Ai sẽ bảo vệ quyền lợi cư dân khi xảy ra xung đột ở chung cư?

Nhiều vụ xung đột giữa cư dân và Ban quản trị

Vừa qua, tại chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè, TP.HCM) xảy ra vụ việc một số cư dân tố cáo Ban quản trị của chung cư có những hành động lạm quyền, không cho cư dân vào chính căn hộ của họ đã bỏ tiền ra mua và được cơ quan có thẩm quyền cấp sổ hồng.

Cụ thể, bà Nguyễn Thị Châm (77 tuổi, thường trú tại quận Cầu Giấy, Hà Nội), ông Đỗ Thành Tài, bà Đỗ Lê Vân và ông Lê Quốc Việt là cư dân của chung cư Phú Hoàng Anh đã đồng loạt tố cáo Ban quản trị chung cư lạm quyền,  ý phong toả không cho họ vào chính căn hộ họ đã bỏ tiền ra mua và những căn hộ đó đã được cấp sổ hồng.

Đây là một trong nhiều vụ tranh chấp giữa cư dân và Ban quản trị đã xảy ra tại nhiều chung cư trên địa bàn cả nước, khiến toà nhà chung cư không thể vận hành yên ổn.

Những cuộc xung đột kéo dài không từ năm này qua năm khác giữa cư dân và ban quản trị. Vậy ai sẽ bảo vệ cư dân khi xung đột với chính ban quản trị do họ lập ra? 

Trước thực trạng trên, báo Thanh Niên tổ chức buổi hội thảo "Ai bảo vệ quyền lợi cư dân trong chung cư?". Hội thảo có sự tham gia của cư dân các chung cư, cơ quan chức năng, các chủ đầu tư, luật sư, đơn vị quản lý các chung cư… hướng đến tìm giải pháp tốt nhất cho các chung cư.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, hiện nay trên cả nước có hơn 3.000 toà nhà chung cư, riêng TP.HCM có 1.440 toà chung cư, trong đó có 474 chung cư xây dựng trước 1975.

Từ khi Luật nhà ở 2005 có hiệu lực đến nay mới có quy định các dự án nhà ở chung cư sau khi đi vào vận hành phải tổ chức hội nghị nhà chung cư và bầu ra Ban quản trị (BQT). Theo quy định, đối với những chung cư dưới 5 tầng, không có thang máy thì BQT tự vận hành; nhưng với những khu nhà cao hơn thì phải có công ty quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Ở các chung cư lớn thì phí bảo trì lên đến trên 500 tỷ đồng, trong khi một doanh nghiệp khởi nghiệp chỉ có 1-2 tỷ đồng. Một tòa nhà trên 20 tầng thường phí bảo trì trên 20 tỷ đồng. Riêng chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè, TP.HCM) cao 33 tầng thì phí bảo trì trên 46 tỷ đồng. Quy định trong 5 năm đầu tiên, người bảo hành là chủ đầu tư nên cư dân chỉ chi phí nhỏ như bảo trì thang máy, bơm nước...

Theo Chủ tịch HoREA, trước đây không ai muốn làm công việc BQT vì "ăn cơm nhà vác tù và hàng tổng" nhưng giờ người ta thấy BQT có quyền với quỹ bảo trì và nhiều loại phí, nhiều khoản thu không tên khác, tạo thêm thu nhập khá nhiều... nên giờ là thành một "nghề" làm Ban quản trị.

Cũng theo ông Châu, về quyền lợi cư dân thì trước tiên họ có quyền được nhận nhà đảm bảo chất lượng và chủ đầu tư phải thực hiện các cam kết theo quy định và thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.

Thứ hai, cư dân có quyền sau 50 ngày được làm thủ tục cấp sổ hồng. Thứ ba, quyền được phục vụ và họ bầu ra BQT để quản lý, vận hành chung cư.

Ai sẽ bảo vệ cư dân?

Về vấn đề ai là người bảo vệ quyền lợi cho cư dân khi xảy ra tranh chấp, theo ông Châu, Nhà nước là người bảo vệ thông qua thể chế pháp luật. Quy định đã phân rõ trách nhiệm của UBND phường, quận...

Chẳng hạn trong câu chuyện tại chung cư Phú Hoàng Anh, chính quyền huyện Nhà Bè đã sát sao trong vấn đề này nhưng còn hơi "mềm" khi BQT chung cư không chấp hành thì chưa làm đến nơi đến chốn. BQT nhà chung cư phải thực hiện đúng nghị quyết; không được tự ý sử dụng quỹ bảo trì chung cư, nếu sai phạm có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự.

"Chúng ta không thể chấp nhận người mua nhà trả tiền nhưng không được nhận nhà; Không chấp nhận BQT chung cư phớt lờ khuyến nghị của chính quyền sở tại. Lựa chọn phương án quản lý nào cho chung cư sẽ do các cư dân quyết định", ông Châu nhấn mạnh.

Chủ đầu tư có thể tham gia quản lý vận hành vì họ là chủ sở hữu khối đế, hầm giữ xe. Vì vậy, có quy định chủ đầu tư là Phó trưởng BQT nên chủ đầu tư cũng có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho cư dân.

Ông Hà Minh Tâm – Trưởng phòng Quản lý Đô thị huyện Nhà Bè (TP.HCM) cho rằng, những mâu thuẫn, xung đột giữa cư dân và BQT chung cư Phú Hoàng Anh là vấn đề liên quan đến tài chính, tranh chấp về dịch vụ tại toà nhà. Bên cạnh đó, là mâu thuẫn giữa cư dân với các thành viên thuộc BQT chung cư.

Trường hợp của bà Trâm, (cư dân chung cư Phú Hoàng Anh), chính quyền huyện Nhà Bè đã tiếp nhận từ năm 2018 và đầu 2019 đã mời các bên lên để làm việc. Tuy nhiên, BQT chung cư nói rằng họ căn cứ vào các văn bản pháp lý nên giữa các bên không đạt được thoả thuận.

"Chúng tôi đã hướng dẫn bà Trâm đưa vụ việc lên cấp thành phố để được giải quyết thoả đáng. Về mặt địa phương, chúng tôi sẽ tiếp tục hỗ trợ, làm việc với BQT để cho cô Trâm vào nhà", ông Tâm nói.

Về góc độ pháp lý, luật sư Hoàng Thu – Đoàn Luật sư TP.HCM nhận định xung đột xảy ra giữa cư dân với Ban quản trị các chung cư là do không minh bạch trong thu chi tài chính ở khoản phí 2% của các cư dân đã đóng.

Việc BQT chiếm giữ tiền quỹ bảo trì của cư dân là có dấu hiệu hình sự, khi cư dân phát hiện và có bằng chứng đầy đủ về việc Ban quản trị chiếm giữ tiền quỹ bảo trì thì cần tố cáo đến cơ quan công an.