Giá đất Bình Hưng Hòa dựng đứng vì sốt ảo?

Sau thông tin quy hoạch nghĩa trang Bình Hưng Hòa, khu vực này đang thành “điểm nóng” của thị trường địa ốc

Giá đất “dựng đứng”

Chỉ trong vài tháng trở lại đây, giá đất tứ cận quanh khu vực nghĩa trang Bình Hưng Hòa đã tăng một cách bất thường, đặc biệt là sau thông tin quy hoạch nghĩa trang lớn nhất thành phố thành phức hợp nhà ở và trung tâm thương mại. Tại các trục đường như Kênh Nước Đen, Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý, giá hiện dao động 30 - 100 triệu đồng/m2. Riêng tại đường Kênh Nước Đen, phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân có giá gần 100 triệu đồng/m2, tăng hơn gấp đôi so với đầu năm 2017.

“Quanh nghĩa trang Bình Hưng Hòa trước đây là khu vực hẻo lánh bây giờ lọt thỏm vào trung tâm. Đất tăng giá từng ngày. Tuy nhiên, tới khi có thông tin quy hoạch thì sốt đất, giá tăng dựng đứng” - ông T, một người dân sống gần nghĩa trang nói. Tuy nhiên, theo ông đây là những mức giá treo trên miệng… cò đất. Thực chất, giá mặt tiền đường Tân Kỳ Tân Quý chỉ dao động từ mức 65 - 75 triệu đồng/m2. Chưa thấy giao dịch nào có giá lên tới 100 triệu đồng/m2. Theo ông, nhiều người dân vẫn đang chủ động “găm đất” chờ thời chứ không bán ồ ạt. Đặc biệt là sau khi có thêm thông tin đường Bình Long, Tân Kỳ Tân Quý sẽ mở rộng 30m.

Theo khảo sát của công ty TNHH Gachvang, giá đất các tuyến đường xung quanh khu vực nghĩa trang Bình Hưng Hòa, dẫn đầu là mặt tiền đường Kênh Nước Đen thuộc phường Bình Hưng Hòa A, quận Bình Tân, giao dịch ở mức 96,97 triệu đồng/m2. Đứng thứ nhì là đất mặt đường Gò Dầu, phường Tân Quý, quận Tân Phú, đoạn giao với đường Bình Long, mức giao dịch hiện là 91 triệu đồng/m2, tăng 42% so với đầu năm.

Vị trí thứ ba thuộc về đường Dương Văn Dương (quận Tân Phú), song song với đường Bình Long, chạy dọc theo chiều dài của Bình Hưng Hòa. Khu vực này có giá 82 triệu đồng/m2, tăng 49%. Tiếp theo là mặt tiền đường Đỗ Thừa Luông (70,5 triệu đồng/m2) và Tân Kỳ Tân Quý (70,31 triệu đồng/m2). Những tuyến đường tiếp giáp hoặc dẫn về nghĩa trang như Tân Hương, Ấp Chiến Lược, Bình Long, Bờ Bao Tân Thắng cũng đều tăng mạnh, dao động 53-69 triệu đồng/m2

K., một cò đất tại khu vưc này thổ lộ, không chỉ đất tăng giá, nhiều cò đất đang săn tìm những “nhà nát” để chỉnh trang lại và bán giá cao. Một số căn nhà nát 40-50 m2 được giao dịch với giá 2 tỉ đồng trở lên. Giá đất thì bát nháo, không theo quy chuẩn nào. “Có những vị trí vàng trên trục đường Bình Long, được chủ đất “hét” tới gần 100 triệu đồng/m2, tăng hơn gấp đôi so với một năm trước” - anh nói.

Từ một khu vực hiu quạnh, nghĩa trang Bình Hưng Hòa đã lọt thỏm vào giữa trung tâm đô thị đang phát triển

Thổi giá?

Nhìn nhận về cơn sốt đất quanh nghĩa trang Bình Hưng Hòa, chuyên gia kinh tế Nguyễn Ngọc Vinh cho rằng yếu tố khiến giá đất tăng mạnh là do thông tin tốt về quy hoạch. Tuy nhiên, mức tăng này là quá bất thường, không loại trừ có “bàn tay” của giới đầu nậu, cò đất nương theo quy hoạch để thổi giá, đẩy giá đất lên quá cao so với thực tế. “Người mua đất để đầu tư hay để ở cũng cần quan sát diễn biến của thị trường để tránh rơi vào bẫy giá của giới cò đất” - ông Vinh khuyến cáo.

Thực chất, quy hoạch nghĩa trang Bình Hưng Hòa không quá “nóng hổi” như các tin tức không chính thống đang thêu dệt.

Ông Nguyễn Minh Nhựt, Phó chủ tịch UBND quận Bình Tân, cho biết theo kế hoạch ban đầu, 44 ha đất nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ được cải tạo thành công viên cây xanh nhằm phục vụ 300 nghìn cư dân xung quanh. Nhưng do kinh phí giải tỏa các ngôi mộ lên đến hàng ngàn tỉ đồng, nên UBND TP.HCM đã điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất ở đây.

Theo đó, 26 ha sẽ làm công viên cây xanh, 18 ha còn lại sẽ được bán đấu giá để làm trung tâm thương mại, khu phức hợp nhà ở. Giá đấu giá dự kiến 15 triệu đồng/m2 sẽ thu về cho ngân sách gần 2.500 tỉ đồng. Số tiền này dùng để bù vào khoản tiền giải tỏa các ngôi mộ. Thông tin cho rằng toàn bộ diện tích đất của nghĩa trang Bình Hưng Hòa sẽ làm chung cư, trung tâm thương mại, tòa nhà cao tầng là không chính xác. Điều này có nghĩa là không phải tất cả khu vực xung quanh nghĩa trang đều được hưởng lợi.

Chỉ một phần nghĩa trang Bình Hưng Hòa được quy hoạch, người mua nhà đất cần cẩn trọng “thông tin ảo”

Chuyên gia địa ốc Phan Công Chánh thì cho rằng hiện tượng giá nhà đất quanh Bình Hưng Hòa tăng theo các thông tin quy hoạch là điều dễ hiểu. Tuy nhiên, để biết giá nhà đất có phù hợp hay không, cần phân biệt giữa “giá rao” và “giá giao dịch”. Giữa hai giá này luôn có một khoảng chênh nhất định. Giá rao thường phản ánh kỳ vọng của bên bán khi có những thông tin có lợi. Nhưng giá giao dịch mới chính là mức giá thị trường chấp nhận. “Hiện tượng tăng giá đột biến thường chỉ ghi nhận ở giá rao, do đó mọi người nên bình tĩnh chờ có giao dịch thực để xác định đúng mức giá thị trường tại khu vực này” - ông Chánh nói.

Ông Chánh cũng cảnh báo đây là thời điểm nhạy cảm của thị trường địa ốc sau cơn sốt ảo đất nền. Các thông tin được công bố cho dù có chủ đích hay không cũng sẽ được thị trường phản ứng rất nhanh và rất nhạy. Cần thời gian để thị trường hấp thụ thông tinm và như đã nói, phải nhìn vào các giao dịch có thật mới biết đâu là sốt thật, đâu là sốt ảo.