Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội gặp thách thức lớn về nguồn vốn và pháp lý

Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội gặp thách thức về nguồn vốn 

Về kết quả triển khai thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, qua tổng hợp báo cáo của các địa phương, trên địa bàn cả nước có 503 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 418.200 căn (tăng 4 dự án, 6.950 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15/3/2024).

Trong đó, số lượng dự án hoàn thành là 75 dự án với quy mô 39.884 căn (tăng 3 dự án, 1.756 căn so với thời điểm báo cáo ngày 15/3/2024). Số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 128 dự án với quy mô 115.379 căn. Số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 300 dự án với quy mô 262.937 căn (có 4 dự án, 5.919 căn được chấp thuận mới).

Về nguồn vốn hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Bộ Xây dựng đã cải cách thủ tục hành chính, chỉnh lý, rút gọn điều kiện của chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được vay nguồn vốn 120.000 tỷ đồng. Qua tổng hợp, đã có 30/63 UBND tỉnh, thành phố gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia chương trình với 72 dự án;... Đến nay, các ngân hàng thương mại đã giải ngân với số tiền là 1.144 tỷ đồng bao gồm, 1.133 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 11 dự án; 11 tỷ đồng cho người mua nhà tại 4 dự án.

Tuy nhiên, nhiều tỉnh, thành phố lớn, tập trung nhiều khu công nghiệp như Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Cần Thơ, Long An có tỉ lệ thực hiện nhà ở xã hội thấp so với mục tiêu của Đề án. Việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội còn chậm. Các doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội gặp khó khăn trong việc tiếp cận đất đai.

Ông Trương Anh Tuấn - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân cho rằng gói tín dụng 120.000 tỷ đồng là chương trình rất nhân văn nhưng doanh nghiệp băn khoăn là tại sao gói tín dụng này không áp dụng cho những khách hàng đã mua nhà tại dự án đã hoàn thành. 

"Chúng tôi kiến nghị gói 120.000 tỷ đồng nên dành cho cả khách hàng đã mua những dự án đã hoàn thành nhưng chưa được tiếp cận gói tín dụng ưu đãi. Mặt khác, gói vay 120.000 tỷ đồng chưa có sự đồng bộ thời gian vay giữa chủ đầu tư và khách hàng. Khách hàng thì được vay 5 năm nhưng chủ đầu tư chỉ có vay 3 năm và nhiều ngân hàng đề nghị chủ đầu tư phải bảo lãnh cho khách hàng khi vay vốn mua nhà ở xã hội. Như vậy, nếu khách hàng là 5 năm thì chủ đầu tư cũng nên được hưởng biên độ vay 5 năm. Ngoài ra, Chính phủ có thể nghiên cứu dành ra một khoản từ 1 - 2% bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại, khi có việc bù lãi suất thì chương trình này sẽ thành công", ông Tuấn nhận định.

Còn theo TS Hoàng Văn Cường - Ủy viên Ủy ban Tài chính, Ngân sách của Quốc hội khóa XV, cần tăng nguồn cung nhà ở xã hội, do vậy gói tín dụng 120.000 tỷ đồng hướng đến hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở xã hội nhằm tăng nguồn cung. Tuy nhiên, vẫn cần đơn giản hóa tối đa điều kiện cho vay đối với nhóm này.

"Khi dự án phát triển nhà ở xã hội đã được phê duyệt thì việc cho vay sẽ theo lộ trình của dự án nên không sợ nguồn vốn đó thất thoát. Bên cạnh đó, việc hỗ trợ lãi suất thấp hơn từ 1,5-2% không có nhiều ý nghĩa mà phải cam kết mức lãi suất cụ thể là bao nhiêu để doanh nghiệp chủ động. Ngoài ra, vẫn phải dùng ngân sách để hỗ trợ chương trình phát triển nhà ở xã hội", ông Cường nhận định.

Về vấn đề này, Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước phụ trách việc thu xếp tín dụng cho cả người mua, người bán; khẩn trương chỉ đạo các ngân hàng thương mại nhà nước lớn chung tay cùng doanh nghiệp, nghiên cứu, xây dựng, cung cấp gói tín dụng cho người mua, mở rộng gói tín dụng, kéo dài thời gian vay lên 10-15 năm, lãi suất ưu đãi thấp hơn từ 3 - 5% so với vay thương mại thông thường.

Nghiên cứu thành lập Quỹ để "hiện thực hóa" Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội

Việc thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội được nhiều chuyên gia nhận định là cần thiết trong bối cảnh hiện nay. Do đó, Thủ tướng Chính phủ đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu thành lập Quỹ về nhà ở xã hội, đề xuất sớm trước ngày 30/6/2024; xây dựng, hướng dẫn các địa phương phát hành trái phiếu cho nhà ở xã hội.

Giới chuyên gia nhận định việc xây dựng Quỹ phát triển nhà ở xã hội đã được nhiều quốc gia thực hiện. Tuỳ theo từng trường hợp cụ thể mà nhà nước sẽ đầu tư một phần vốn của mình hình thành các quỹ này, tiếp theo là các tập đoàn lớn trong các ngành nghề cũng đầu tư để góp vốn cho quỹ để xây dựng nhà ở xã hội. Việc sử dụng quỹ cũng tuỳ theo đặc điểm, tình hình và yêu cầu của từng quốc gia.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, Viện trưởng Viện nghiên cứu và phát triển thị trường tài chính và bất động sản toàn cầu cho rằng, để thực hiện được mục tiêu Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đến năm 2030, thì nguồn vốn để tài trợ cho dự án này phải là nguồn vốn dài hạn. Hiện nay, phần lớn nguồn vốn huy động của ngân hàng là vốn ngắn hạn, nếu chỉ có vốn ngắn hạn thì không thể cho vay với lãi suất dài hạn được, vì vậy, vấn đề đầu tiên của hệ thống tài chính ngân hàng Việt Nam là phải có nguồn vốn dài hạn.

“Để thực hiện mục tiêu Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội thì vấn đề đầu tiên là phải thành lập các quỹ hưu trí tư nhân của các doanh nghiệp. Các quỹ hưu trí đó là tiền hưu trí của người lao động, từ đó tạo ra dòng tiền dài hạn, nếu cả xã hội thực hiện được việc này thì sẽ có dòng tiền rất lớn, cung cấp dòng tiền đó thông qua hệ thống ngân hàng để có thể hỗ trợ đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội với lãi suất thấp và thời hạn dài", ông Hiếu nhận định.

Còn theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, về việc nếu có Quỹ nhà ở xã hội thì sẽ có thể giải quyết được câu chuyện giải phóng mặt bằng đang còn rất nhiều vướng mắc về tài chính. Trong đó, về việc lập quỹ thì phải huy động được các nguồn lực. 

"Ví dụ như Ngân hàng hàng năm có thể trích 1 khoản từ các nguồn thu là bao nhiêu tiền để chúng ta giải phóng mặt bằng được những quỹ đất sạch. Do vậy việc chỉ đạo thành lập quỹ nhà ở xã hội là cần thiết vì chúng ta làm gì cũng phải có nguồn lực, chúng ta không có nguồn lực để triển khai nhà ở xã hội thì mọi thứ chỉ mới là được thực hiện trên cơ sở gọi là sự cố gắng của các doanh nghiệp tham gia giống như đóng góp xã hội chứ chưa thể có nguồn lực thực sự để triển khai", ông Thanh chia sẻ.

Ngoài ra, để "hiện thực hóa" Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, các chuyên gia nhận định một trong những vướng mắc cần giải quyết tiếp là quỹ đất. Muốn phát triển nhà ở xã hội thì phải có đất sạch, đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và có kết nối đồng bộ hạ tầng tại khu vực có đủ tiện ích cũng như cơ hội việc làm cho người dân. Quỹ đất nhà ở xã hội hiện tại chủ yếu là quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại. Trong nhiều trường hợp, quỹ đất này chỉ nằm "trên giấy và một số ít dự án nhà ở thương mại có quỹ đất 20% là đất "sạch" nhưng chủ đầu tư không đầu tư và cũng không bàn giao cho Nhà nước.

×