Đề xuất sở hữu nhà chung cư 50 – 70 năm: Chồng chéo nhiều luật hiện hành, người dân lo mất tài sản

Chồng chéo với các luật hiện hành

Liên quan đến dự thảo luật đề xuất quy định thời hạn sở hữu, sử dụng chung cư 50-70 năm, vừa qua đã có nhiều ý kiến trái chiều. Nhiều người bày tỏ lo ngại dự thảo nếu sửa đổi sẽ khiến họ mất tài sản, cuộc sống bấp bênh khi thời gian sở hữu hết hạn, tài sản dần mất giá theo thời gian. Ngược lại, ý kiến khác cho rằng việc quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ giúp giá căn hộ giảm xuống.

Theo quy định pháp luật khi mua căn hộ chung cư người mua có quyền sở hữu đối với căn hộ chung cư và quyền sử dụng đất chung đối với phần đất dùng để xây dựng tòa nhà chung cư đó cùng với những chủ sở hữu căn hộ chung cư khác.

Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư (theo khoản 1 Điều 99 Luật Nhà ở 2014).

Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư thường ghi là 50 năm, sau đó căn cứ vào kết luận kiểm định để tiếp tục ở hoặc phá dỡ để xây dựng nhà chung cư mới hoặc công trình khác nếu không còn phù hợp với quy hoạch để xây chung cư.

Đối với thời hạn sử dụng đất xây dựng chung cư, người mua căn hộ chung cư được sử dụng đất ổn định lâu dài đối với phần đất xây dựng nhà chung cư. Nội dung này được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở 2014.

Nhiều chuyên gia cho rằng đối với đề xuất hiện tại quy định riêng về sổ hồng chung cư theo hướng có thời hạn 50-70 năm rõ ràng sẽ vướng mắc với chính về quyền sử dụng đất của dự án xây dựng nhà chung cư đó. Bởi vì, phần lớn các tòa nhà chung cư được xây dựng trên đất ở lâu dài, vĩnh viễn, trong khi công trình nhà ở chung cư không thể tồn tại vĩnh viễn.

"Pháp luật về nhà ở, đất đai công nhận quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, trong đó có chủ sở hữu nhà chung cư. Đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình để xử lý theo quy định tại điều 99, luật Nhà ở 2014, nhưng vẫn phải đảm bảo quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở", Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định.

Một số luật sư cũng cho rằng về pháp lý liên quan đến chung cư đang theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Đất đai hiện hành. Theo đó, việc cấp "sổ hồng" cho các căn hộ chung cư ở Việt Nam hiện được chia thành hai loại. Những khu chung cư xây dựng trên đất thuê thương mại, dịch vụ thì cấp "sổ hồng" thời hạn 50 - 70 năm. Những khu chung cư xây dựng trên đất ở ổn định, lâu dài có "sổ hồng" thời hạn sử dụng là lâu dài, vĩnh viễn. Việc quản lý nhà chung cư theo các quy định đã có đều phân ra về thời hạn sở hữu đối với các loại chung cư theo thời gian khác nhau nhưng thiên về việc giải quyết vấn đề tài sản trên đất còn về quyền sử dụng đất chung vẫn là lâu dài như đất ở riêng lẻ.

"Người dân bỏ tiền mua chung cư thì ngoài việc sở hữu căn hộ chung cư có thời hạn theo cấp công trình và chất lượng công trình thì còn được sử dụng đất ổn định lâu dài. Nói cách khác, thời hạn sử dụng đất chung cư ghi trong sổ đỏ, sổ hồng là lâu dài", luật sư Trịnh Cẩm Bình, Đoàn Luật sư TP Hà Nội chia sẻ.

Dự thảo luật chưa nên bổ sung quy định này

Nhiều luật sư cho rằng với không ít ý kiến phản đối đề xuất cấp quyền sở hữu chung cư theo niên hạn sử dụng, dự thảo Luật Nhà ở 2014 sửa đổi có thể một lần nữa phải lùi thời gian xem xét. Việc cấp sổ hồng chung cư có thời hạn là một ý tưởng "hay" và "tốt", nhưng cách lập luận của cơ quan soạn thảo chưa đầy đủ, thiếu tính thực tiễn nên chưa nhận được sự đồng thuận của đông đảo người dân.

Theo luật sư Trịnh Cẩm Bình, Đoàn luật sư TP Hà Nội việc xác lập quyền sở hữu lâu dài với căn hộ chung cư là việc xác lập quyền sở hữu trên khu đất mà chung cư đó được xây dựng. Có thể hiểu là một tòa nhà chung cư sau 50-70 năm, dù căn hộ chung cư đó có xuống cấp và buộc phải phá dỡ các chủ hộ đó vẫn là đồng sở hữu khu đất đó.

"Việc chỉ nhấn mạnh yếu tố sử dụng mà bỏ qua 2 yếu tố "định đoạt" và "chiếm hữu" gắn với quyền sở hữu được quy định tại Bộ Luật Dân sự là một thiếu sót, khi bất động sản cũng là một dạng tài sản. Với đề xuất mới này, cần làm rõ các vấn đề liên quan tới đất, loại nhà ở áp dụng có thời hạn, dự án để sát với thực tiễn hơn".

Đồng tình với ý kiến, luật sư Nguyễn Phương Nam, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cũng cho rằng hiện nay về pháp lý việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất cho các căn hộ chung cư là vừa theo quy định của Luật Đất đai và Luật Nhà ở, do đó cần có sự đồng bộ tránh mâu thuẫn của luật.

"Việc áp dụng các quy định cần có sự phù hợp với pháp luật và mục tiêu định hướng phát triển chính sách của nhà nước đối với loại hình nhà chung cư theo từng giai đoạn cụ thể nên chúng ta cần phải cẩn trọng để đưa ra các quyết sách đúng đắn để đảm bảo hoạt động quản lý nhà nước nhưng không xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của người dân", luật sư Nam khẳng định.

Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030 được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 nêu rõ: "Chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp", tức là khuyến khích phát triển loại hình nhà chung cư, tạo cho người dân thói quen ở chung cư. Trong chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của mỗi địa phương cũng đều đặt ra mục tiêu đạt một tỷ lệ nhất định nhà ở là nhà chung cư. Theo các chuyên gia, điều này buộc nhà làm luật phải chấp nhận hoặc tìm các giải pháp khác để vừa áp dụng được quy định sở hữu nhà chung cư theo niên hạn, vừa không giảm động lực mua nhà chung cư của người dân.