Nhu cầu đất nền sẽ sụt giảm khá mạnh vì nỗi lo sợ rủi ro về pháp lý của người mua

Cụ thể, theo ông Đinh Minh Tuấn, trong thời gian tới, nhu cầu về đất nền sẽ sụt giảm khá mạnh vì nỗi lo sợ rủi ro về pháp lý của người mua. Mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là đối với những lô đất to. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá đất có thể tiếp tục tăng lên và giao dịch sẽ trở lại.

Đất nền tại 105 thành phố, thị xã trên cả nước bị ảnh hưởng

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến tháng 9/2023, toàn quốc có 902 đô thị, trong đó có 2 đô thị loại đặc biệt, 22 đô thị loại I, 35 đô thị loại II, 46 đô thị loại III, 94 đô thị loại IV. Tỷ lệ đô thị hóa cả nước ước đạt trên 42,6%.

Do đó, quy định mới được ban hành theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 dự kiến sẽ tác động mạnh đến thị trường đất nền nói chung và 105 địa phương cụ thể trên cả nước.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng, quy định mới có thể sẽ khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, tệp khách hàng và giá bán.

Lý giải nguyên nhân, ông Tuấn cho hay, hiện nay 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là các sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua.

Ngoài ra, loại hình đất nền cá nhân tự tách thửa thường phát triển theo hình thức "ăn theo" hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Vì vậy, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Chính vì vậy, một khi siết chặt việc phân lô, nguồn cung trên thị trường sẽ bị thu hẹp lại, tệp khách hàng có thể tiếp cận loại hình này cũng ít nhiều có giảm sút so với trước đây.

"Thời gian tới, thị trường đất nền có thể xuất hiện một lượng lớn sản phẩm đất nền diện tích lớn, đến từ đến từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời rao bán. Để thoát hàng, chủ đất sẽ phải chấp nhận cắt lỗ giảm giá so với kỳ vọng", Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nói thêm.

Nhận định về quy định "siết" phân lô bán nền, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết việc cho phép phân lô bán nền trước đó ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản trong giai đoạn 2008-2013 thì cũng kéo theo nhiều bất cập. Chẳng hạn như làm tăng tình trạng lợi dụng tách thửa tràn lan, biến tướng thành đất ở mà còn phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây lãng phí nguồn lực đất đai, tạo ra tình trạng đầu cơ nhà đất…

"Việc siết quy định phân lô bán nền, tách thửa tự do giai đoạn đầu có thể làm giảm hoạt động mua bán đất phân lô, tách thửa, nhưng về lâu dài sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững hơn", ông Châu nói.

Phân khúc bất động sản nào hấp dẫn thời gian tới?

Ông Bạch Dương, Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, trong bối cảnh thị trường địa ốc trải qua một năm đầy thử thách, nhu cầu sở hữu bất động sản của người Việt vẫn luôn hiện hữu. Bằng chứng là theo báo cáo về tâm lý và xu hướng người tiêu dùng bất động sản (CSS) nửa đầu năm 2024 của Batdongsan.com.vn, 65% người được hỏi dự định mua bất động sản trong một năm tới.

Trong đó, 60% người mua để đầu tư. Đất nền là loại hình được người mua tiềm năng hướng đến nhiều nhất (33%), tiếp theo là nhà riêng (26%) và chung cư (24%).

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, nhận định thị trường đang và sẽ phụ thuộc vào những chuyển dịch nhất định. Trong đó, người mua và nhà đầu tư đòi hỏi khắt khe hơn về mặt chất lượng và tính pháp lý của các dự án. Đặc biệt, nhà đầu tư có xu hướng sử dụng dữ liệu về biến động giá, lợi nhuận đầu tư và nguồn cung - cầu... nhiều hơn để đưa ra quyết định.

"Khi khách hàng nắm nhiều thông tin và trở nên thông thái hơn, chủ đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng cần dựa nhiều vào dữ liệu và nghiên cứu thị trường để đưa ra sản phẩm chất lượng với mức giá phù hợp", ông Quốc Anh nói.

Theo chuyên gia này dự báo, các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như chung cư, nhà riêng sẽ được ưu tiên xuất hiện trong danh mục của nhà đầu tư vì có thể tạo ra dòng tiền thường xuyên và giữ mặt bằng giá ổn định.

"Chung cư là phân khúc có tốc độ tăng tỷ suất lợi nhuận (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) nhanh và ổn định trong gần chục năm qua. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy tính đến quý II/2023, lợi nhuận đầu tư chung cư tăng 97% so với đầu năm 2015" ông Quốc Anh dẫn chứng.