Đất nền “rủ nhau” cắt lỗ, có nên bắt đáy thời điểm này?

Sau thời gian nhảy múa với hàng loạt thông tin quy hoạch lên quận, thành phố, đầu tư xây dựng hạ tầng giao thông,… giá nhà đất các huyện vùng ven TP.HCM như: Nhà Bè, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn... đang chịu sức ép lớn vì làn sóng "cắt lỗ", thanh khoản nhỏ giọt.

Áp lực trả lãi, nhà đầu tư đua nhau "cắt lỗ"

Anh Lê Văn Quang, nhà đầu tư đang sở hữu 3 lô đất nền ở xã Tân Thông Hội (Củ Chi), cho biết, đang rao bán bớt 2 lô đất mặt tiền với giá 2,5 tỷ đồng/nền để cơ cấu vốn. So với thời điểm đỉnh sốt cách nay hơn 1 năm, giá mỗi lô đất này đã giảm khoảng 600 - 800 triệu đồng/nền.

"Nếu tính từ thời điểm đầu tư, tính ra giá bán này chỉ tăng khoảng 300 triệu/nền. Khoản tiền này nếu so với gần 3 năm chôn vốn thì tôi đang lỗ nặng tới 500-700 triệu vì còn phải trả lãi vay ngân hàng thời gian dài", anh Quang nói.

Trường hợp như anh Quang không phải hiếm, bởi cách đây hơn năm, khi thông tin huyện Củ Chi và các quận, huyện khu vực vùng ven có thông tin quy hoạch lên quận, thành phố… thì giá nhà đất các nơi như "lên đồng", tăng ít nhất từ 10%-30%, có nơi thậm chí tăng tới 40%.

Riêng với Củ Chi, thông tin "quy hoạch lên thẳng thành phố trực thuộc TP.HCM" như TP.Thủ Đức, cùng với hàng loạt thông tin như sắp làm dự án đường Vành đai 3, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài… Từng có lúc giá đất nền khu vực này tăng 15 - 30%, thậm chí một số vị trí mặt tiền đường, tiềm năng lớn tăng giá tới 40%-50%.

Tuy nhiên, sau khoảng thời gian sốt, hiện giá đất nền khu vực Củ Chi đang được rao bán "cắt lỗ" với mức giá chỉ từ 20 - 25 triệu đồng/m², tùy vị trí, giảm 12% - 15 % so với hồi cuối năm 2022.

Các lô diện tích xa mặt đường hơn thì có giá mền hơn, giao động từ 8 - 15 triệu đồng/m², giảm trên 20% so với hồi cuối năm 2022.

Tương tự, thị trường đất nền tại các huyện vùng ven khác như Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn cũng đang chịu áp lực giảm giá mạnh, với biên độ giảm 10% - 25%, tùy khu vực.

Chẳng hạn, ở huyện Bình Chánh, đất nền dự án chào bán thứ cấp khu vực xã Vĩnh Lộc B đang được chào giá 30 - 55 triệu đồng/m2, tùy vị trí, giảm 15% - 20% so với mức rao hồi cuối năm 2022. Hoặc, khu vực huyện Nhà Bè, đất nền dự án chào bán thứ cấp trên trục đường Lê Văn Lương đang được chào giá 25 - 50 triệu đồng/m², tùy vị trí, giảm 15% - 18%.

Không chỉ ở các huyện vùng ven TP.HCM, giá đất nền các tỉnh lân cận TP.HCM như Bình Dương, Long An, Đồng Nai,… cũng đang chịu sức ép giảm giá mạnh, phổ biến ở mức 20% - 30%.

Trong khi đó, theo dữ liệu thị trường từ DKRA về phân khúc đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận trong tháng 5/2023, có thể thấy, trong tháng này chỉ có 4 dự án mở bán (1 dự án mới và 3 dự án mở bán giai đoạn tiếp theo), với 572 nền. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ trong tháng chỉ đạt 139 nền.

"Nguồn cung mới trong tháng 5/2023 đạt mức cao nhất trong 5 tháng qua, tăng 2,1 lần so với tháng trước, tuy nhiên giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Bình Dương chủ lực về nguồn cung với tỷ lệ đạt 83,6%.

Lượng tiêu thụ ở mức rất thấp, giảm 79% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch thành công tập trung chủ yếu ở các sản phẩm có giá trung bình dưới 15 triệu đồng/m2. Thị trường thứ cấp có mức giảm trung bình 2% - 10% so với cùng kỳ năm trước, tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn chưa đạt nhiều tín hiệu tích cực", báo cáo của DKRA nêu.

Có nên "bắt đáy" đất nền thời điểm này?

Bàn về phân khúc đất nền, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng nhận định, xét về dài hạn, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ổn định. Thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa nhanh và có tiềm năng phát triển hạ tầng, khu công nghiệp, trung tâm hành chính hay đô thị mới.

"Phân khúc đất nền ở các thành phố lớn, những khu vực có tiện ích và kết nối hạ tầng đầy đủ, gần kề các khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng trong trung hạn", ông Quốc Anh nói.

Ông Trương Hiền Phương - Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam, nhận định, theo quan sát thực tế thì phân khúc đất nền chỉ thực sự giảm giá ở một số khu vực bị "bong bóng" thời gian qua mà thôi.

"Các khu vực bị thổi giá quá cao thời gian qua thì bây giờ 'bong bóng' vỡ nên phải rơi. Ngoài ra, nguyên nhân còn đến từ việc một số nhà đầu tư đã dùng đòn bẩy tài chính quá lớn, bây giờ bị ngợp nên buộc phải bán để trả nợ ngân hàng khi bản thân họ không đủ năng lực để 'gồng' lãi qua giai đoạn này. Đây không phải là mặt bằng chung trên toàn thị trường bất động sản", ông Phương nói.

Cũng theo ông Phương, thời gian gần đây bất động sản ở một số khu vực đã dần ấm lại. Ví dụ như những nơi có thông tin tích cực đi kèm như dọc đường Vành đai 3, khu vực Phan Thiết – Bình Thuận khi có cao tốc mở ra… Cho nên, có thể thấy việc nhà đầu tư cắt lỗ không phải là diện rộng, tạo thành xu thế downtrend trên thị trường bất động sản.

"Tùy vào dự án, tùy vào miếng đất, vị trí… nếu bất động sản đó có tiềm năng về cơ sở hạ tầng, phát triển khu dân cư…nhưng bị cắt lỗ về vùng giá hợp lý thì nếu nhà đầu tư có tiền mặt, lượng tiền nhàn rỗi thì cân nhắc mua vào vì chỉ thời điểm này mới có vùng giá hợp lý. Còn nếu chờ thị trường ám lại thì rất khó mua được bất động sản ở vị trí tốt và có giá hợp lý", Giám đốc cấp cao Chứng khoán KIS Việt Nam nhận định.

Trong khi đó, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, CEO Công ty Việt An Hòa, thì nhận định, trong bối cảnh thanh khoản xuống thấp, nhiều người buộc phải giảm giá 15% - 30% để thoát hàng, nên đây là cơ hội để các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính "bắt đáy".

"Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro khi mua bất động sản "cắt lỗ", nhà đầu tư cần chọn những lô đất có giá mua thấp hơn giá thị trường trước khi có sốt đất, giao thông thuận lợi…

Ngoài ra, nhà đầu tư cần lưu ý đến 4 yếu tố, gồm thông tin quy hoạch, tiềm năng tăng giá của khu vực, sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn và diễn biến thị trường trong các năm trước. Đặc biệt là cần tránh "bánh vẽ" của môi giới, mua nhầm sản phẩm "cắt lỗ" nhưng giá vẫn quá cao", ông Quang nói thêm.