Kiến nghị Ngân hàng Nhà nước cho doanh nghiệp địa ốc được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn

Trong kiến nghị mới nhất gửi đến Ngân hàng Nhà nước chiều tối 7/2, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã đề xuất hàng loạt giải pháp tín dụng quan trọng để "gỡ khó" cho thị trường bất động sản. 

Theo đó, đặc biệt chú ý là giải pháp cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới nếu có tài sản bảo đảm để vượt qua thời điểm khó khăn có tính sống, còn trong năm 2023.

Năm 2023, nhiều DN có thể "chết trên đống tài sản"

Dữ liệu của Tổng Cục Thống kê cho thấy, số doanh nghiệp bất động sản giải thể trong năm 2022 gần 1.200 doanh nghiệp, tăng 38,7% so với năm 2021. 

Có thể nói, năm 2022 là năm khó khăn khắc nghiệt nhất đối với tất cả doanh nghiệp bất động sản, mà kinh doanh bất động sản là một trong "21 ngành kinh tế cấp 1" quan trọng nhất của nền kinh tế (với tổng số 1.571 ngành kinh tế từ cấp 1 đến cấp 5 theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg), nên thị trường bất động sản gặp khó khăn thì tác động bất lợi dây chuyền lan sang nhiều lĩnh vực kinh tế và cả vấn đề đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở cho người yếu thế trong xã hội.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhấn mạnh, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã phải quyết liệt tái cấu trúc, tái cơ cấu đầu tư, thay đổi phương án kinh doanh, phải dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công dự án, dừng IPO; phải thu hẹp quy mô sản xuất, chuyển nhượng bớt dự án nhưng vẫn không tìm được nhà đầu tư.

"Nhiều DN đã phải cắt giảm nhân lực, thậm chí có đơn vị giảm đến 50% số lao động, giảm lương từ 30-50%, không "lo" được lương tháng 13, nửa tháng lương 13 cũng không có, không có thưởng Tết Qúy Mão; nhiều người người dân có nhu cầu nhưng cũng khó tạo lập được nhà ở", ông Châu nói.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp bất động sản tuy có tổng tài sản có giá trị lớn và đã thực hiện nhiều biện pháp giảm sâu giá bán, tăng chiết khấu đến 45-50% nhưng vẫn rất khó bán được hàng vì hầu như không có người mua nên doanh nghiệp thiếu tiền mặt, âm dòng tiền, bị thiếu thanh khoản nghiêm trọng có thể dẫn đến tình trạng "chết trên đống tài sản".

"Dự báo năm 2023 là năm "quyết định sống, còn" đối với các doanh nghiệp bất động sản nếu không được hỗ trợ giải quyết "nút thắt" về dòng tiền để đảm bảo tính thanh khoản, trước hết là nhu cầu và nguyện vọng của tất cả các doanh nghiệp bất động sản mong muốn được tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng để vượt qua giai đoạn cực kỳ khó khăn", ông Châu nhận định.

Cụ thể, theo Chủ tịch HoREA, hiện nay, bên cạnh khó khăn lớn nhất là "vướng mắc pháp lý" chiếm 70% khó khăn của các doanh nghiệp bất động sản thì khó khăn trực tiếp tiếp theo là vấn đề "trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đến hạn". 

Ngoài ra, còn  các khoản vay tín dụng đến hạn kéo theo rủi ro chuyển thành "nợ xấu" hoặc "nhảy nhóm nợ xấu hơn" với các trường hợp sau đây: 

Thứ nhất, DN có các khoản vay tín dụng sắp đáo hạn mà nếu không được gia hạn thì bị xếp vào nhóm nợ xấu.

Thứ hai, DN có các khoản vay tín dụng quá hạn có thể bị "nhảy nhóm" sang nhóm nợ "xấu hơn".

Thứ 3, DN có nợ "xấu" dù có dự án khả thi, có tài sản bảo đảm vẫn không tiếp cận được các khoản vay tín dụng mới nếu Ngân hàng Nhà nước không cho phép "nới một chút" điều kiện vay vốn tín dụng, nhưng không phải là hạ thấp tiêu chuẩn tín dụng.

Cuối cùng, người mua nhà hiện nay cũng khó vay vốn tín dụng.

Nhiều đề xuất về tín dụng cho thị trường bất động sản

Trước các khó khăn của thị trường bất động sản, Chủ tịch HoREA đề xuất, Ngân hàng Nhà nước xem xét áp dụng tương tự các giải pháp rất thiết thực và hiệu quả của Thông tư 14/2021/TT-NHNN nhằm hỗ trợ khách hàng chịu ảnh hưởng bởi dịch Covid-19, để áp dụng cho các doanh nghiệp bất động sản năm 2023.

HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét ban hành Thông tư (mới) tương tự Thông tư 14/2021/TT-NHNN cho phép doanh nghiệp bất động sản được tái cơ cấu khoản nợ vay tín dụng đến hạn trong thời hạn từ 12-24 tháng, giữ nguyên nhóm nợ và được vay vốn tín dụng mới có tài sản bảo đảm và đề nghị sửa đổi, bổ sung một số Thông tư của Ngân hàng Nhà nước.

Cụ thể, trong các kiến nghị này, đáng chú ý là việc HoREA đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng không yêu cầu doanh nghiệp bất động sản phải có "Giấy phép xây dựng" thì mới được vay vốn tín dụng.

"Đối với doanh nghiệp bất động sản có khoản vay tín dụng quá hạn bị chuyển thành "nợ xấu" thuộc "nhóm 2, nhóm 3" có nhu cầu vay vốn tín dụng để thực hiện dự án thì Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét, cho phép tổ chức tín dụng được xem xét giải quyết khi đáp ứng đủ điều kiện", ông Châu nói.

Theo đó, các điều kiện mà doanh nghiệp BĐS phải đảm bảo như: (i) Đề nghị xem xét từng trường hợp để cho "khoanh nợ" đối với khoản "nợ xấu" thuộc "nhóm 2, nhóm 3"; (ii) Dự án đã có "chấp thuận chủ trương đầu tư" của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và có tính khả thi; (iii) Có tài sản bảo đảm cho khoản vay tín dụng; (iv) Được tổ chức tín dụng đánh giá khách hàng có khả năng trả nợ đầy đủ nợ gốc và/hoặc lãi.

Đặc biệt, HoREA cũng đề nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 1 Thông tư số 08/2020/TT-NHNN (sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 16 Thông tư 22/2019/TT-NHNN) giãn "lộ trình" quy định các tổ chức tín dụng chỉ được sử dụng tối đa nguồn vốn huy động ngắn hạn, tiết kiệm để cho vay trung dài hạn thêm 12 tháng.

Cụ thể như sau: "Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình sau đây: 

a) Từ ngày 01 tháng 01 năm 2020 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2021: 40%;

b) Từ ngày 01 tháng 10 năm 2021 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2022: 37%;

c) Từ ngày 01 tháng 10 năm 2022 đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2024: 34%;

d) Từ ngày 01 tháng 10 năm 2024: 30%."