Mua nhà trên giấy phải thông qua sàn, HoREA kiến nghị thêm “điều kiện” để ngăn lừa đảo

Thêm ràng buộc trường hợp giao dịch BĐS với người không cùng huyết thống

Trong Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được Ủy ban Thường vụ Quốc hội (UBTVQH) xem xét hôm 12/4, có hai vấn đề nổi cộm thu hút sự quan tâm của dư luận, là vấn đề quy định bắt buộc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải qua sàn giao dịch, và chủ dự án nhà ở phải có bảo lãnh ngân hàng để bảo vệ người mua nhà.

Cụ thể, Điều 57 dự thảo quy định, có 2 trường hợp giao dịch BĐS phải thông qua sàn, gồm: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn (không bắt buộc).

Trước đó, quy định các giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật Kinh doanh bất động sản 2006, nhưng khi sửa luật vào năm 2014 thì được bãi bỏ. 

Theo Chính phủ và các cơ quan xây dựng luật, trong 8 năm qua, việc không bắt buộc giao dịch mua bán, chuyển nhượng bất động sản phải qua sàn đã làm giảm tính minh bạch, công khai thông tin, nhất là với bất động sản hình thành trong tương lai.

Tuy nhiên, góp ý với Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Ủy ban Kinh tế của Quốc hội và Bộ Xây dựng về "quy định bắt buộc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai phải qua sàn giao dịch", Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) kiến nghị bổ sung thêm điều kiện để bảo vệ quyền lợi của khách hàng và góp phần ngăn chặn hành vi lừa đảo và các cơn "sốt đất" như thời gian qua.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho hay, Hiệp hội rất hoan nghênh khoản 1 Điều 57 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện thông qua sàn đã hợp lý hơn. 

Nhưng, HoREA nhận thấy rất cần thiết bổ sung trường hợp cá nhân, hộ gia đình tự thực hiện hoặc liên kết, hợp tác với "đầu nậu", doanh nghiệp để "phân lô, bán nền" phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản đối với trường hợp giao dịch với người không có quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân hoặc con nuôi, người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật.

Cụ thể, HoREA đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 57 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) như sau: "Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản hoặc đất nền phân lô của cá nhân, hộ gia đình được tách thửa đất theo quy định của pháp luật về đất đai, mà một bên giao dịch là người không có quan hệ huyết thống, quan hệ hôn nhân hoặc con nuôi, người được cấp dưỡng theo quy định pháp luật phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản".

"HoREA cũng hoan nghênh dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại khoản 4 Điều 65; khoản 1 Điều 58  và tại khoản 1 Điều 60, đã quy định bên cạnh các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản chuyên nghiệp thì các doanh nghiệp chủ đầu tư dự án BĐS, nhà ở thương mại, khu đô thị cũng có thể đăng ký hoạt động sàn giao dịch BĐS nếu hội đủ điều kiện", ông Châu nói thêm.

Riêng với quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai", phía HoREA vẫn đề nghị xem xét bỏ quy định này vì có tới 4 "bất cập, hạn chế" và làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu khi mua nhà.

Thứ nhất, quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" làm tăng giá thành, làm tăng giá bán nhà ở mà người mua nhà phải gánh chịu "phí bảo lãnh ngân hàng" (bằng khoảng 2% giá bán nhà).

Thứ 2, có dấu hiệu quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" hầu như chỉ làm lợi cho ngân hàng thương mại.

Thứ 3, nếu thực hiện đúng quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" thì khó cho cả ngân hàng thương mại và chủ đầu tư vì vừa làm giảm năng lực cho vay tín dụng của ngân hàng thương mại và vừa làm tăng "khối tài sản bảo đảm" của doanh nghiệp cho "khoản bảo lãnh" nên không được khai thác sử dụng hiệu quả "khối tài sản bảo đảm" này.

Cuối cùng, quy định "bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai" chưa phải là giải pháp cần thiết để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của người mua nhà.

"Quy định bảo lãnh ngân hàng không thật sự cần thiết mà chỉ làm tăng chi phí, làm tăng giá thành và giá bán nhà ở, không có lợi cho người mua nhà và hầu như chỉ "làm lợi" cho ngân hàng thương mại", Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu nhận định.