Giá đất nền huyện Thanh Oai còn "sốt" trước thềm tái đấu giá?

Ngày 16/11 tới đây, 25 thửa đất tại khu Man Cá, Man Cổng, Mạ Man Trong, thôn Văn Quán, xã Đỗ Động, huyện Thanh Oai (TP. Hà Nội) sẽ "lên sàn" đấu giá. Khoảng cách từ những thửa đất này tới trung tâm TP. Hà Nội khoảng 28 km. Phiên đấu giá được diễn ra sau gần 2 tháng huyện Thanh Oai thông báo tạm dừng để rà soát theo yêu cầu của cơ quan chức năng.

Giá khởi điểm từ 5,3 triệu đồng/m2. Mức giá này thấp hơn 38% so với giá khởi điểm trước (ngày 10/8, giá khởi điểm từ 8,6 triệu đồng/m2).

Mức giá khởi điểm này với 6 vòng đấu bắt buộc thì tương ứng người tham gia đấu giá cần tối thiểu 31,8 triệu đồng/m2 để có thể trúng 1 lô đất qua các vòng. Với mức giá này, nhiều người cho rằng là hợp lý. Tuy nhiên, để loại bỏ khả năng tiếp diễn tình trạng bỏ cọc, các chuyên gia đã kiến nghị, đề xuất cần nhanh chóng nâng mức cọc lên cao hơn hiện tại.

Giá rao bán đất nền huyện Thanh Oai còn "sốt" sau làn sóng bỏ cọc 10/8?

Theo khảo sát của Dân Việt, đất nền tại khu vực xã Đỗ Động (nơi chuẩn bị đấu giá) hiện đang rao bán trong khoảng 25 - 52 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng hơn 63% trong vòng 1 năm. Nhìn lại hồi quý 1 và 2, đất nền tại khu vực này được rao bán trong khoảng 15 - 40 triệu đồng/m2.

Hay tại xã Thanh Cao (nơi đấu giá 68 thửa đất ngày 10/8) đang rao bán trong khoảng 25 - 47 triệu đồng/m2. Vào thời điểm trước đấu giá đất, giá rao bán đất nền tại đây trung bình dao động trong khoảng 22 - 27 triệu đồng/m2.

Như vậy, so với mặt bằng giá rao bán phổ biến thì mức giá trúng đấu giá 80 - 100 triệu đồng/m2 tại phiên đấu giá 10/8 cao hơn gấp 2,3 đến 3,7 lần thị trường.

Cũng theo công cụ tìm kiếm batdongsan.com, mức giá rao bán đất phổ biến ở các xã lân cận thuộc huyện Thanh Oai như xã Cao Viên, xã Thanh Mai, xã Thanh Thuỳ,... cũng chỉ đang dao động từ 31 - 41 triệu đồng/m2. Không có nơi nào rao bán giá cao đột biến lên tới 100 triệu đồng/m2 như giá trúng đấu giá.

Mặt bằng chung, giá rao bán đất nền huyện Thanh Oai đều có biến động tăng từ 10 - 20 triệu đồng/m2 so với hồi đầu năm nhưng nhiều môi giới cho biết, số lượng giao dịch thực tế thấp, thanh khoản èo uột chứ không có chuyện "đổ xô" mua đất như mọi người truyền tai. Nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản không ổn định khiến các nhà đầu tư có tâm lý muốn quan sát và chờ thời cơ tốt hơn.

Anh Văn Toàn (40 tuổi, môi giới bất động sản huyện Thanh Oai) chia sẻ: Dù anh đang nắm quyền rao bán những khu đất được cho là "nóng" trong thời gian qua nhưng 3 tháng trôi qua rồi anh vẫn chưa "đi" được hàng.

Không chỉ người có nhu cầu ở thật hay nhà đầu tư có tâm lý e ngại mà chính chủ những lô đất cũng e ngại. Nhưng e ngại ở đây là việc họ sợ "lỗ", "bán bị hớ" nên chủ nhà liên tục muốn tăng giá trong suốt những tháng vừa qua.

Trao đổi với chị Nguyễn Thị Hạnh (chính chủ cần bán 1 mảnh đất 67 m2 tại xã Thanh Cao), dự định ban đầu chị muốn rao bán với giá 45 triệu đồng/m2, thời điểm hiện tại chị đã chủ động giảm còn 40 triệu đồng/m2 để tạo cảm giác "rẻ".

Giá đất nền thực sự đang dao động như nào vẫn là câu hỏi của không ít nhà đầu tư và người dân.

Chuyên gia nói gì về phân khúc đất nền, đầu tư hay không đầu tư?

Đánh giá về thị trường đất nền, ông Phạm Đức Toản, CEO bất động sản EZ dự báo rằng từ quý 2/2025 trở đi, phân khúc này mới bắt đầu vào xu hướng chính của phục hồi. Còn các đợt sóng hiện nay chỉ mang tính chất cục bộ tại một số khu vực.

Ông cho rằng có 3 yếu tố chính tác động lớn đến thị trường đất nền, bao gồm kinh tế của khu vực, thậm chí vĩ mô hơn là kinh tế đất nước, quy hoạch hạ tầng và dân số cùng sự kết nối với các địa phương khác.

Sau giai đoạn thị trường khó khăn, tâm lý chung của người mua và nhà đầu tư bất động sản sẽ thận trọng hơn so với thời điểm trước đó. Chính vì vậy, ông khuyến nghị người mua và nhà đầu tư nên nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng và tìm hiểu biến động giá thông qua những nguồn thông tin khách quan như công cụ lịch sử giá trước khi quyết định xuống tiền với bất cứ sản phẩm nào.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cũng khuyến cáo nhà đầu tư cá nhân cần đi theo dòng tiền để an toàn, khi có dấu hiệu như giá rao bán tăng phi lý thì các nhà đầu tư này cần phải kiểm tra rõ pháp lý, quy hoạch và đặc biệt cần biết rõ lý do tăng giá để đưa ra thời điểm chốt lời phù hợp chứ không thể đi theo hiệu ứng FOMO được.