HoREA đề xuất lấy đất nông nghiệp làm dự án

Trước đó, trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã lo lắng về việc HoREA đề nghị bổ sung trường hợp nhà đầu tư có các loại đất khác, thông qua nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, đất chuyên dùng (không phải là đất ở), cũng được xem xét chấp thuận, hoặc chỉ định làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. 

Theo Bộ Xây dựng, việc này sẽ gây thất thu cho ngân sách nhà nước, không bảo đảm việc thực hiện các quy định về đấu giá, đấu thầu; gây lãng phí tài nguyên đất đai,…

"Nếu đề xuất này được thông qua, việc đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào, nhiều tổ chức, cá nhân không có đủ điều kiện, năng lực vẫn được triển khai thực hiện dự án; dẫn đến thời gian thực hiện dự án kéo dài, gây lãng phí tài nguyên đất đai, phát sinh nhiều tranh chấp..." - đại diện Bộ Xây dựng nêu.

Tranh cãi về việc thất thu hay… tăng thu (!?)

Phản bác ý kiến của Bộ Xây dựng, HoREA cho rằng, lo ngại này là không có căn cứ pháp luật và thực tiễn.

Cụ thể, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA: Thứ nhất, việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư "có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, để sớm đưa đất vào sử dụng sẽ đạt hiệu quả cao về kinh tế xã hội. Quy định này chẳng những không gây thất thu mà còn làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Đơn cử, nếu không bị "tắc", nhà nước đã không bị thất thu tiền sử dụng đất khoảng 10.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 15% giá thành) đối với 126 dự án nhà ở đang bị "ách tắc" tại TP.HCM hiện nay (bình quân mỗi dự án đầu tư 1.000 tỷ đồng thì tổng mức đầu tư lên đến 126.000 tỷ đồng). Không thất thu tiền thuế GTGT 10% tương đương 12.600 tỷ đồng. Nếu đạt lợi nhuận 20% tương đương 25.000 tỷ đồng, thì nhà nước đã không thất thu tiền thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) 20% khoảng 5.000 tỷ đồng...

Thứ hai, việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư "có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở" không gây lãng phí tài nguyên đất đai. 

Việc nhà đầu tư "có quyền sử dụng các loại đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở" phù hợp với quy hoạch, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải có trách nhiệm xem xét công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, để chủ đầu tư nhanh chóng đưa đất vào sử dụng, đảm bảo "nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả".

"Khoản 5, Điều 1 - Nghị định 30/2021/NĐ-CP làm "ách tắc" tất cả dự án nhà ở thương mại, mà nhà đầu tư có quyền sử dụng đất "các loại đất khác không phải là đất ở", mới là một tác nhân gây lãng phí tài nguyên đất đai, do đã làm chậm việc đưa đất vào sử dụng"  ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - dẫn chứng.

Thứ ba, việc công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư "có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở" sẽ không dẫn đến tình trạng đầu tư dự án nhà ở thương mại theo phong trào vì đã có rất nhiều quy định và luật để kiểm soát. 

Chưa kể, không phải mọi trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua đều thuộc trường hợp phải thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, như ý kiến của Bộ Xây dựng.

"Việc sửa đổi Khoản 5, Điều 1 - Nghị định 30/2021/NĐ-CP công nhận chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại đối với nhà đầu tư "có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở" là rất cần thiết. Đồng thời, nên quy định "chủ đầu tư là nhà đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" – đại diện HoREA tiếp tục kiến nghị.

Chuyên gia nói "nguy hiểm"

Đánh giá về đề xuất này, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang, cho hay, đề xuất này là không phù hợp.

Theo ông Quang, việc phát triển của thị trường bất động sản thời kỳ trước đây là manh mún, thích chỗ nào thì xin dự án phát triển chỗ đó. Theo đúng quy hoạch bài bản thì phải là quy hoạch có trước, dự án có sau.

"Quy định của Bộ Xây dựng đưa ra hiện nay là phù hợp, nhằm kiểm soát cung cầu trên thị trường. Ví dụ khu vực này đã quy hoạch là đất dân cư thì sẽ là đất dân cư. Hiện nay xảy ra tình trạng các doanh nghiệp đi kiếm vị trí nào tốt, mới bắt đầu xin lên dự án chứ không nằm trong quy hoạch tổng thể. Vì vậy, tôi vẫn bảo lưu quan điểm là quy hoạch phải đi trước, sau đó dựa trên quy hoạch nếu khu đó là khu dân cư thì doanh nghiệp mới chủ động xin làm dự án, rồi mới đi mua đất, đi đền bù…" - ông Quang nói.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế, thậm chí nhấn mạnh đề xuất này là… "nguy hiểm".

Theo ông Hiển, đề xuất đất nông nghiệp làm dự án sẽ gây ra một sự rối loạn rất ghê gớm. Thứ nhất, trong suốt thời gian qua, chúng ta đang cố gắng ổn định thị trường bất động sản. Đặc biệt, trong vấn đề cấm phân lô, tách thửa trong đất nông nghiệp để giữ quy hoạch về đất nông nghiệp, mà bây giờ, chỉ cần đề xuất này thôi - chưa nói có thông qua hay không sẽ gây ra náo loạn -  nhà đầu tư cá nhân sẽ đi săn lùng đất nông nghiệp để mua và chờ bán lại cho doanh nghiệp bất động sản, sẽ tạo ra náo loạn về đất nông nghiệp.

"Tokyo rất nghiêm ngặt trong việc quy hoạch, có những thửa là lúa vẫn để ngay trong trung tâm TP mà đã quy hoạch là không thay đổi. Bởi vì quy hoạch là bài toán tổng thể có nhiều biến, trong đó có nhiều biến số như môi trường, đô thị, hạ tầng, cảnh quan… không thể nhìn cái gì cũng biến thành tiền. Ví dụ như đất nông nghiệp vùng ven làm lúa hay gì đó ít tiền quá, cho chuyển thành đô thị. Những việc như vậy là dựa vào quy hoạch chứ không phải là thích thì đề xuất" - ông Hiển nói.

Cũng theo chuyên gia kinh tế này, chuyện đề xuất của HoREA như trên, theo ông là vượt quá vai trò của hiệp hội, làm thay quy hoạch của nhà nước.

"HoREA không phải là nơi có thể làm quy hoạch về kinh tế phát triển quốc gia. Trong khi đề xuất này chỉ thấy được góc độ bây giờ, đất TP đang bị thiếu, thiếu là theo ý kiến của HoREA. Ví dụ những năm 2018-2019 HoREA liên tục hối thúc TP mau chóng phê duyệt dự án để triển khai; trong khi các dự án này đều lấy đất công hoặc có vấn đề về pháp lý. 

Ngược lại, thị trường căn hộ - thị trường chuẩn nhất của TP thì đâu phải thiếu. Những dự án vẫn ra và các dự án sắp ra đang lo vấn đề về khai thác người ở. Những chuyện này HoREA đáng lý ra phải nghiên cứu về nhu cầu nhà ở và thị trường, đằng này cứ ở góc độ là nói thay cho các doanh nghiệp" - ông Hiển nói.

Trở lại vấn đề, ông Hiển cho rằng, các doanh nghiệp bất động sản bây giờ, nên tìm cách gia tăng giá trị bằng những quy hoạch tốt, xây dựng tốt, thương hiệu tốt để cho người dân thích mua. Nói thẳng ra là làm sao để các căn hộ khu vực của TP mà người dân chấp nhận mua ở mức giá cao. Giá cao, không dựa trên đất nền tăng giá mà dựa trên năng lực của doanh nghiệp. Họ tạo ra một môi trường sống tốt khiến người dân chấp nhận bỏ tiền cao ra, thì đó mới là hướng đi đúng dành cho doanh nghiệp bất động sản.

"Tất cả phải theo đúng theo quy hoạch, và quy hoạch là những đơn vị có thẩm quyền ở cấp quốc gia mới làm được, chứ không thể nhìn ở góc độ bất động sản rồi cho phép chuyển đổi này, chuyển đổi kia được" - ông Hiển khẳng định.