triển khai (có thể học hỏi kinh nghiệm từ gói 30.000 tỷ năm 2013).

Ngoài ra, phải kể đến việc các hoạt động du lịch quốc tế (hộ chiếu vaccine) được dự kiến mở cửa trở lại từ tháng 01/2022 sẽ làm cho ngành du lịch bước đầu "tan băng" và hy vọng có tác động ít nhiều đến các hoạt động của bất động sản du lịch nghỉ dưỡng có liên quan (dù khó sôi động được như năm 2019 trở về trước).

Chưa kể, trên cơ sở hưởng lợi từ xuất nhập khẩu tăng và dòng vốn FDI tích cực sẽ có tác động đến bất động sản công nghiệp, logistic. Qua đó, bất động sản nhà ở tại các khu vực, địa phương lân cận cũng được hưởng lợi theo.

Đặc biệt, các dự án đang bị vướng mắc do vấn đề thủ tục pháp lý nếu được tháo gỡ cũng sẽ góp phần giải phóng một lượng đáng kể nguồn cung và góp phần thúc đẩy thị trường bớt áp lực hơn.

-Còn tác động của thị trường chứng khoán đến bất động sản năm 2022 thì ra sao, thưa ông?

Thị trường chứng khoán năm 2022 được kỳ vọng sẽ vượt qua 1.500 điểm và duy trì ở mức 1.550, 1.600 điểm cho đến cuối năm. Thị trường chứng khoán luôn là yếu tố có tính kết nối và tác động qua lại với thị trường bất động sản. Đặc biệt, Việt Nam đang nỗ lực để đưa thị trường chứng khoán lên thành thị trường mới nổi, nên thị trường này phát triển sẽ có nhiều tác động đến thị trường bất động sản.

-Theo ông, đâu là những thách thức của thị trường bất động sản năm 2022?

Sẽ có 6 thách thức lớn với thị trường bất động sản năm 2022. Thứ nhất, tình hình dịch bệnh phức tạp và khó lường, đặc biệt là biến thế Omicron có thể làm thay đổi hiện trạng, nhiều lo ngại Việt Nam có thể hứng chịu đợt bùng phát mới dẫn đến những biện pháp giãn cách mới.

Thứ hai, các chính sách về tài chính - ngân hàng siết cho vay bất động sản, chứng khoán (bao gồm siết phát hành trái phiếu bất động sản) để ngăn ngừa bong bóng, từ đó ảnh hưởng đến cả chủ đầu tư và khách mua.

Thứ ba, những tin đồn không xác thực vẫn xuất hiện và khó kiểm soát, tạo ra những cơn sốt đất ảo gây ảnh hưởng và làm náo loạn thị trường, thiệt hại cho nhiều người.

Thứ 4, áp lực tăng giá bất động sản sẽ rất lớn bởi các lý do rất rõ ràng như: áp lực lạm phát, chi phí vật liệu xây dựng tăng, chi phí đầu vào tăng (đặc biệt giá đất), nguồn cung chưa được dồi dào…

Thứ 5, sự thiếu vắng và yếu kém của loại hình nhà ở vừa túi tiền sẽ tiếp tục làm cho thị trường bất động sản mất cân bằng, thiếu ổn định và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Ví dụ, gia tăng đầu cơ mua đi bán lại, mục tiêu phát triển đô thị và diện tích nhà ở bình quân đầu người bị ảnh hưởng

Và cuối cùng, vấn đề pháp lý dự án vướng mắc chưa được tháo gỡ làm cho nguồn cung mới (bao gồm cả những dự án đã và đang theo quy trình thủ tục pháp lý) vẫn bị giới hạn, dẫn đến quyền lợi của những người đã mua nhà của các dự án này bị ảnh hưởng.

Xin cảm ơn ông!