Ma trận "thổi" giá của "cò" đất, nhà đầu tư khó thoát

Tạo quy hoạch "ảo", nhiều sàn giả danh chủ đầu tư "chăn" tiền

Không chỉ quy hoạch thật, lợi dụng tình trạng giá đất đang tăng, nhiều sàn, cò đất tạo sóng ảo chỉ bởi thông tin điểm đất đẹp được chia lô… Đơn cử tại huyện Thạch Thất đang xảy ra tình trạng tách thửa, phân lô hàng nghìn m2 đất trồng cây lâu năm và đất ở, sau đó lập thành những dự án khu dân cư, khu sinh thái "ảo" rao bán rầm rộ trên mạng xã hội và các trang diễn đàn bất động sản…

Cụ thể, khu đất đang được quan tâm và quảng cáo rầm rộ là khu 108 lô Bãi Dài Tiến Xuân (thuộc xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất). Hiện khu đất này đang được quảng cáo chào bán là khu đô thị sinh thái với nhiều tiện ích, suối tự nhiên, đường dạo bộ bên suối, quảng trường đón gió, vườn hoa…khu vui chơi trẻ em…

Theo quảng cáo, khu đất này đang được mô tả  một cách "mỹ miều" như là một khu đất nền nhiều tiềm năng tại Hoà Lạc, là một siêu phẩm đất nền nghỉ dưỡng có giá dao động từ 18 đến 22 triệu đồng/m2.

Nhưng theo tìm hiểu thực tế của Dân Việt, đây mới chỉ là một bãi đất trống đã được phân tách thành các lô thửa nhỏ diện tích từ 60m2 đến hơn 100m2 và chưa thấy bất kỳ hoạt động xây dựng nhà ở nào. Vậy nhưng, những lô đất này đã được "cò" đất và các sàn bán hết từ năm 2021.

Trao đổi với Dân Việt, anh Minh Quy, một nhân viên bất động sản cho biết: "Những dự án đất nền được phân lô như trên nếu muốn bán nhanh, bán được thì các sàn bất động sản hay "cò" đất sẽ tạo ra sự sốt ảo và quảng bá một cách dồn dập cộng thêm khi đang có sóng thì các "cò" đất sẽ tạo thêm tâm lý đám đông để các nhà đầu tư tin tưởng và xuống tiền. Đây có thể được gọi là chiêu trò của những người làm trong ngành để bán hàng, không có gì khó hiểu cả".

Anh Quy cho biết thêm, ngành nghề nào cũng vậy, cũng có người làm vì cái tâm nhưng không ít người lợi dụng việc mua bán để hưởng tiền ăn chênh "khủng". Ở hoạt động mua bán nhà đất thổ cư, anh từng nhiều lần gặp các trường hợp bên bên "cò" nhận bán một căn nhà có giá khoảng 3,5 tỷ đồng. Sau khi tìm được khách mua nhà với giá thoả thuận là 3,7 tỷ đồng, phía "cò" đã cho người khác đóng làm khách đến làm việc với chủ nhà để mua với giá 3,5 tỷ đồng và đặt cọc 200 triệu đồng.

Sau đó, "cò" dẫn người mua đến gặp chủ thì 2 bên mới biết nhà được bán với giá 3,5 tỷ đồng. Nếu chủ nhà muốn trực tiếp bán cho khách thì phải đền số tiền cọc 200 triệu đồng, đúng bằng số tiền chênh.

"Như vậy, rất rõ để thấy được "cò" đất kia đã nắm chắc khoản tiền chênh 200 triệu đồng. Tuy nhiên, nói đi cũng phải nói lại rằng có cung ắt có cầu, khi vị khách nhận định giá 3,7 tỷ nằm trong khả năng mua được thì vị khách ấy sẽ mua, còn việc "cò" đất làm việc với chủ nhà trước theo hình thức đặt cọc kia cũng không phải là vi phạm pháp luật", anh Quy cho hay.

Ngoài ra, còn có nhiều hình thức khác mà được biết đến trong lĩnh vực bán dự án bất động sản như các sàn bất động sản giả danh chủ đầu tư đi bán đất động sản, vẽ ra quy hoạch, dự án ảo hay như hình thức giả vờ cọc tăng tính thanh khoản dụ khách mua thêm.

Những hình thức này thì tinh vi và cao tay hơn, khách hàng dễ dàng bị vướng vào "ma trận" nếu không có kiến thức hoặc tìm hiểu dự án không kỹ.

Như đầu năm 2022, thị trường bất động sản lại dậy sóng, nhất là sau khi một clip mua bán đất nền được lan truyền rộng rãi trên các trang mạng xã hội. Trong clip xuất hiện một nhóm người ăn mặc lịch lãm, dựng các khung rạp trên một bãi đất trống để giao dịch bất động sản diễn ra tại tỉnh Bình Phước.

Các hoạt động giao dịch như chốt, cọc chỉ diễn ra chớp nhoáng, có phần tranh giành, chen lấn. Lập tức, nhiều ý kiến cho rằng, đây chỉ là 1 "kịch bản ảo" do các môi giới tạo ra. Đáng chú ý, đây chỉ là 1 trong rất nhiều vụ việc tương tự từng diễn ra trên thị trường nhà đất.

Đây không phải là lần đầu tiên những cảnh tranh mua, tranh bán đất diễn ra. Theo chính các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm, các địa phương như Đà Nẵng, Hà Nội, Bà Rịa - Vũng Tàu, Nha Trang (Khánh Hòa) đều đã từng xuất hiện kịch bản tương tự.

Cẩn trọng tránh vớ phải "bom xịt"

Trước thực trạng các thông tin quy hoạch dù rất mù mờ chưa được xác nhận vẫn liên tục được giới đầu cơ "lướt sóng" tung ra, nhiều chuyên gia cảnh báo các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư mới cần thận trọng để tránh vớ phải "bom xịt".

TS. Nguyễn Ngọc Hiếu, chuyên gia đến từ Đại học Việt Đức, chia sẻ năm 2022 sẽ là năm của đầu tư công, nâng cấp hạ tầng kết nối, cải thiện tiện ích khu vực, vì vậy giá ở nhiều vùng quy hoạch sẽ có chiều hướng tăng, thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, nhiều dự án chỉ đang là ý tưởng, sẽ cần nhiều thời gian để nghiên cứu, hoặc nhiều dự án chỉ là tin đồn. Lợi dụng điều này, nhiều môi giới hoặc những người muốn bán sẽ tung tin nóng, đẩy giá bán lên cao, gây sốt ảo. Vì vậy, các nhà đầu tư, đặc biệt là những tay ngang có ý định "lướt sóng" cần cẩn trọng.

Cùng góc nhìn, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo: "Các nhà đầu tư khi tìm hiểu thông tin hay mua bất động sản cần cân nhắc kỹ các thông tin, tính pháp lý của sản phẩm, đặc biệt cẩn trọng khi tiếp cận các khu vực đang nóng sốt do thông tin quy hoạch. Đồng thời, cần lựa chọn những nhà môi giới chuyên nghiệp, hoạt động hợp pháp để được tư vấn".

Về phía địa phương, để ngăn chặn tình trạng sốt đất khi có quy hoạch, các chuyên gia khẳng định các quy hoạch cần minh bạch, rõ ràng, có chiến lược lâu dài trước khi đề xuất và công bố thông tin, qua đó hạn chế tình trạng nhà đầu cơ lợi dụng thổi giá.

Bên cạnh đó, khi có các thông tin quy hoạch, đề xuất quy hoạch, các cơ quan quản lý cần tăng cường giám sát, kiểm tra các giao dịch, hoạt động mua bán bất động sản có dấu hiệu bất thường, ngăn chặn tình trạng các môi giới tụ tập, dựng rạp, dùng "quân xanh, quân đỏ" để gây nhiễu loạn.