Chủ đầu tư chung cư E4 Yên Hoà bị “tố” chậm bàn giao quỹ bảo trì

Mới đây, cư dân sinh sống ở chung cư E4 Yên Hoà, đường Vũ Phạm Hàm, phường Yên Hoà, quận Cầu Giấy, TP.Hà Nội gửi đơn đến Báo điện tử Dân Việt phản ánh chủ đầu tư (Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội) chậm bàn giao quỹ bảo trì, trì hoãn tổ chức hội nghị chung cư để bầu ra ban quản trị chung cư.

Chung cư hoạt động hơn 2 năm nhưng chưa có ban quản trị toà nhà

Trong đơn, ông Nguyễn Quang Thắng, ở toà nhà CT2 cho biết, chung cư E4 Yên Hoà (gồm 3 toà nhà CT1, CT2, CT3) được bàn giao và đưa vào sử dụng từ tháng 06/2018. 

Hơn 1 năm sau, đến ngày 16/12/2019, chủ đầu tư là Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội thông báo bằng văn bản cho cư dân về kế hoạch tổ chức hội nghị nhà chung cư E4 lần đầu để bầu ban quản trị chung cư và thông qua các nội dung quan trọng khác theo quy định.

Dự kiến thời gian tổ chức hội nghị nhà chung cư E4 Yên Hoà trong khoảng các ngày từ 20 đến 27/12/2019. Tuy nhiên, sau đó, chủ đầu tư đã không tổ chức hội nghị theo kế hoạch và cũng không đưa ra bất cứ một lời giải thích nào với cư dân.

Trong khi đó, theo ông Thắng, thời điểm năm 2019, nhà chung cư E4 Yên Hòa đã đủ điều kiện để tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định pháp luật về quản lý và sử dụng nhà chung cư. Ngoài ra, trên địa bàn TP.Hà Nội không xảy ra các diễn biến bất thường như thiên tai, dịch bệnh cũng như sự kiện bất khả kháng nào khác ...

Sau khi người dân có ý kiến, phán ảnh, đến ngày 25/10/2020, chủ đầu tư mới thực hiện tổ chức hội nghị nhà chung cư E4 Yên Hoà lần đầu và bầu ra ban quản trị toà nhà.

Tuy nhiên, sau đó cư dân nhận thấy rằng việc tổ chức hội nghị này, thủ tục không đúng với quy định của pháp luật về tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu như: Không có quy chế tổ chức hội nghị chung cư, không có quy chế bầu cử ban quản trị, không công khai lý lịch người ứng cử ban quản trị và thiếu nhiều tài liệu liên quan khác theo quy định. 

"Việc chủ đầu tư trì hoãn tổ chức hội nghị nhà chung cư E4 Yên Hòa lần đầu kéo dài sang năm 2020 đã gây khó khăn cho cư dân trong việc quản lý, sử dụng chung cư, cũng như việc kiểm soát chất lượng các công trình, hạng mục của chung cư như thang máy. Khi chưa có ban quản trị, chủ đầu tư quản lý dẫn đến giá dịch vụ bị áp đặt, tài chính không minh bạch…", ông Thắng nói.

Ngoài ra, ông Nguyễn Chí Sơn, cư dân toà CT3 cũng như nhiều cư dân khác sinh sống tại chung cư E4 Yên Hòa cũng phản ánh, đến nay, chủ đầu tư chưa bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân. 

Cư dân hiện đang phải chịu mức giá dịch vụ là 7.500 đồng/m2; trông giữ xe ô tô là 1,5 triệu đồng/1 ô tô/1 tháng. Mức giá này là khá cao so với mặt bằng chung ở khu vực, ảnh hưởng đến đời sống của cư dân, đặc biệt là những người dân thuộc diện tái định cư đang sinh sống ở toà CT2.

Chủ đầu tư chưa thực hiện đầy đủ quy định

Sau khi nhận phản ánh của người dân, ngày 29/12/2020, UBND quận Cầu Giấy có văn bản gửi Phòng Quản lý đô thị quận; UBND phường Yên Hòa; Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội; Các cư dân có đơn kiến nghị liên quan đến phản ánh của cư dân về quỹ bảo trì, tổ chức hội nghị chung cư.

Trong văn bản do ông Trần Việt Hà, Phó Chủ tịch UBND quận Cầu Giấy nêu rõ, Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội chưa thực hiện đầy đủ quy định tại khoản 1 Điều 102 Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 và khoản 4 Điều 13 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được ban hành kèm theo Thông tư số 02 / 2016 / TT - BXD ngày 15/02/2016.

Do vậy, sau khi xem xét báo cáo của Phòng Quản lý đô thị và các tài liệu liên quan, UBND quận chưa công nhận ban quản trị theo hồ sơ của chủ đầu tư, đồng thời đề nghị chủ đầu tư sớm tổ chức hội nghị nhà chung cư E4 lần đầu theo đúng quy định.

UBND phường Yên Hòa làm việc với chủ đầu tư, đại diện cư dân để thống nhất về kế hoạch tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu. Phòng Quản lý đô thị hỗ trợ UBND phường Yên Hòa, chủ đầu tư triển khai các nội dung trên.

Quỹ bảo trì của cư dân đang ở ngân hàng

Trao đổi với Dân Việt, ông Phạm Tiến Điệp, Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng dân dụng Hà Nội giải thích lý do chậm trễ tổ chức hội nghị chung cư E4 Yên Hoà để bầu ra ban quản trị là do có ít người đăng ký vào ban quan trị nên không đủ điều kiện để tổ chức.

"Năm 2019, khi chuẩn bị đủ điều kiện tổ chức hội nghị nhà chung cư, chúng tôi đã gửi thông báo cho cư dân, với nội dung ai muốn tham gia ban quản trị toà nhà thì đăng ký. Tuy nhiên, sau vài tháng chỉ có 3 người đăng ký nên không đủ điều kiện tổ chức hội nghị chung cư lần đầu" - ông Điệp nói.

Theo ông Điệp, tại hội nghị chung cư ngày 25/10/2020, ông đã thông tin "bằng lời nói" tới người dân về việc quỹ bảo trì (khoảng gần 20 tỷ đồng) đang được để ở một ngân hàng. Chủ đầu tư không sử dụng tiền ở quỹ này.

"Vì chưa có ban quản trị toà nhà nên chúng tôi chưa thể bàn giao quỹ này cho cư dân. Việc này tôi đã nói trước hội nghị có đại diện của gần 200 cư dân rồi. Chúng tôi chỉ giữ hộ quỹ bảo trì của dân", ông Điệp giải thích. 

Phóng viên đặt câu hỏi UBND quận Cầu Giấy đã có văn bản trả lời cư dân, gửi chủ đầu tư nói rõ, chưa công nhận ban quản trị theo hồ sơ của chủ đầu tư, đồng thời đề nghị chủ đầu tư sớm tổ chức lại hội nghị nhà chung cư E4 lần đầu theo đúng quy định. Vậy tại sao đến nay chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện?

Ông Điệp lấy lý do thời điểm quận Cầu Giấy gửi văn bản rơi vào dịp cận Tết, lúc đó Công ty cũng đã chuẩn bị nhưng sau đó lại vướng dịch bệnh Covid-19 nên chưa thể tổ chức! 

"Việc này chúng tôi cũng đã báo cáo ra phường, quận. Còn hiện tại, khi nào ổn định dịch bệnh, khâu tổ chức ổn chúng tôi sẽ làm, tổ chức hội nghị chung cư" - ông Điệp cho biết.

Trên thực tế, đến nay Hội nghị nhà chung cư lần đầu tại chung cư E4 Yên Hòa vẫn chưa được chủ đầu tư tổ chức theo đúng quy định pháp luật. 

Trong khi đó, luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho biết, ban quản trị nhà chung cư có chức năng thay mặt chủ đầu tư sau khi hoàn tất thủ tục xây dựng để thực hiện các hoạt động như thu, chi tài chính của chung cư.

Ban quản trị còn thực hiện các công việc liên quan đến báo cáo kết quả công việc bảo trì và việc thu, chi kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư để hội nghị nhà chung cư kiểm tra, giám sát, thông qua theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Theo quy định tại Điều 13 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ xây, trường hợp không đủ số người tham dự quy định thì trong thời hạn 7 ngày làm việc, kể từ ngày tổ chức họp hội nghị được ghi trong thông báo mời họp, chủ đầu tư hoặc đại diện chủ sở hữu căn hộ có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có nhà chung cư (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) tổ chức hội nghị nhà chung cư.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu khi nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng quá thời hạn 12 tháng và đã có đủ 50% số căn hộ được bàn giao theo quy định nhưng chủ đầu tư không tổ chức hội nghị nhà chung cư và có đơn của đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hội nghị.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 16 Thông tư số 02/2016/TT-BXD của Bộ xây dựng, mọi quyết định của hội nghị tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư được thông qua theo nguyên tắc đa số bằng hình thức biểu quyết hoặc bỏ phiếu; nội dung cuộc họp phải được lập thành biên bản, có chữ ký của các thành viên chủ trì và thư ký cuộc họp hội nghị nhà chung cư.

Về phí bảo trì, theo luật sư Cường, tại Điều 109 Luật nhà ở năm 2014 quy định, đối với kinh phí bảo trì chung cư có nhiều chủ sử hữu trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết.

Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao kinh phí này Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.

Trong trường hợp hội nghị nhà chung cư không được thực hiện theo đúng thời gian, trình tự sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 7 Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017.

Cụ thể, mức phạt tiền từ 100 - 150 triệu đồng đối với chủ đầu tư có một trong các hành vi không tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định; không bàn giao, bàn giao chậm, bàn giao không đầy đủ hoặc bàn giao không đúng đối tượng nhận kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư theo quy định.