Mức xử phạt bỏ cọc 50% giá trị tài sản trúng đấu giá có quá cao?

Mức đặt cọc đấu giá đất 20% giá khởi điểm đã rất lớn

Đánh giá về mức tiền đặt trước khi đấu giá đất, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Lê Thành Long cho biết theo thông lệ thế giới, có những loại tài sản không quy định về tiền đặt trước (đặt cọc). Dự thảo Luật Đấu giá tài sản sửa đổi cũng đã nâng mức tiền đặt trước với đấu giá quyền sử dụng đất lên tối thiểu là 15%, tối đa là 20% giá khởi điểm. Do vậy, Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho biết không thể tiếp tục nâng mức tiền đặt trước.

"Với những mặt hàng đấu giá có giá trị lớn, nếu nâng tiền đặt cọc lên vô hình thành hàng rào kỹ thuật loại bớt các doanh nghiệp, cá nhân không có điều kiện tài chính bằng các "anh lớn". Hơn nữa, với quyền sử dụng đất, quyền khai thác khoáng sản, tiền đặt cọc chỉ là một yếu tố. Điều kiện để tham gia vào đấu giá quyền sử dụng đất còn được quy định trong các pháp luật chuyên ngành, nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai...", Bộ trưởng Bộ Tư pháp cho biết.

Nhiều chuyên gia cho biết mức đặt cọc đấu giá tài sản hiện nay là hợp lý, không cần tăng thêm nữa. Còn mức đặt cọc tối thiểu bao nhiêu nên giao cho địa phương tự quyết định đối với từng tài sản cụ thể nhưng không vượt giới hạn 5 - 20% theo quy định.

Ngay cả mức đặt cọc tối thiểu 5%, với những tài sản có giá trị lớn như đất đai hay nhà cửa, số tiền đặt cọc thực tế rất lớn. Nếu nhà trúng đấu giá bỏ cọc, chúng ta có thể đấu giá lại với giá bằng, cao hơn hoặc thấp hơn. Điều quan trọng là đấu giá thật, Nhà nước thu được giá trị tài sản cao nhất. Muốn vậy phải có nhiều người tham gia, cạnh tranh giá.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội cho biết mức đặt cọc đối với đấu giá đất 20% là đủ sức răn đe đối với những đối tượng muốn đầu cơ, thổi giá và sẽ hạn chế được việc bỏ cọc. Những nhà đầu tư cũng phải tính toán kỹ lưỡng vì mức 20% tiền đặt trước là rất lớn vì không dễ “lướt sóng” để kiếm lời.

“Tôi nghĩ mức giá đặt trước 20% giá trị khởi điểm đấu giá đất là mức rất cao. Ví dụ, một số khu vực ở Hà Nội đấu giá đất, một số thửa có giá khởi điểm cũng phải 4 - 5 tỷ đồng thì con số đặt trước 20% cũng đến cả tỷ đồng, mất số tiền như vậy là không hề nhỏ. Đến giai đoạn này những nhà đầu tư không chuyên nghiệp, không dùng được đòn bẩy tài chính sẽ hạn chế được tình trạng bỏ cọc”, ông Điệp nhận định. 

Còn theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện nay các chế tài trong hoạt động đấu giá đất còn nhiều kẽ hở. Do đó, các cơ quan chức năng cần sớm bổ sung thêm các quy định nhằm siết chặt hoạt động đấu giá đất. Trong đó, cần bổ sung các quy định về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá đất.

"Quy định về đặt cọc đấu giá đất, chỉ nên coi mức đặt cọc 20% giá khởi điểm là điều kiện để doanh nghiệp tham gia đấu giá. Ngay sau khi doanh nghiệp được công bố trúng đấu giá, phải nâng số tiền đặt cọc lên mức tương đương 20% giá trúng đấu giá", ông Đính nhận định.

Mức xử phạt bỏ cọc 50% giá trị đấu trúng cần quy định rõ các loại hình

Đại biểu Lê Tất Hiếu (Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Phúc) phân tích quy định tiền đặt trước hiện nay thấp nên ở những vụ đấu giá đất hay đấu giá biển số xe thì giá trị tiền đặt trước rất nhỏ so với tiền trúng đấu giá. Có những hợp đồng trúng đấu giá cao, sau này họ bỏ cọc, không mua tài sản trúng đấu giá. Điều này không những gây ảnh hưởng đến công tác đấu giá, mà còn gây tác động không lường đến tình hình kinh tế - xã hội. 

"Tuy nhiên, nếu nâng tỉ lệ tiền cọc lên quá cao thì “cũng rất bất cập”, vì vô hình chung lại tạo thành hàng rào cản trở người tham gia đấu giá. Do vậy, tôi đề nghị bổ sung hình thức phạt hợp đồng. Trong trường hợp người trúng đấu giá bỏ cọc, không thực hiện hợp đồng mua tài sản khi đã trúng đấu giá thì bị phạt 30%-50% giá trị tài sản khi trúng đấu giá. Chứ không để các vị đấu giá trên trời rồi bỏ đó, ảnh hưởng nghiêm trọng đến công tác đấu giá và tình hình kinh tế nói chung”, ông Hiếu nhận định.

Theo một số chuyên gia, việc áp mức phạt bỏ cọc lên đến 50% giá trị tài sản khi trúng đấu giá cần phải cân nhắc kỹ lưỡng. Đơn cử, trường hợp đấu giá đất người tham gia nếu bỏ cọc khi trúng đấu giá không chỉ mất khoản tiền đặt trước 20% giá khởi điểm mà còn bị phạt thêm mức tiền 50% giá trị đấu trúng. 

PGS. TS Đinh Trọng Thịnh, Chuyên gia kinh tế cho biết, quy định mức phạt bỏ cọc 50% cần phải xem xét, bởi giá trị tài sản từng loại hình chênh lệch nhau rất lớn nên cần phải quy định chi tiết hơn. Nếu quy định này khi đấu giá một khu đất vàng thì giá trị đấu trúng khi đó lên tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng.

"Tôi cho rằng cần phân loại rõ ràng mức xử phạt bỏ cọc khi trúng đấu giá với các loại hình, như đấu giá đất quy định riêng, đấu giá biển số xe, sim điện thoại cần quy định riêng. Và tỉ lệ mức phạt 50% cũng tương đối lớn nên cũng cần xem xét lại", ông Thịnh nhận định.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, việc người tham gia đấu giá phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá chưa có căn cứ pháp luật. 

"Mức phạt 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá thường có giá trị rất lớn. Đơn cử, giá trúng đấu giá của lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trước đó lên đến 24.500 tỷ đồng, nếu áp dụng thì người tham gia đấu giá sẽ phải nộp khoản tiền lớn là 12.250 tỷ đồng và chi phí đấu giá. Đây là một số tiền rất lớn", ông Châu chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu cũng đề xuất chỉ nên quy định thời hạn cấm tham gia khoảng 2 năm đối với trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá, hoặc không thực hiện kết quả đấu giá, không thực hiện hợp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá.

Để hạn chế việc bỏ cọc khi trúng đấu giá, các chuyên gia cho biết các cơ quan tổ chức đấu giá cũng cần yêu cầu các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá phải chứng minh năng lực tài chính. Cơ quan tổ chức đấu giá cũng có thể thẩm định năng lực, nhu cầu thực sự của tổ chức cá nhân tham gia thông qua hồ sơ đấu giá của họ.