HoREA phản pháo nhận định "Không tạo ra chính sách đặc thù cho lĩnh vực bất động sản"

HoREA cho rằng nhận định của ông Hùng mâu thuẫn với khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và năm 2023 quy định: "Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững".

Trong công văn phản hồi của mình, HoREA nói nhận định trên là đúng đối với các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng cũng chỉ đúng trong trường hợp nền kinh tế vận hành phát triển trong điều kiện bình thường, không bị tác động bởi sự cố bất thường như đại dịch Covid-19 hoặc các xung đột địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu như 3 năm qua.

HoREA nói lĩnh vực bất động sản còn bao gồm các hoạt động phát triển bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc không nhằm mục đích kinh doanh là chủ yếu như các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp, dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang, dự án nhà ở tái định cư, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự án nhà vượt lũ, vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu thì Nhà nước đã có các chính sách ưu đãi, trong đó có ưu đãi về tín dụng.  

Ngoài ra, công văn phản hồi do ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA ký cũng gồm 8 thông tin kiến nghị. 

Đầu tiên, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi Thông tư số 06/2023 và Thông tư số 10/2023 theo hướng bãi bỏ khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016. Theo Hiệp hội, Thông tư 10/2023 tại Điều 1 đã "ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 của Thông tư số 39/2016 cho đến ngày có hiệu lực thi hành của văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về các vấn đề này", có nghĩa là mới chỉ "ngưng hiệu lực thi hành khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8" kể từ ngày 01/09/2023.     

Hơn nữa, Hiệp hội nhận thấy, khoản 2 Điều 1 Thông tư 06/2023 sửa đổi, bổ sung Điều 8 Thông tư 39/2016 về "những nhu cầu vốn không được cho vay" quy định "tổ chức tín dụng không được cho vay đối với các nhu cầu vốn" đối với các trường hợp tại khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 8 là không phù hợp với các quy định của pháp luật về dân sự, về đầu tư, về kinh doanh bất động sản và cũng không phù hợp với thực tiễn và đã bị "ngưng hiệu lực thi hành" kể từ ngày 01/09/2023.  

Tiếp đó, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 2 Điều 22 Thông tư số 39/2016 theo hướng bỏ quy định tổ chức tín dụng phải quy định cụ thể việc "kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích".

Thứ ba, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ tiết (iii) điểm b khoản 2 Điều 22 và khoản 5 Điều 26 Thông tư 39/2016, không quy định tổ chức tín dụng "phải có biện pháp phong tỏa số tiền giải ngân vốn cho vay tại tổ chức tín dụng cho vay" đối với "trường hợp cho vay để thanh toán tiền nhằm bảo đảm thực hiện nghĩa vụ".  

Kiến nghị này nhằm để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với các quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 về các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ "đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh" để bảo đảm "quyền" của "bên nhận đặt cọc, thế chấp, bảo lãnh", trong đó có trường hợp "đặt cọc" để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai.

Trong kiến nghị thứ 4, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét "mở rộng hơn" một số đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỷ đồng/căn và có ưu tiên cho "người mua căn nhà đầu tiên". 

Tiếp theo, hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung điểm d khoản 5 Điều 16 Thông tư số 22/2019 theo hướng gia hạn thêm 12 tháng đến hết ngày 31/10/2024, để tạo điều kiện cho tổ chức tín dụng sử dụng hiệu quả nguồn vốn huy động ngắn hạn và bảo đảm an toàn hệ thống tín dụng. 

Thứ sáu, HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét bãi bỏ điểm a khoản 8 Điều 4 Thông tư 16/2021 để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 1 Nghị định số 65/2022 cho phép "2. Mục đích phát hành trái phiếu là để thực hiện các chương trình, dự án đầu tư, cơ cấu lại nợ của chính doanh nghiệp hoặc mục đích phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật chuyên ngành" cho phép tổ chức tín dụng được mua trái phiếu doanh nghiệp có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính mình. 

Tiếp theo, hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và có thể vận dụng, "nới một chút" các "điều kiện vay vốn" trên cơ sở cần xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 7 Thông tư 39/2016 để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay. 

Cuối cùng (kiến nghị thứ 8), hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các các tổ chức tín dụng tiếp tục thực hiện Thông tư 02/2023 trong một thời gian nhất định nữa cho đến khi nền kinh tế phục hồi và tăng trưởng trở lại bình thường.