Kỳ vọng bất động sản khu công nghiệp khởi sắc nhờ dòng vốn FDI sắp tới

Theo báo cáo từ JLL (Jones Lang LaSalle - công ty dịch vụ bất động sản thương mại của Mỹ), dù dịch Covid-19 bùng phát nhưng các giao dịch thành công được thực hiện trước dịch, giúp tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp (KCN) khu vực Miền Bắc tăng 2%, đạt 75%. Giá thuê các KCN phía Bắc cũng đạt 99 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 6,5%).

Trong khi đó, quý IV/2019, các KCN miền Nam có tỷ lệ lấp đầy đạt 82%, giá thuê đạt 101 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 12,2%).

Nhiều điều kiện thuận lợi phát triển ngành KCN giai đoạn 2020 - 2021

Theo thông tin Bộ phận phân tích CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research), dòng vốn FDI - nhà đầu tư chính vào KCN đang có những tín hiệu khởi sắc. Tổng vốn đăng ký cấp mới và vốn tăng thêm 4 tháng đầu năm đạt 9,8 tỷ USD, tăng 32% so với cùng kỳ. Trong đó, vốn FDI vào các tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 244%, Long An tăng 65%, Bình Phước tăng 60%, Quảng Ninh tăng 44%. 

Ngược lại, một số địa phương lại sút giảm như: TP.HCM giảm 45%, Đồng Nai giảm 67%, Bình Dương giảm 49%, Hà Nội giảm 78%, Bắc Ninh giảm 67%, Hải Dương giảm 81%... do Covid-19 làm hạn chế các hoạt động thực địa và làm việc với các chủ đầu tư KCN.

"Dịch Covid-19 đang mở ra 1 bước ngoặt mới, với mục đích giảm thiểu sự đứt gãy trong chuỗi cung ứng làm gia tăng cấp bách nhu cầu đa dạng hóa danh mục sản xuất, tránh sự phụ thuộc quá nhiều vào một quốc gia, trong đó, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang các quốc gia khác sẽ diễn ra nhanh chóng hơn. Đặc biệt, các doanh nghiệp lớn như Pegatron, Amazon và Home Depot bắt đầu có hoạt động tuyển dụng và tìm kiếm chuỗi cung ứng, cho thấy Việt Nam là 1 trong những điểm đến trong quá trình dịch chuyển, bên cạnh các quốc gia tiềm năng khác trong khu vực như Indonesia, Thailand hay Malaysia", SSI Research, bình luận.

Cũng theo SSI Research, so sánh với Indonesia, nước cạnh tranh trực tiếp với Việt Nam trong việc thu hút FDI, thì Việt Nam có lợi thế ở gần Trung Quốc nên khoảng cách vận chuyển thuận lợi hơn.

"Thể chế chính trị của Việt Nam rất hỗ trợ doanh nghiệp, có nhiều ưu đãi cho các dự án FDI lớn. Đồng thời Việt Nam cũng tham gia rất nhiều các FTAs như EVFTA hay CPTPP mà Indonesia không tham gia. Về vĩ mô, gần đây đồng tiền Việt Nam (VND) rất ổn định so sánh với biến động của đồng Rupiah của Indonesia (IDR)", SSI Research, đưa ra nhận định.

Trong khi đó, theo dữ liệu Collier International, so sánh tỷ lệ lấp đầy và giá thuê các KCN ở các nước Đông Nam Á trong quý 1/2020, Việt Nam khá hấp dẫn với mức giá thuê trung bình thấp hơn 45% - 50% so với các nước Thái Lan, Malaysia và Indonesia. Chi phí lao động của Việt Nam cũng thấp hơn so với Thái Lan, Malaysia và Indonesia (theo báo cáo của Jetro năm 2019).

Về giá điện, theo EVN, năm 2019, giá điện của Việt Nam chỉ bằng 80% so với giá điện của Indonesia; 42% Philippine và 66,7% Campuchia.

Một yếu tố khác được đánh giá sẽ góp phần phát triển ngành KCN là ở lĩnh vực đầu tư công. Cụ thể, trong năm 2020 với kế hoạch 20 tỷ USD, bên cạnh giá trị chưa giải ngân còn lại của năm 2019 là 9,5 tỷ USD; Tổng cộng quy mô giải ngân dự kiến trong 2020 lên tới khoảng 30 tỷ USD. Đặc biệt các dự án cao tốc Bắc - Nam, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, giúp kết nối hạ tầng, logistic… của các KCN ở các tỉnh vệ tinh Bà Rịa Vũng Tàu, Phan Thiết vào các trung tâm TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, từ đó nâng cao lợi thế cạnh tranh thu hút vốn FDI so với các quốc gia khác trong khu vực.

Lợi thế "gọi tên" các DN có quỹ đất lớn

Trong nhóm các DN được kỳ vọng sẽ hưởng lợi lớn từ bất động sản KCN, có thể kể đến nhưng cái tên như Sonadezi Châu Đức (HoSE: SZC); Cao su Phước Hòa (HoSE: PHR)…

Chẳng hạn, với SZC thì diện tích sẵn sàng cho thuê trong năm 2020 lên tới 750ha, diện tích này đã được đền bù giải tỏa toàn bộ. Theo SSI Research, diện tích "đất sạch" này sẽ là lợi thế để SZC có được những khách hàng mới nhanh chóng hơn so với các DN ở Bình Dương và Đồng Nai hiện không còn nhiều đất để cho thuê và chưa có sẵn hạ tầng. Thêm vào đó, SZC hiện đang có chi phí đền bù giải tỏa thấp; cụ thể, chi phí bồi thường giải tỏa tại KCN Châu Đức là 87.000 đồng/m2; chi phí làm hạ tầng khoảng 200.000 đồng/m2; trong khi giá cho thuê tại thời điểm hiện tại 50 USD/m2/chu kỳ thuê.

"Việc giá đất thuê đang có xu hướng tăng tích cực sẽ giúp biên lợi nhuận gộp của SZC duy trì ở mức cao 53%", SSI Research, dự báo.

Trong khi đó, với PHR, vào tháng 2/2020, UBND Bình Dương đã ký tất cả các tài liệu cần thiết cho phép PHR ghi nhận thu nhập đền bù đất từ dự án Nam Tân Uyên 3 (345 ha). Theo ước tính, thu nhập bồi thường đất là 863 tỷ đồng (345 ha với mức bồi thường đất là 2,5 tỷ đồng/ha). Do đó, việc ghi nhận thu nhập bồi thường đất là yếu tố chính thúc đẩy tăng trưởng cho năm 2020.

Kết thúc quý 1 vừa qua, PHR ghi nhận doanh thu đạt 221 tỷ đồng (giảm 24% so với cùng kỳ). Công ty cũng ghi nhận 156 tỷ đồng từ thu tiền đền bù từ Công ty CP KCN Nam Tân Uyên (NTC), giúp LNST đạt 211 tỷ đồng (tăng 88% so với cùng kỳ). Dự báo năm 2020, doanh thu của PHR đạt 1.712 tỷ đồng (tăng 4% so với cùng kỳ) và LNST đạt 1.102 tỷ đồng (tăng 126% so cùng kỳ)…