Nghị định 30: Doanh nghiệp bất động sản kêu "ách tắc", bộ xây dựng nói không

Doanh nghiệp bất động sản than phiền vì Nghị định 30 gây khó

Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản đề nghị Thủ tướng Chính phủ xem xét, chỉ đạo tháo gỡ ách tắc từ Nghị định số 30/2021/NĐ-CP vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 26/3/2021.

Theo HoREA,Nghị định này và Nghị định 49/2021/NĐ-CP vừa được ban hành và có hiệu lực kể từ ngày 1/4/2021 đã làm "ách tắc" việc lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và dự án nhà ở xã hội. Nếu không sớm được xử lý, sẽ làm giảm nguồn cung dự án nhà ở, giảm nguồn cung sản phẩm nhà ở, làm chậm đà phục hồi của thị trường bất động sản. Qua đó, tạo lợi thế không công bằng cho một số chủ đầu tư đã có sẵn dự án độc chiếm thị trường. Ách tắc về lựa chọn đầu tư cho dự án nhà ở thương mại xuất phát từ quy định tại khoản 2, điều 18 - Nghị định 99/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bằng khoản 5, điều 1 - Nghị định 30/2021/NĐ-CP.

Vẫn theo HoREA, ách tắc thứ nhất là tất cả dự án nhà ở thương mại "có 100% đất ở", hoặc "có đất ở hợp pháp và các loại đất khác". Sau khi đã có "văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư", thì đều không thể thực hiện được thủ tục xác định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. 

Do khoản 2, điều 18 - Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định "trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư; đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại". Nhưng điểm c, khoản 2 và điểm a, điểm b, khoản 5,  điều 29 - Nghị định số 31/2021/NĐ-CP, chỉ quy định cơ quan chấp thuận chủ trương đầu tư xem xét ban hành văn bản "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư".

 Nghị định số 31/2021/NĐ-CP không quy định hình thức văn bản "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư", mà "trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, đồng thời xác định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại", nên không làm được thủ tục này.

Ách tắc thứ hai là khoản 2, điều 18 - Nghị định 99/2015/NĐ-CP đã loại bỏ tất cả dự án nhà ở thương mại có "các loại đất khác (không phải đất ở)", dù phù hợp với quy hoạch và đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, hoặc đất phi nông nghiệp (không phải đất ở), đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, nên đã tạo ra "khoảng trống" pháp luật.

Nghị định 30 tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế

Trả lời về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định: Một số nội dung liên quan đến quy định của Nghị định số 30 ngày 26/3/2021 của Chính phủ, sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 99 ngày 20/10/2015 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, hoàn toàn không gây khó khăn hay cản trở doanh nghiệp.

Theo ông Khởi, Nghị định 30 còn tháo gỡ nhiều vướng mắc trong thực tế, khi phát triển nhà ở thương mại. Đặc biệt, đảm bảo tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy phạm pháp luật.

Có 4 điểm mới được sửa đổi đáng ghi nhận gồm: các vấn đề liên quan đến phát triển nhà ở; quản lý nhà ở mà nổi bật là phí bảo trì; quản lý việc bán nhà thuộc sở hữu của nhà nước và thủ tục hành chính.

Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Luật Đầu tư và Luật Xây dựng đã được sửa đổi năm 2020, cũng phải sửa và thay thế Nghị định 99 bằng Nghị định 30. Khái niệm nhà đầu tư và chủ đầu tư sẽ được làm rõ và đảm bảo sự quản lý minh bạch, chặt chẽ của cơ quan quản lý nhà nước.

Tại Nghị định 30 quy định rất rõ về các trường hợp lựa chọn nhà đầu tư làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở. Theo đó, nhà đầu tư trúng đấu thầu hoặc trúng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở. 

Nếu có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014; khoản 2, điều 119 của Luật Đất đai năm 2013 và pháp luật về kinh doanh bất động sản, thì nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

Cùng đó, nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường như: có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở; nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại thì mới đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở năm 2014, pháp luật kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan.

Khi đó, trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư sẽ đồng thời xác định nhà đầu tư đó được làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Như vậy, không phải cứ là nhà đầu tư thì đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản đánh giá: Những điểm mới trong Nghị định 30 mà Chính phủ vừa ban hành sẽ giúp đánh giá, chọn lọc được các chủ đầu tư có đủ năng lực và Nhà nước có thể tăng thu ngân sách thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tại các dự án nhà ở thương mại.

Nếu bỏ quy định phải có đất ở và đất khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang làm đất ở sẽ dẫn đến tình trạng tự phát, nhà nhà làm bất động sản, mất cân đối cung cầu...