Dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi: "Đau đầu" loạt liền kề, biệt thự bỏ hoang và hàng nghìn tỷ đồng "đóng băng"

Bài 1: Loạt nhà liền kề, biệt thự bỏ hoang và hàng nghìn tỷ đồng "đóng băng": Tìm đâu lời giải trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi?

Chủ đầu tư và giới đầu cơ đều "ôm" đất

Ghi nhận thực tế của PV Dân Việt cho thấy, chỉ tính riêng trên địa bàn thành phố Hà Nội, số dự án "treo", đất được quy hoạch nhưng bị hoang hóa, hạ tầng xuống cấp tồn tại tràn lan kéo theo thất thoát nguồn thu ngân sách. Đáng nói, dù ở cả dự án đất ở, khu đô thị hay dự án thương mại dịch vụ..thì tình trạng chủ đầu tư "ôm" dự án, còn giới đầu tư "ôm" đất ở khiến người thực sự có nhu cầu không mua nổi đất vì giá bị đẩy lên quá cao.

Ví dụ tại Khu dân cư nhà ở xã Tân Lập - Cienco 5 thuộc xã Tân Lập, huyện Đan Phượng, thành phố Hà Nội, không khó để phóng viên ghi nhận được cảnh hoang vu, tiêu điều. Lối vào khu đô thị chiếm trên 27.084m2 đất được ngăn bằng một thanh barie để phân chia với đường tình lộ 417.

Được triển khai từ năm 2009, mặc dù được giới nhà đất khu vực Tây Hà Nội chào bán như một khu đô thị đáng sống, có hạ tầng dịch vụ, thương mại chất lượng cao. Tuy nhiên đã 14 năm trôi qua, hình ảnh dễ thấy nhất tại đây chỉ là hàng chục ô đất cỏ mọc, cây dại um tùm len lỏi dưới hàng tá dãy nhà trơ mạch vữa, gạch phủ rong rêu, chưa hoàn thiện đã tàn tạ, xuống cấp. Cùng với đó, hàng chục căn nhà xây dựng dang dở để giữ đất càng khiến khung cảnh dự án trở nnên nhếch nhác. Chính vì chủ đầu tư thực hiện dở dang, những hộ dân lác đác sống tại đây cũng gặp nhiều bức xúc trong quá trình sinh sống.

Thông tin từ Chủ tịch UBND xã Tân Lập Nguyễn Văn Học, hiện nay dự án Khu dân cư nhà ở Cienco 5 xã Tân Lập vẫn chưa được bàn giao về địa phương. Do đó, công tác quản lý nhân khẩu vẫn còn phức tạp vì người dân chủ yếu chỉ đăng ký tạm trú, tạm vắng.

Sát với Cienco 5 là Khu đô thị Lideco thuộc Thị trấn Trôi, huyện Hoài Đức, được xây dựng từ năm 2008, hoàn thiện từ năm 2013 song hiện nay có hàng trăm căn biệt thự, liền kề vẫn bỏ hoang. Tại đây, dù mật độ người dân sinh sống có cao hơn, nhưng xét trên tổng diện tích thì khó có thể nói rằng dự án đã phục vụ tốt cho nhu cầu để ở và mục tiêu phát triển kinh tế - thương mại.

Một ví dụ khác về tình trạng đất thương mại, dịch vụ bị treo nhiều năm khiến tài nguyên đất, thất thoát ngân sách cũng như gây ra nhiều vấn đề cho cơ quan quản lý, hạ tầng đô thị là tại lô đất 136 đường Hồ Tùng Mậu. Theo tìm hiểu của phóng viên, ngày 8/6/2010, Công ty TNHH Nhà nước MTV Đầu tư và phát triển nông nghiệp Hà Nội được UBND huyện Từ Liêm cấp GPXD xây dựng công trình thuộc chợ tạm phục vụ đầu tư, xây dựng chợ Cầu Diễn. Trong đó, dự án được cấp phép tổng cộng 4 dãy nhà, 12 dãy chợ, 1 dãy kiốt chợ và các công trình phụ trợ khác tại lô đất số 136 Hồ Tùng Mậu (nay là phường Phú Diễn, quận Bắc Từ Liêm).

Trong khi nhu cầu về gian hàng kinh doanh, thương mại ngày càng cao, thế nhưng cho đến nay, tại nơi được quy hoạch, khu chợ tạm Cầu Diễn vẫn không thành hình mà thay vào đó là hàng loạt kiốt do các hộ kinh doanh "xé rào" hoạt động gây hình ảnh đô thị nhếch nhác.

 Được biết, với trách nhiệm quản lý Nhà nước, UBND phường Phú Diễn đã kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, hoạt động xây dựng và việc cho thuê đất tại dự án. Theo giải trình của đại diện công ty, những hộ đang kinh doanh là do phía công ty giao khoán cho nhân viên, tuy nhiên đơn vị không trình được các hợp đồng theo quy định cho thấy dấu hiệu chủ đầu tư ngụy biện để "ôm" dự án.

Hiện nay, chưa có thống kê chính thức về số lượng biệt thự, nhà liền kề bị bỏ hoang trên địa bàn cả nước nói chung, Hà Nội nói riêng. Tuy nhiên, thực trạng hoang hóa nhiều năm nay với cỏ dại mọc đầy, rêu mốc bủa vây ở khá nhiều khu đô thị tại Hà Nội đã và đang gây lãng phí lớn về tài nguyên đất, lãng phí về tiền bạc của nhân dân, của xã hội, gây mất mỹ quan đô thị và ảnh hưởng xấu tới an ninh trật tự.

Cần giải pháp khơi thông dòng vốn bị "đóng băng" tại các dự án bỏ hoang

Tại Hội nghị tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản vừa diễn ra mới đây, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã đưa thông điệp rõ ràng: "Các doanh nghiệp bất động sản phải có trách nhiệm với chính mình, giải quyết các khó khăn do chính mình gây ra do dự báo không sát, phát triển thị trường không tốt, đầu tư vốn không hiệu quả".

Với thông điệp này, thị trường bất động sản cần phải có một cách vận hành hợp lý, những cơ sở pháp lý rõ ràng, quy định rõ ràng để khơi thông được dòng vốn đang "bất động" tại những dự án bỏ hoang.

Trao đổi với Dân Việt, Luật sư Vũ Biên, Phó Giám đốc Công ty TNHH Luật An Phước, việc Nhà nước xây dựng các quỹ đất phục vụ thương mại, dịch vụ, khu đô thị, có mục đích tạo ra đòn bẩy phục vụ phát triển kinh tế - xã hội thông qua các hoạt động giao thương, phát triển các ngành nghề dịch vụ, sản phẩm địa phương khi dự án đi vào hoạt động. Do đó, ngay cả đối với các dự án đã hoàn thiện, đã thực hiện bàn giao thì các Chủ đầu tư vẫn cần thể hiện vai trò của mình trong hạn chế tình trạng đất ở bị bỏ hoang do nhóm đầu cơ, mua bán qua lại nhưng không về ở.

Còn đối với những dự án "treo", chậm tiến độ quá dài, Luật sư Vũ Văn Biên cho rằng cơ quan quản lý Nhà nước cần kiên quyết thực hiện các biện pháp thu hồi, tránh làm lãng phí tài nguyên đất, gây bức xúc trong dự luận xã hội và ảnh hưởng đến định hướng phát triển kinh tế - xã hội.

Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 có quy định về việc thu hồi dự án chậm tiến độ theo quy định tại điểm (i) khoản 1 Điều 64. Trong đó quy định đất được Nhà nước cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa thì sẽ bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.

Quá thời hạn trên, chủ đầu tư dự án được phép gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này. Tuy nhiên biện pháp này đến nay chưa thực sự hiệu quả do vẫn tồn tại tình trạng chủ đầu tư "ôm" dự án dù không đủ năng lực thực hiện như ví dụ ở trên.

Mặt khác, quy định hiện hành cũng chỉ áp dụng cho dự án của tổ chức mà được Nhà nước giao, còn đối với những thửa đất của cá nhân hay các dự án nhà ở riêng lẻ thì chưa có một chế tài, biện pháp cụ thể nào được đưa ra. Điều này vô hình chung đã tạo kẽ hở cho giới đầu cơ có điều kiện "ôm" đất và thao túng giá trị bất động sản, gây ra khó khăn cho người thực sự có nhu cầu.

"Đây là những điểm mà cơ quan soạn thảo sửa đổi Luật Đất đai 2023 cần chú ý nghiên cứu, bổ sung", Luật sư Vũ Văn Biên nhận định.

Rõ ràng, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng hiện nay là do nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân vai trò dẫn dắt của Nhà nước trong thứ tự ưu tiên các phân khúc thị trường chưa tốt và các quy định của pháp luật bị phân hóa, thiếu nhất quán, chưa đầy đủ. Tất cả những vấn đề này cần phải giải quyết rõ ràng hơn trong dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi. Có như vậy mới khơi thông được dòng vốn đang "đóng băng" tại các dự án bỏ hoang hiện nay.